出品 l 觀點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 l 橙子

從去年融資三道紅線政策出臺(tái)，再到今年初多個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的土地集中供應(yīng)政策，市場(chǎng)整體發(fā)展逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)房企長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也提出新的要求。不過(guò)，挑戰(zhàn)之下暗藏機(jī)遇，能夠率先實(shí)現(xiàn)負(fù)債規(guī)?！笆萆怼?，并不斷優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)的房企，勢(shì)必在未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中，提前掌握先機(jī)，為高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

而在當(dāng)前諸多房企中，從雅居樂(lè)（HK.03383）近期披露的半年報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)看，在其實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，融資三道紅線全面達(dá)標(biāo)，且不斷優(yōu)化的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)也在增厚其長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，多元業(yè)務(wù)布局則為其應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)搶抓機(jī)遇增添了更多可能。

銷售亮眼推動(dòng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)

三道紅線全達(dá)標(biāo)獲機(jī)構(gòu)認(rèn)可

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看：

整個(gè)上半年雅居樂(lè)共實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，同比上升36.7%，全年銷售目標(biāo)完成過(guò)半；

實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積484.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.7%；

預(yù)售均價(jià)15,539元/平方米，同比增長(zhǎng)14.2%。

也正是得益于上半年雅居樂(lè)整體銷售結(jié)轉(zhuǎn)向好，截至2021年6月30日止六個(gè)月，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收385.88億元，同比增長(zhǎng)15.1%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)64.71億元，期末現(xiàn)金較2020年末增長(zhǎng)12.4%至571.60億元，整體流動(dòng)性充足。同時(shí)，還獲得1,730億元銀行總授信額度，其中約有870億授信額度尚未使用。

圖片來(lái)源：雅居樂(lè)半年報(bào)

值得一提的是，雅居樂(lè)在降杠桿方面也是成效顯著。

根據(jù)官方信息披露，雅居樂(lè)于2021年6月28日悉數(shù)贖回1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券。其管理層表示，其永續(xù)債規(guī)模將不再增加，并視情況適時(shí)贖回現(xiàn)存永續(xù)債。

同時(shí)，雅居樂(lè)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，躋身“綠檔”陣營(yíng)。

截止到2021年上半年底，雅居樂(lè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；

凈負(fù)債率較2020年末再度大幅下降15.7個(gè)百分點(diǎn)至45.3%；

現(xiàn)金短債比則上升至1.18倍。

早在去年8月份，監(jiān)管層針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)指標(biāo)，正式提出“三線四檔”的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，未達(dá)標(biāo)或者只達(dá)部分標(biāo)準(zhǔn)的房企，將在融資規(guī)模上受限。因此，三道紅線出臺(tái)之后，各大房企紛紛“瘦身”，壓低負(fù)債水平。

在此背景下，雅居樂(lè)積極順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，不斷提高經(jīng)營(yíng)效率，壓低負(fù)債規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)三道紅線全線達(dá)標(biāo)。

這一方面意味著雅居樂(lè)在后續(xù)資金規(guī)模方面，擁有更高的融資上限；

另一方面，也意味著雅居樂(lè)健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，將進(jìn)一步獲得行業(yè)及資本市場(chǎng)認(rèn)可，其意義之重大，不言而喻。

降杠桿卓有成效，推動(dòng)其融資成本有序下降。

根據(jù)雅居樂(lè)半年報(bào)信息披露，2021年上半年，其平均融資成本較2020年末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.96%。報(bào)告期內(nèi)，于境外發(fā)行于2026年到期4.5億美元融資利率5.5%的優(yōu)先票據(jù)，并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2580萬(wàn)美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議，為期36個(gè)月。在境內(nèi)，則發(fā)行了一筆于2024年到期，規(guī)模14.5億元人民幣，融資利率5.9%的公司債券。

穩(wěn)健向好的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也讓雅居樂(lè)獲得了包括星辰、德銀、安信國(guó)際、建銀國(guó)際、中金公司等多家國(guó)內(nèi)外大行機(jī)構(gòu)給出或維持“買入”、“跑贏大市”等利好評(píng)級(jí)。尤其是在多元業(yè)務(wù)拓展方面，雅居樂(lè)所表現(xiàn)出來(lái)的巨大前景，獲得機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)可。

圖片來(lái)源：雅居樂(lè)官方信息

美銀美林維持雅居樂(lè)“買入”評(píng)級(jí)，并在報(bào)告中指出雅居樂(lè)的物業(yè)管理、環(huán)保等多元化運(yùn)營(yíng)最終能實(shí)現(xiàn)更好的增長(zhǎng)。

安信國(guó)際亦表示，看好雅居樂(lè)的多元業(yè)務(wù)發(fā)展，可有效分散地產(chǎn)板塊的政策風(fēng)險(xiǎn)，多元業(yè)務(wù)漸趨成熟，也將進(jìn)一步優(yōu)化雅居樂(lè)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。

多元業(yè)務(wù)有序推進(jìn)

增強(qiáng)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展動(dòng)能

為進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，增強(qiáng)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展動(dòng)能，近年來(lái)，雅居樂(lè)一方面做好地產(chǎn)主業(yè)為未來(lái)高質(zhì)量增長(zhǎng)提供重要支撐，另一方面也積極布局多元業(yè)務(wù)打造第二增長(zhǎng)曲線。

在聚焦主業(yè)方面，依托前瞻性戰(zhàn)略布局和持續(xù)提升的產(chǎn)品力，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)也通過(guò)深耕粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，不斷優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，注入增長(zhǎng)后勁。

