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　與智者對(duì)話：重塑繁榮 博鰲鏗鏘行

“久病之后還談不到馬上參加奧運(yùn)會(huì)的事，現(xiàn)在需要休養(yǎng)生息?！?/p>

主持嘉賓：

中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)?樊綱

討論嘉賓：

中國(guó)社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授?陳淮

浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，德信中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事?胡一平

思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家?洪灝

樊綱：本場(chǎng)討論有3位嘉賓，從陳淮開始，我們每個(gè)人先有兩到三分鐘的開場(chǎng)白，后面再討論。

陳淮：我不知道怎么講這個(gè)開場(chǎng)白。剛才主持人一再說(shuō)，好像要怎么迎接高潮。我覺得還是要冷靜分析陳啟宗先生講的，可能我們久病以后需要一個(gè)休養(yǎng)生息的過(guò)程，還不是你怎么轉(zhuǎn)變，是你怎么進(jìn)化的問(wèn)題。

如果我們這個(gè)行業(yè)的個(gè)體不能進(jìn)化的話，這個(gè)行業(yè)再有前景，就像陳啟宗先生在今天的演講中兩次提到的，他以前也經(jīng)常說(shuō)，可能未來(lái)行業(yè)仍然很好，但是不一定有你了。

這個(gè)世界萬(wàn)物發(fā)展的客觀規(guī)律就是這樣的，永遠(yuǎn)在淘汰著不能進(jìn)化的大多數(shù)個(gè)體，真正能夠進(jìn)化的只是少數(shù)，希望我們都成為那個(gè)活到后來(lái)的少數(shù)。

從今年2月份我參加的論壇就說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了，我說(shuō)久病之后還談不到馬上參加奧運(yùn)會(huì)的事，現(xiàn)在需要休養(yǎng)生息。現(xiàn)在看來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣，希望我們這個(gè)論壇大家有一個(gè)立足點(diǎn)，我們當(dāng)前面對(duì)的是休養(yǎng)生息。

樊綱：下一位是浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，德信中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事 胡一平先生。

胡一平：我們公司做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有接近30年的時(shí)間，浙江省房地產(chǎn)行業(yè)的情況是2019年到2021年每年差不多9000萬(wàn)到1億方左右的銷量，去年下降得非常快，降到只有5000萬(wàn)方左右，今年估計(jì)差不多也是這樣的情況。

現(xiàn)在盡管很多人覺得非常困難，但是我覺得還是要對(duì)這個(gè)行業(yè)有信心，只要堅(jiān)持下去，相信很多企業(yè)是能夠走出這個(gè)困境的。

樊綱：下一位請(qǐng)思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝先生。

洪灝：中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性非常明顯，從去年四季度到現(xiàn)在，我們進(jìn)入一個(gè)周期性的底部，每一次周期的驅(qū)動(dòng)引擎都是房地產(chǎn)，之所以我們感覺現(xiàn)在市場(chǎng)比較疲軟，還是房地產(chǎn)這個(gè)巨大的引擎還沒(méi)啟動(dòng)。以前一般來(lái)說(shuō)這個(gè)底部持續(xù)8到11個(gè)月。從去年第四季度到現(xiàn)在我們也經(jīng)歷了接近10個(gè)月的底部的區(qū)間，今年一季度有過(guò)一波比較強(qiáng)勢(shì)的修復(fù)的行情，這個(gè)主要是在四季度央行進(jìn)行了PSL擴(kuò)表，如果感覺到行情迷茫的時(shí)候，解藥是非常明顯的。

在這個(gè)里頭，我們修復(fù)的不僅僅是經(jīng)濟(jì)的周期，更是整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，因?yàn)楫吘節(jié)q了30年，剛才陳啟宗先生也說(shuō)了，這個(gè)世界上沒(méi)有一個(gè)資產(chǎn)連漲30年不跌的，所以我們很可能是借助這個(gè)周期的修正，不僅僅引領(lǐng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)修復(fù)，同時(shí)端正整個(gè)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的預(yù)期，如果要修復(fù)是非常簡(jiǎn)單的，今年一季度是一個(gè)非常好的例子。

