本文首發(fā)于公眾號(hào)“靜待花開(kāi)1918”

去年今日

最后，展望一下2022年，從2019年初實(shí)盤記錄至今3年，累計(jì)收益率57.8%，年化收益率16.4%，看起來(lái)還可以，但實(shí)際上盈利都是19年貢獻(xiàn)的，穩(wěn)定性很差，同時(shí)19年底又是牛市起點(diǎn)，費(fèi)了這么多勁不如直接買滬深300指數(shù)基金。地產(chǎn)股已經(jīng)萎靡2年了，希望2022年可以崛起，讓我明顯跑贏指數(shù)！

今年真的明顯跑贏了指數(shù)，符合預(yù)期，但沒(méi)想到是以自己小虧、指數(shù)大虧的形式跑贏的。樓市超預(yù)期下行，大面積房企暴雷，絕大多數(shù)房企基本都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。我一直認(rèn)為消費(fèi)是地產(chǎn)的后周期（絕大多數(shù)行業(yè)都是地產(chǎn)的后周期），事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，地產(chǎn)超預(yù)期下行疊加yq防控的結(jié)果是消費(fèi)的明顯萎靡。重倉(cāng)消費(fèi)行業(yè)的滬深300全年大幅下跌，相反優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的走勢(shì)其實(shí)很強(qiáng)勢(shì)。綠城今年又創(chuàng)了歷史新高，只不過(guò)年尾有港股通資金爆倉(cāng)給砸崩了（個(gè)人猜測(cè)）。

全年回顧全年凈值曲線

全年累計(jì)收益-9.66%（不含杠桿），虧損25萬(wàn)（含杠桿），因?yàn)楦軛U都是在盈利狀態(tài)下去的，所以虧損額偏小一些。最高收益29%，最高虧損38%，最大回撤48%。今年重倉(cāng)綠城波動(dòng)實(shí)在有點(diǎn)大。上證指數(shù)全年漲跌幅為-15.12%，滬深300漲跌幅為-21.63%，上證50漲跌幅為-19.52%，算是明顯跑贏了指數(shù)。

目前持倉(cāng)

只有綠城。滿倉(cāng)綠城一方面是不想折騰了，綠城是我認(rèn)為最具確定性同時(shí)彈性也非常大的標(biāo)的，反正之前綠城也占到了8成和滿倉(cāng)也區(qū)別不大，什么時(shí)候綠城漲到了我預(yù)期的位置什么時(shí)候再做組合。另一方面場(chǎng)內(nèi)杠桿都已經(jīng)去完了，場(chǎng)外杠桿很低（但是有期權(quán)），可以承受大幅波動(dòng)不會(huì)爆倉(cāng)。
全年主要策略

1月總結(jié)：潮水退去才知道誰(shuí)在裸泳

2月總結(jié)：成長(zhǎng)與價(jià)值

3月總結(jié)：閃電打下時(shí)你必須在場(chǎng)

4月總結(jié)：怕低都是苦命人
5月總結(jié)：做時(shí)間的朋友

6月總結(jié)：本手、妙手與俗手

7月總結(jié)：不要和豬摔跤（這篇因不明原因被刪了，不知道是不是觸碰到了豬的利益，不過(guò)B站上有記錄）

8月總結(jié)：耐心是最美好的品質(zhì)
9月總結(jié)：未來(lái)可期

10月總結(jié)：腰斬
11月總結(jié)：周期

今年的策略就是堅(jiān)定地買入并持有綠城，估計(jì)明年也一樣。從今年整體市場(chǎng)的跌幅來(lái)看，可能對(duì)很多人來(lái)說(shuō)比18年更兇殘、更絕望。如果再看看樓市銷售額崩盤的慘狀，那更是絕望的平方。不過(guò)我個(gè)人感覺(jué)還好，可能一方面因?yàn)槿甏蟛糠謺r(shí)間都是盈利狀態(tài)，大幅跑贏指數(shù)（雖然晚節(jié)不保）。另一方面和我預(yù)期的一樣，樓市一旦真的大幅下滑，那政策面上一定會(huì)轉(zhuǎn)向大力扶持、加倍呵護(hù)。

2022年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額排行榜：

百?gòu)?qiáng)房企全年銷售額同比下降40%，講道理這個(gè)下降是超出我的預(yù)期的，綠城的逆勢(shì)增長(zhǎng)也沒(méi)有出現(xiàn)。全口徑銷售額排名第8，和預(yù)期一致。相信明年樓市回暖是必然，綠城變得更好也是必然！希望明年綠城能躋身第6，不過(guò)難度不小。

