廣州案例

剛才看到廣州中法的一個案例，具體的案例我也懶得去找中國裁判文書網(wǎng)了。這里就以廣州日報的報道來闡述。具體情況可以看下面的報道。

【法院判決：向行政機關(guān)#申請加裝電梯無需業(yè)主一致同意# 】廣東省某住宅小區(qū)三分之二以上業(yè)主共同向規(guī)劃局申請舊樓增設(shè)電梯行政許可，但被拒絕審批，理由是“地方規(guī)章及規(guī)范性文件要求全體業(yè)主100%同意，而本案有兩戶業(yè)主反對”。
相關(guān)業(yè)主不服，為此告上法院討說法。近日，本案歷經(jīng)一審、二審后，法院認(rèn)定行政機關(guān)不應(yīng)將業(yè)主一致同意作為許可增設(shè)電梯的條件。
法院指出，舊樓增設(shè)電梯系改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，不屬于需要業(yè)主一致同意的事項。在法律未規(guī)定增設(shè)電梯需要全體業(yè)主一致同意時，行政機關(guān)不應(yīng)將全體業(yè)主一致同意作為增設(shè)電梯的許可條件。

個人看法

我本人對這份判決是看的一臉懵逼，真的，我相信在座的各位也是看的一臉懵逼。這好像是全國第一份法院給出的加裝電梯無需全體業(yè)主同意或者叫無需有明確反對意見。估計看到這個新聞很多步梯房想加裝電梯的人會是很高興的。

這個咱不敢說廣州中法是依據(jù)哪條法律法規(guī)來判決的，但是要推翻地方性法規(guī)想必這應(yīng)該是最低來自于全國性部門的法律法規(guī)。但是讓我看這條新聞非常高興的是很多網(wǎng)友對這個判決提出了疑惑。當(dāng)然想必在座的您也是非常疑惑的。

以例說事

但是有這么一位退休老頭卻很高興。

他首先給出了一個說法是拒絕加裝電梯是你個人的權(quán)力；但是，當(dāng)法定多數(shù)人同意加裝電梯時，法律還規(guī)定，你必須依法承擔(dān)加裝電梯的義務(wù)。

當(dāng)然喜聞樂見的是有位網(wǎng)友說懂法嗎？多數(shù)人同意你家房子賣了大家分錢，你是不是還得必須按照占比承當(dāng)契稅。這位退休老頭說有些人，不懂法，沒文化，死抬杠。

接著這位退休老頭給出了這樣一條法律依據(jù)：拒絕加裝電梯是所有業(yè)主的權(quán)力；但是，當(dāng)法定多數(shù)人同意加裝電梯時，根據(jù)《民法典》第273條和第283條之規(guī)定，所有業(yè)主（包括一樓）必須依法承擔(dān)加裝電梯的義務(wù)。
根據(jù)283條規(guī)定，一樓主動配合樓上業(yè)主達成約定的話，可以不花錢，甚至得適當(dāng)補償。如果與多數(shù)業(yè)主鬧翻了，鬧到法院，則必須按專有面積占比承擔(dān)費用。//@貰酒共醉:不要抬杠。如果我是一樓，我會主動配合樓上鄰居。因為我清楚，雖然我家住一樓直接落地不用電梯，但是地皮購置費是所有業(yè)主共同承擔(dān)的，所以比地皮購置費便宜的多的電梯費，也理應(yīng)由所有業(yè)主共同承擔(dān)。

諸位看到這里是不是心虛了，是不是害怕了。我是不心虛的，我是不害怕的因為我住在電梯房。但是這里我要告訴大家不要心虛不要害怕。記住。

相關(guān)法律法規(guī)

首先民法典第273條：第二百七十三條 【業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

其次民法典第278條：第二百七十八條 【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

說到這里我沒看懂這位退休老頭所說的法律依據(jù)是什么？最有關(guān)系的是第278條的第七項也就是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施需要決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