樊綱：大家都發(fā)表了一個(gè)開場(chǎng)白，我心里現(xiàn)在有兩個(gè)大問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是關(guān)于市場(chǎng)修復(fù)，你們預(yù)期這個(gè)市場(chǎng)是怎么樣的走勢(shì)，怎么樣的修復(fù)過(guò)程？包括兼并重組、債務(wù)整理，怎么樣的方式能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)這個(gè)危機(jī)的過(guò)程？它這個(gè)修復(fù)一定是一個(gè)過(guò)程，一定是要經(jīng)歷過(guò)一些事情，什么樣的市場(chǎng)機(jī)制、什么樣的方式能夠使現(xiàn)在的這些問(wèn)題逐步得到解決，然后在相對(duì)不是特別長(zhǎng)的時(shí)間里面走完這個(gè)過(guò)程？

陳淮：我想在座的人，不管我們誰(shuí)說(shuō)一個(gè)靈丹妙藥、祖?zhèn)髅胤降恼呓鉀Q問(wèn)題，永遠(yuǎn)沒(méi)有這樣的政策，我們博鰲論壇開了23年，每年都在講政策，政策只是吃藥，你能夠當(dāng)老板，你能夠有出息，你兒子考清華大學(xué)，將來(lái)你還能夠企業(yè)做大做強(qiáng)，絕對(duì)不是因?yàn)槟銒審男〗o你吃藥吃的。

吃藥只是糾正短期內(nèi)的失衡，吃藥吃太多了只能把人吃死，絕對(duì)吃不好，一定是靠你天生的基因，靠你后天的鍛煉，靠你的奮發(fā)努力和勵(lì)志，不要指望有什么政策一劍封喉，打遍天下無(wú)敵手的政策是沒(méi)有的，政策永遠(yuǎn)是解決短期失衡的，相反我們能舉出幾百上千個(gè)由于政策失誤導(dǎo)致的市場(chǎng)起伏和波動(dòng)。

講點(diǎn)教科書上的話，房地產(chǎn)的需求和其它的需求是不一樣的，有些需求他沒(méi)買就過(guò)去了，今天沒(méi)吃海鮮，明天會(huì)補(bǔ)回來(lái)嗎？今天吃了盒飯，每天吃海鮮是明天的需求，和今天沒(méi)關(guān)系。

房地產(chǎn)的需求和娶媳婦一樣，不論天大的災(zāi)難，無(wú)論是水災(zāi)還是地震，總之多少個(gè)小伙子要娶多少個(gè)媳婦是一定的，不會(huì)因?yàn)槭裁礊?zāi)害就不娶媳婦了。房地產(chǎn)的需求是8到10年的累計(jì)需求相加，這是一個(gè)常量，不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)控、因?yàn)榇笞兙侄鴾p少，但是它會(huì)在一個(gè)時(shí)間范圍內(nèi)的分布結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化。

今天早餐會(huì)上我說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)明顯的大小年是很正常的事，現(xiàn)在的問(wèn)題是，我們?cè)趺礃舆m應(yīng)這個(gè)需求，實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的進(jìn)步。不要說(shuō)房地產(chǎn)就沒(méi)有需求了，絕對(duì)不會(huì)的，房地產(chǎn)需求的減少只有幾種可能，發(fā)生了流浪地球里的事情，太陽(yáng)系要爆炸了，人口大量減少，或者是我們局部地區(qū)的人口減少，東北地區(qū)的人口向海南流出了，這是一個(gè)需求減少。

還有一個(gè)就是發(fā)生大經(jīng)濟(jì)危機(jī)，發(fā)生戰(zhàn)亂了。除了這種大的災(zāi)難以外，房地產(chǎn)的需求是消除不了也減少不了，任何政策都不可能減少房地產(chǎn)需求的一絲一毫。有更多的人要住更多的房子，人們的生活改善了，要住更好的房子，這是沒(méi)有變化的，但是它的分布是可以有很大變化的，他30平米住10年和住1年都可以。

希望我們的企業(yè)家不要指望政策，指望吃藥就能救命，就能保證你有前途。也別以為你活的長(zhǎng)短是政府可以決定的，不管多高明的政治領(lǐng)袖，它的認(rèn)知也是主觀認(rèn)識(shí)，人的主觀認(rèn)識(shí)永遠(yuǎn)不可能達(dá)及對(duì)客觀規(guī)律的完美認(rèn)知。