穿越牛熊
從我開(kāi)始詳細(xì)記錄投資收益（2019年初）到現(xiàn)在已經(jīng)4年了，在這里可以做一個(gè)對(duì)比。

四個(gè)字形容，不能說(shuō)是驚為天人吧，至少算是穿（cai）越（ji）牛（hu）熊（zhuo）。這四年正好算是經(jīng)歷了一輪完整的牛市和熊市周期。事實(shí)證明跑贏指數(shù)這件事難度確實(shí)挺大的，而且四年的收益其實(shí)完全不足以證明一個(gè)投資者的水平如何?，F(xiàn)在看我的收益勉強(qiáng)超過(guò)了指數(shù)，也許下個(gè)月大漲30%，那累計(jì)收益率就能達(dá)到86%，年化收益率就達(dá)到16.7%了，這個(gè)收益率相當(dāng)可觀。而也可能下個(gè)月大跌30%，那這四年的累計(jì)收益直接清零，甚至虧損。最近我還回顧了一下之前發(fā)過(guò)的文章，時(shí)間證明我之前的很多觀點(diǎn)好像都不太準(zhǔn)確，甚至錯(cuò)的離譜，而且還一直在地產(chǎn)股這個(gè)屎坑里打滾。不過(guò)最后還是勉強(qiáng)跑贏了指數(shù)還不錯(cuò)，我覺(jué)得很重要的原因就是能相對(duì)及時(shí)地認(rèn)錯(cuò)和糾錯(cuò)，并且最終挖掘并重倉(cāng)了綠城，挽回了很多損失。希望綠城不會(huì)最后給我個(gè)致命一擊。
今年基本清掉了杠桿，滿融了兩年多沒(méi)有爆倉(cāng)也沒(méi)有虧錢，不過(guò)中間確實(shí)有非常危險(xiǎn)的時(shí)刻，感覺(jué)自己還是非常幸運(yùn)的。今年反思總結(jié)的第一點(diǎn)：希望再次強(qiáng)調(diào)不要融資。再次復(fù)習(xí)巴菲特語(yǔ)錄：沒(méi)有人愿意慢慢變富。沒(méi)有人愿意慢慢變富。沒(méi)有人愿意慢慢變富。我的本金已經(jīng)夠多了，如果真的能賺錢，完全不需要加杠桿。如果沒(méi)有能力賺錢，那杠桿更是致命的。放平心態(tài)，放低預(yù)期，能變富就已經(jīng)很美好了，不要去追求快，很多時(shí)候慢就是快，慢才是快。
反思總結(jié)第二點(diǎn)：要勇于賣飛，保留現(xiàn)金的充裕。之前是恨不得把最后一分錢現(xiàn)金加著杠桿都買進(jìn)去了，所以現(xiàn)金一直非常緊張。雖然我一直盯著綠城千億的目標(biāo)，但是短期大漲還是應(yīng)該鼓足勇氣小幅減倉(cāng)，并且最好能一直保留比較充足的現(xiàn)金，不管對(duì)投資還是對(duì)生活來(lái)說(shuō)都很重要。特別是現(xiàn)在單吊綠城，港股流動(dòng)性差，波動(dòng)性非常大，還是會(huì)比較頻繁地出現(xiàn)買賣的好機(jī)會(huì)。暴跌之后沒(méi)錢買，暴漲之后不敢賣，坐過(guò)山車的感覺(jué)還是很不好。還是一樣的到底，如果綠城真的值千億，高點(diǎn)賣飛10%甚至20%我也賺的足夠多了。

投資終究是為了更好的生活，追求盈利的同時(shí)也要讓自己能夜夜安睡。投資也需要足夠的耐心，不能維持良好的心態(tài)，就會(huì)導(dǎo)致動(dòng)作變形，就更難等到估值回歸的那一天。而這兩個(gè)反思最終的指向其實(shí)就是“貪婪”二字，加杠桿是一種貪欲，高位不舍得賣是一種貪欲，同樣已經(jīng)低估之后還想等更低其實(shí)也是一種貪欲。人性的弱點(diǎn)，刻在骨子里，同時(shí)又是投資的大忌。

最后，展望一下2023年。首先大膽預(yù)測(cè)，明年會(huì)是牛市，滬深300的漲幅會(huì)在20%以上，最高漲幅也許會(huì)達(dá)到30%。其次地產(chǎn)股是明年行情的主線之一，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股依然會(huì)有明顯超額收益。第三，綠城23年~24年歸股東核心凈利潤(rùn)保底80億和100億，預(yù)期PE至少5倍，明年漲幅50%以上創(chuàng)歷史新高，助我再次大幅跑贏指數(shù)！
最后，祝大家元旦快樂(lè)！新的一年投資順利！