可是這位退休老頭是看到這個高興了，但是我不明白的是這是改建和重建的要求是必須達到應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。但是電梯是加裝，這里重要的是加裝。以廣州天河區(qū)為例在天河區(qū)人民政府網(wǎng)站上均是以加裝為標(biāo)題。

關(guān)于廣州既有住宅加裝電梯還有一個專門的地方性發(fā)怪即《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法的通知》。根據(jù)該通知第五條規(guī)定第五條 既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)聽取擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見,并應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的,還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意。

這里我們了解一下什么叫專有面積，《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。說白話就是寫道你房產(chǎn)證和購房合同的面積。

了解了專有面積，我們繼續(xù)了解一下目前各地加裝電梯的可施工要求，達到各個主管部門的要求，以及涉及到區(qū)域的所有業(yè)主的不明確反對意見方可施工。而這里的所有業(yè)主不明確反隊意見是重點，為什么會有這個設(shè)定，因為民法典第二百七十一條??業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。以及第二百七十三條??業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

這兩個法律條文明確了一點就是對專有部分以外的共有部分所有業(yè)主有連帶賠償責(zé)任。例如該樓的樓棟標(biāo)脫落了把別人的車砸壞了，那么這個車主應(yīng)該找誰賠償呢？有物業(yè)的找物業(yè)，沒有物業(yè)的那就是該棟樓的所有業(yè)主賠償。

這里關(guān)鍵的問題是加裝電梯顯然是不屬于民法典第278條的改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。這是最關(guān)鍵的問題，既然加裝電梯是屬于加裝而不是改建重建，那么其就不適用于民法典第278條。這就是適用法律范圍，例如這個步梯出現(xiàn)問題了或者覺得扶手壞了需要對這個步梯進行更換這屬于重建，例如這個步梯設(shè)計的有點問題重新做這個步梯這叫改建。最簡單來說重建改建是有一個最重要的前提及這個建筑物本身是存在。所以廣州中法的這個解釋我是實在看不懂：舊樓增設(shè)電梯系改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，不屬于需要業(yè)主一致同意的事項。在法律未規(guī)定增設(shè)電梯需要全體業(yè)主一致同意時，行政機關(guān)不應(yīng)將全體業(yè)主一致同意作為增設(shè)電梯的許可條件。

而電梯是無中生有就是加建。民法典第二百七十二條??業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。民法典這規(guī)定的很明確，業(yè)主可以行使其本身的權(quán)利，但有兩個前提，第一不得危及建筑物的安全，這是由相關(guān)單位認(rèn)定的。第二就是不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主在一棟建筑物的權(quán)益部分包含了專有部分和共享部分。共享部分包含了該棟樓除了專有部分以外的所有公共部分例如樓梯，外表面以及配屬的綠化。顯然加裝電梯肯定是要占用了業(yè)主的共享部分。所以在各個地區(qū)的加裝電梯條例中規(guī)定了必須沒有明確反對意見。因為不能因為某些人的利益而去侵犯其他人的利益?？偛荒芤驗榫G化面積在一樓窗外或者門外一樓就可以把綠化面積用來種菜吧？

只有所有業(yè)主同意才能實施對所有業(yè)主共享部分的改動。這位是民法典明確賦予享有共享部分業(yè)主的權(quán)利。

同樣我們還要了解一個情況就是第二百七十三條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。記住這一條，只要記住這一條就行了，如果加裝電梯那么這就是建筑物專有部分以外的共有部分，一樓二樓的業(yè)主只要同意了加裝電梯那么就不能以放棄電梯帶來的便利來換取由于該電梯或者該電梯加裝帶來的一切義務(wù)包括賠償義務(wù)。當(dāng)然說到這里很多人會說我是一樓二樓我抹不開情面，我不同意但我不發(fā)表明確反對意見這樣是不是就可以認(rèn)為我是反對的但是電梯又能建成，這樣我就可以不用承當(dāng)帶來的義務(wù)或者叫做責(zé)任呢？

有這個想法的大哥大姐叔叔阿姨爺爺奶奶們很不幸的是：不可以。