02

大型央企拿地積極，借助窗口期逆市擴張

從拿地榜單可以看出，大型央企保利發(fā)展、中海和中建集團等企業(yè)拿地較為積極，這類企業(yè)通常財務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流充足，實現(xiàn)了逆市擴張的發(fā)展策略。中海、華潤和保利發(fā)展等有其自身規(guī)模擴張的訴求，而中鐵、中鐵建和中建的主業(yè)為工程施工，現(xiàn)階段施工企業(yè)受產(chǎn)能過剩和疫情的影響，加上本身存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成為發(fā)展方向之一。

在2021年的集中供地過程中，保利發(fā)展的拿地面積和拿地金額均居集中供地城市首位拿地榜單首位。保利發(fā)展的“十四五”規(guī)劃顯示，爭取沖擊8000億元的銷售規(guī)模，在集中供地城市累計拿地金額為907.63億元，全年拿地銷售比為38%，預(yù)計在后續(xù)年份保利發(fā)展將會進入行業(yè)前三的銷售規(guī)模。

在拿地方式方面，華潤置地全年拿地28宗，華潤置地偏向于以聯(lián)合體方式拿地，其中有12宗是以聯(lián)合體方式競得，其聯(lián)合體企業(yè)多為本土深耕企業(yè)。在地塊類型方面，TOD綜合體地塊和商住地塊也較多，借助其杰出的商業(yè)運營能力加大了此類業(yè)態(tài)布局。

在第一批次中海拿地10宗，二批次增加至23宗，三批次僅為3宗，二批次拿地力度最大。主要原因在于二批次競爭趨緩，中海拿地有著嚴格利潤率的要求，再加上中海財務(wù)穩(wěn)健，在二批土拍中明顯加大了拿地力度，由于前兩批次拿地較多，三批次中海明顯放緩了拿地節(jié)奏。

從銷售業(yè)績方面來說，龍湖2021年全口徑銷售金額為2900.9億元，同比上升7.2%，綠城中國2021年全口徑銷售金額為3509.4億元，同比上升21.3%。強勁的銷售增長為企業(yè)拿地提供資金。

具體到財務(wù)狀況方面，2021年中報數(shù)據(jù)顯示龍湖集團財務(wù)穩(wěn)健，三道紅線標準均處于綠檔，資金充裕，同時借助其商業(yè)運營和TOD開發(fā)經(jīng)驗實現(xiàn)其逆勢拿地的市場策略。三道紅線標準方面，綠城有兩檔未達標，暫時處于橙檔，管理層表示監(jiān)管要求2023年達標，有信心提前實現(xiàn)目標。

從銷售業(yè)績方面來說，龍湖2021年全口徑銷售金額為2900.9億元，同比上升7.2%，綠城中國2021年全口徑銷售金額為3509.4億元，同比上升21.3%。強勁的銷售增長為企業(yè)拿地提供資金。

具體到財務(wù)狀況方面，2021年中報數(shù)據(jù)顯示龍湖集團財務(wù)穩(wěn)健，三道紅線標準均處于綠檔，資金充裕，同時借助其商業(yè)運營和TOD開發(fā)經(jīng)驗實現(xiàn)其逆勢拿地的市場策略。三道紅線標準方面，綠城有兩檔未達標，暫時處于橙檔，管理層表示監(jiān)管要求2023年達標，有信心提前實現(xiàn)目標。

04

融創(chuàng)萬科等拿地勢微，回流現(xiàn)金以保安全

在第一批次集中供地中，融創(chuàng)、萬科、卓越和陽光城等民營規(guī)模房企拿地積極，在二三批次拿地卻很少，主要原因在于下半年市場形勢嚴峻，此類企業(yè)出于安全性考慮加大了現(xiàn)金回流力度，通過減緩拿地來讓企業(yè)度過市場下行期。

在第一批集中供地土拍中，融創(chuàng)和萬科分別拿地38宗和35宗，全口徑拿地金額分別為698億和378億，在第二批次集中供地中拿地金額急劇縮水，融創(chuàng)和萬科分別拿地2宗和6宗，全口徑拿地金額分別為6億和29億。三批次融創(chuàng)為拿地，萬科僅拿地1宗。

三季度，密集調(diào)控下市場調(diào)整壓力增加，金融管控效果愈加顯現(xiàn)，疊加集中供地城市拿地資金的審核制度，房企的資金承壓。進入四季度，房地產(chǎn)市場仍低溫運行，市場規(guī)模仍在繼續(xù)探底，疊加個別企業(yè)債務(wù)違約事件影響，觀望情緒更加濃厚。

拿地策略方面，在2017-2020年，融創(chuàng)和萬科通過高負債的方式擴張保持銷售增長，土地獲取方面通過收并購和招拍掛儲備了大量土地。加上拿地銷售比小于40%的限制，兩家企業(yè)拿地更為謹慎。

05

地方國資頻繁拿地，托底市場意圖明顯

在二三批次土拍中有一個明顯的現(xiàn)象，地方的國資平臺類公司頻繁參與當?shù)赝恋嘏馁u，拿地多以底價成交的方式進行。這主要是因為四季度以來土拍房企參拍意愿低迷，多個城市遇冷，為了完成年度土地供應(yīng)任務(wù)，地方國企參與競拍可以起到托底土地市場的作用。在加上租賃用地供應(yīng)增加，地方租賃和人才安居之類的公司參與租賃用地的競買也增加了這種趨勢。

和規(guī)模開發(fā)商相比，地方的國資平臺類公司的開發(fā)經(jīng)驗和運營能力通常較弱，在第三批無錫集中供地土拍中，無錫開創(chuàng)了一種地方國企拿地，后續(xù)規(guī)模房企合作開發(fā)的模式來運營具體項目，這或許能給其它城市的土拍提供借鑒。預(yù)計下年品牌房企和地方國企合作開發(fā)的項目會逐步增多，部分代建公司將迎來更多的合作機會。

05

國企占據(jù)更多市場份額，收并購或代建事件將頻發(fā)

2021年四季度以來，針對大型國企央企和部分穩(wěn)健經(jīng)營的民營房地產(chǎn)公司的融資逐步恢復(fù)。同時從全年的銷售方面來說，年末新房成交出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象?，F(xiàn)階段市場處于逐步恢復(fù)之中，預(yù)計一季度銷售將會出現(xiàn)回暖。后續(xù)房企拿地將會變成國企主導(dǎo)市場的市場格局，同時土地市場上，針對出險房企的收并購事件將會頻繁發(fā)生。另一方面，眾多地方國企拿地由于開發(fā)經(jīng)驗不足，代建和與大型國企央合作開發(fā)事件將會頻發(fā)，2022年代建行業(yè)或迎來迅速發(fā)展。

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