樊綱：我剛才說(shuō)我現(xiàn)在關(guān)心兩個(gè)問(wèn)題，我第二個(gè)才是政策問(wèn)題，我還沒(méi)說(shuō)到政策問(wèn)題，我現(xiàn)在想問(wèn)的是從市場(chǎng)的角度、從企業(yè)的角度，你們認(rèn)為下一階段是怎么樣的走勢(shì)？可能會(huì)發(fā)生什么樣的重組、兼并，或者是債務(wù)的清理，或者是倒閉、破產(chǎn)，破產(chǎn)多少等等，市場(chǎng)機(jī)制會(huì)是什么樣的情況？

胡一平：我還是順著陳淮主任的話來(lái)講。其實(shí)我不太贊同他的觀點(diǎn)，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候恰恰是最需要政策的時(shí)候。剛才樊綱老師也說(shuō)了，現(xiàn)在是因?yàn)榈鼐壵斡绊懥撕暧^經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在并不是房地產(chǎn)影響了宏觀經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榈鼐壵斡绊懥撕暧^經(jīng)濟(jì)，反過(guò)來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)影響了房地產(chǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)影響了房地產(chǎn)以后影響了消費(fèi)。

樊老師以前說(shuō)六個(gè)錢包，現(xiàn)在很多人沒(méi)有六個(gè)錢包了，特別是對(duì)于有些改善型需求的客戶，他只有一個(gè)錢包或者是兩個(gè)錢包。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)下行，他的消費(fèi)不足，這時(shí)候迫切需要中央政府出臺(tái)一些政策，能夠把消費(fèi)帶起來(lái)，讓他有購(gòu)房的首付。比如說(shuō)剛需首套首付是不是可以降到10%，基準(zhǔn)利率打85折，我認(rèn)為這對(duì)市場(chǎng)需求是有好處的。

現(xiàn)在從企業(yè)端來(lái)說(shuō)，需要給一些政策，比如要把保交樓和保主體相結(jié)合。從企業(yè)端來(lái)說(shuō)，如果是政策上能夠給現(xiàn)在還在堅(jiān)持的企業(yè)一些流動(dòng)性的支持，供給端和需求端兩個(gè)地方都會(huì)起來(lái)，這也是政策和市場(chǎng)相結(jié)合的一種方式。

陳淮：我補(bǔ)充幾句，因?yàn)楹偛毁澇?，我就得說(shuō)兩句。

我們需要的政策是政策退出。現(xiàn)在是吃多了藥、吃錯(cuò)了藥、反復(fù)吃藥，加在一塊吃藥吃成這樣了。最大的政策就是政府從不必要的依靠行政性權(quán)力對(duì)市場(chǎng)干預(yù)中退出。我們從農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制起都是政策退出導(dǎo)致的興旺，這是第一。

第二，我們把首付降到10%甚至不要首付，開發(fā)商的銷售肯定會(huì)加速，你的風(fēng)險(xiǎn)少了，將來(lái)累積的還不上貸的風(fēng)險(xiǎn)是誰(shuí)的？社會(huì)的、政府的，還是你說(shuō)的農(nóng)二代、農(nóng)三代的？請(qǐng)注意，買房子并不是什么人都適合買的，并不是需要房子住的人就適合買房子，而是具備資產(chǎn)累積能力的人才是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)象。

房地產(chǎn)有個(gè)產(chǎn)字，中產(chǎn)階級(jí)有個(gè)產(chǎn)字，具備資產(chǎn)累積能力，如果他的吃穿占到他工資收入的80%左右，他是不具備買房能力的，所以不買房是鼓勵(lì)他們不承擔(dān)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

樊綱：我們的討論漸入佳境，主持人最高興的就是看到嘉賓爭(zhēng)論起來(lái)。

胡一平：我認(rèn)為房地產(chǎn)不要光看到商品房的層面，我認(rèn)為中國(guó)首先這個(gè)行業(yè)既要解決當(dāng)下的問(wèn)題，更要著眼于這個(gè)行業(yè)未來(lái)的問(wèn)題。當(dāng)下如果整個(gè)社會(huì)層面產(chǎn)生大量爛尾樓，對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)是不好的，過(guò)了這一關(guān)以后，我想中國(guó)的房地產(chǎn)未來(lái)可能會(huì)變成532，或者433的模式。