今年上半年，雅居樂(lè)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、產(chǎn)城融合及城市更新等多渠道新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目22個(gè)，新增預(yù)計(jì)總建筑面積為304.3萬(wàn)平方米。截至2021年6月30日，雅居樂(lè)擁有總建筑面積為5,295萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，總貨值為8,600億元，為其未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展提供了重要支撐。

圖片來(lái)源：雅居樂(lè)半年報(bào)

主業(yè)之外，截至2021年6月底，雅居樂(lè)多元化業(yè)務(wù)收入為64.96億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額），對(duì)雅居樂(lè)整體收入的貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步提升至16.8%，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，以其旗下物業(yè)板塊——雅生活最為搶眼。

根據(jù)雅生活公告，截至2021年6月底，雅生活錄得營(yíng)業(yè)額62.47億元，同比上升56.1%；在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。值得一提的是，雅生活在今年上半年還完成對(duì)上海最大獨(dú)立第三方物業(yè)管理企業(yè)之一的民瑞物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司股權(quán)的收購(gòu)，進(jìn)一步補(bǔ)足雅生活在上海、長(zhǎng)三角地區(qū)的市場(chǎng)空白。這也使雅生活合約面積中，來(lái)自第三方的面積數(shù)（含股權(quán)合作企業(yè)）持續(xù)增厚至達(dá)4.41億平方米，占總合約面積的75.4%。

在物業(yè)領(lǐng)域之外，雅居樂(lè)也在加快城市更新布局。

截至2021年6月30日，雅居樂(lè)城市更新已簽訂22個(gè)合作協(xié)議，重點(diǎn)聚焦大灣區(qū)，并深入華北地區(qū)及中原地區(qū)，已鎖定預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)1,492萬(wàn)平方米，鎖定貨值預(yù)計(jì)達(dá)4,522億元。而城市更新在當(dāng)前集中供地等政策之下，市場(chǎng)、地方政府、民眾等對(duì)其展現(xiàn)出更高的接受度，也正成為不少房企的第二發(fā)力點(diǎn)，雅居樂(lè)布局該領(lǐng)域，可謂前瞻之舉。

除此之外，雅居樂(lè)旗下其他多元業(yè)務(wù)也正穩(wěn)步推進(jìn)，雅城集團(tuán)作為綠色生態(tài)人居服務(wù)商，將持續(xù)聚焦綠色生態(tài)景觀服務(wù)及智慧裝飾家居服務(wù)；環(huán)保集團(tuán)，在期內(nèi)錄得營(yíng)收12.19億元，同比增長(zhǎng)52.6%，并獲評(píng)“中國(guó)環(huán)境企業(yè)50強(qiáng)”及“2020年新興環(huán)保領(lǐng)軍企業(yè)”等殊榮。

著眼未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展

調(diào)整升級(jí)組織架構(gòu)

主業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)持續(xù)改善，多元業(yè)務(wù)協(xié)同并進(jìn)，作為行業(yè)里的“穩(wěn)健型”選手，雅居樂(lè)也正在為其未來(lái)高質(zhì)量“長(zhǎng)跑”做好準(zhǔn)備。

近期，雅居樂(lè)正在開展組織架構(gòu)調(diào)整，通過(guò)優(yōu)化資源配置，提升組織效能，一方面是“做強(qiáng)、聚焦、深耕大地產(chǎn)主業(yè)”，另一方面則是讓多元化業(yè)務(wù)擁有足夠的創(chuàng)新能力，其最終目的是使其“一業(yè)為主，多元協(xié)同”的戰(zhàn)略得以深化，并獲得更充足的前行動(dòng)能。

據(jù)了解，本次組織結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)之一，就是以大集團(tuán)模式統(tǒng)籌管理集團(tuán)的所有地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

其旗下的原房管集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、城更集團(tuán)并入地產(chǎn)集團(tuán)，成為全新的大地產(chǎn)集團(tuán)。這一做法將使得雅居樂(lè)的整個(gè)房地產(chǎn)板塊成為一個(gè)整體，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。在多元化業(yè)務(wù)方面，包括雅生活、環(huán)保、雅城科技、資本集團(tuán)在內(nèi)的非房業(yè)務(wù)仍保持原有架構(gòu)，繼續(xù)協(xié)同并進(jìn)，同時(shí)，還能借助新的大地產(chǎn)集團(tuán)的平臺(tái)效應(yīng)，獲得更強(qiáng)勢(shì)的賦能和發(fā)展。

可以看到，在此輪架構(gòu)調(diào)整中，雅居樂(lè)“1+N”的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略并沒有發(fā)生改變。甚至可以理解為，是在為深化這一戰(zhàn)略而進(jìn)行更長(zhǎng)遠(yuǎn)的鋪墊和準(zhǔn)備：

其一是做強(qiáng)主業(yè)，通過(guò)整合優(yōu)勢(shì)資源、發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)、聚合人才力量，全面提升房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、品牌輸出全鏈條的競(jìng)爭(zhēng)力；

其二是多元賦能，將優(yōu)勢(shì)資源聚焦于優(yōu)勢(shì)行業(yè)，讓非房業(yè)務(wù)繼續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，與地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)雙向賦能。

可以預(yù)見，隨著“一業(yè)為主，多元協(xié)同”戰(zhàn)略的持續(xù)深入，雅居樂(lè)在不斷筑牢其行業(yè)護(hù)城河的同時(shí)，也在進(jìn)一步提升自身盈利質(zhì)量和長(zhǎng)期抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀之下，雅居樂(lè)已然找到了一條長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展之路，并將在未來(lái)逐步釋放出其增長(zhǎng)的潛力。

聲明：本文僅作為知識(shí)分享，只為傳遞更多信息，不構(gòu)成任何投資建議，任何人據(jù)此做出投資決策，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。