532是指50%是商品房，完全不限價(jià)、不限購(gòu)，由市場(chǎng)來(lái)決定，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)比較困難的，國(guó)家會(huì)給一些保障性住房，這些人買不起商品房，保障性住房他是買得起的，政府把價(jià)格限制住，我覺得共有產(chǎn)權(quán)房可能是保障性住房的一種。

還有一些人保障性住房也買不起，政府會(huì)提供保障性的租賃用房，占到20%，這樣我們整個(gè)社會(huì)就會(huì)非常穩(wěn)定，每個(gè)人都能找到自己的房子，找到自己的位置，但是這個(gè)需要時(shí)間。

陳淮：咱們今天這個(gè)論壇時(shí)間非常緊，我還是得回答幾句，幸好臺(tái)上還有一位比我更高明的經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱先生，要不然我都孤立無(wú)援了。

剛才胡總講了，我們的宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響了房地產(chǎn)業(yè)，請(qǐng)注意，宏觀經(jīng)濟(jì)和政策永遠(yuǎn)是短期的，今年美聯(lián)儲(chǔ)到現(xiàn)在連續(xù)11次升息了，它可能今年下半年起就降息，政策是隨時(shí)變化的，永遠(yuǎn)是短期的。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化，老百姓從無(wú)產(chǎn)者變成有產(chǎn)者，是一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程，這兩件事情一定會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)有矛盾，不會(huì)因?yàn)槟汩L(zhǎng)期發(fā)展，短期我就寧愿失衡也遷就，也不會(huì)因?yàn)槎唐谛枰偣┙o和總需求平衡，需要收緊貨幣政策或者放松的貨幣政策，因房地產(chǎn)業(yè)而變化，這個(gè)矛盾永遠(yuǎn)存在。

不要指望用宏觀政策調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，我希望在座的媒體糾正這20年來(lái)的一個(gè)錯(cuò)誤觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀調(diào)控是兩個(gè)概念，不要再說(shuō)什么房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，根本就沒(méi)有這個(gè)概念。

最后胡總說(shuō)的532也好，433也好，我想沒(méi)有一個(gè)固定的、穩(wěn)定的、理想的祖?zhèn)髅胤降哪Ｊ秸f(shuō)我們多少是自購(gòu)住房，多少是保障房，多少是租賃住房，不存在這樣的比例，這是一個(gè)不斷累積的過(guò)程。

在上世紀(jì)90年代的時(shí)候，中國(guó)的自有住房連3%都沒(méi)有，現(xiàn)在至少占30%，增長(zhǎng)了10倍，但是30%也是少數(shù)，它是一個(gè)漸進(jìn)累積的過(guò)程，至少需要20到30年才能達(dá)到超過(guò)50%到60%的人有能力購(gòu)買和持有住房。這是一個(gè)逐步累積的過(guò)程，絕對(duì)不是通過(guò)一個(gè)政策規(guī)劃，讓50%的人買房，30%的人住保障房，20%的人住租賃住房。

社會(huì)越發(fā)展，租房住的人越多，美國(guó)、德國(guó)都是。比如在洛杉磯有套房子，他在紐約工作，把他的房子租出去，然后在紐約租別人的房子住。這是客觀規(guī)律，我不是辯論，但是我是一介書生，我稍微懂一點(diǎn)教科書。

樊綱：洪灝來(lái)批判一下他們兩個(gè)人。

洪灝：其實(shí)我覺得他們的觀點(diǎn)不矛盾。政策有短期和長(zhǎng)期，我們的目標(biāo)也有短期和長(zhǎng)期，我覺得胡總講的是一個(gè)短期的目標(biāo)，就是要把經(jīng)濟(jì)的大盤穩(wěn)下來(lái)。如果你要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的大盤，房地產(chǎn)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的1/3，你不穩(wěn)住房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)是沒(méi)有辦法穩(wěn)住的。

因?yàn)榉孔勇?lián)系到我們的消費(fèi)和投資，今年房地產(chǎn)開發(fā)的投資比去年這么低的基數(shù)還要低1/3，所以這就是我們切身能夠感受到的，就是我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)短期的目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，如果我們要穩(wěn)住這個(gè)大盤，我們是需要短期出政策的。

長(zhǎng)期的問(wèn)題，這就是我剛才講到的，就是整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期的問(wèn)題。以前我們總是用各種各樣的方法去調(diào)控，或者說(shuō)去引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，比如說(shuō)限購(gòu)、戶籍制度的限制，甚至外籍人士買房的問(wèn)題。

前兩天我在央視和中國(guó)人民的老朋友羅杰斯就是在討論這個(gè)問(wèn)題，羅杰斯說(shuō)我現(xiàn)在想買中國(guó)的房子，但是沒(méi)法買，因?yàn)樗且粋€(gè)老外，他在中國(guó)有自己的賬戶，也有中國(guó)的銀行存款，他就是買不到房。我們?yōu)槭裁匆羞@些人為的甚至不合理的限制呢？我認(rèn)為沒(méi)必要。

你要把需求釋放出來(lái)，不僅是城鎮(zhèn)化的需求，不僅是已經(jīng)城鎮(zhèn)化的居民住房質(zhì)量改善的需求，還有一些其它的需求也可以釋放出來(lái)。所以我覺得長(zhǎng)期我們應(yīng)該把這些非市場(chǎng)化的限制、盲目的限制去掉，讓市場(chǎng)的價(jià)格去決定自己的供求的平衡。

日本和美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的破滅為什么產(chǎn)生了兩種不一樣的結(jié)果？就是因?yàn)槿毡静辉试S破產(chǎn)，而美國(guó)破產(chǎn)了一大片。在經(jīng)歷了兩到三年的房地產(chǎn)低靡的情況之后，美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在2011、2012年就走出來(lái)了，但是日本經(jīng)歷了失去的30年。從長(zhǎng)期的角度來(lái)考慮，這是我們每個(gè)人需要思考的。

樊綱：剛才我之所以問(wèn)市場(chǎng)會(huì)是什么樣的走勢(shì)，先不說(shuō)政策是什么樣子的，就目前房地產(chǎn)的供求關(guān)系，下一階段會(huì)是一個(gè)什么樣的情況。當(dāng)然確實(shí)也離不開政府采取什么樣的政策，但是我覺得剛才陳淮說(shuō)的一個(gè)觀點(diǎn)非常重要，我們要區(qū)分什么是短期政策，什么是長(zhǎng)期政策，什么是宏觀政策，什么是產(chǎn)業(yè)政策，我們現(xiàn)在確實(shí)是到處在用產(chǎn)業(yè)政策，包括房地產(chǎn)的政策其實(shí)是屬于產(chǎn)業(yè)政策。

說(shuō)完這些，再說(shuō)一個(gè)問(wèn)題，你們感覺這一輪政府已經(jīng)出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策怎么樣？對(duì)不對(duì)、好不好、夠不夠，能起什么作用，對(duì)下一階段的房地產(chǎn)會(huì)有什么影響？然后你們覺得還應(yīng)該有什么樣的政策？包括你剛才說(shuō)了首付、利率降低等等，現(xiàn)在已經(jīng)開始在發(fā)生一些變化。還有一城一策的政策，你們覺得能起到什么樣的作用？還需要什么樣的政策？

胡一平：從中央層面來(lái)說(shuō)，第一個(gè)政策就是去年11月11號(hào)出臺(tái)的，允許商業(yè)銀行到期債務(wù)進(jìn)行展期，這個(gè)政策非常厲害。六七月份的時(shí)候中央又允許這個(gè)政策繼續(xù)延遲到明年12月底，這個(gè)展期的政策對(duì)開發(fā)商保交樓是非常有好處的。一旦你保交樓保不住，對(duì)市場(chǎng)的信心傷害是非常大的，所以我覺得這對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較好的政策。

從中央層面出臺(tái)了這樣比較好的政策，如何把中央的政策能夠落實(shí)到每個(gè)城市里面，落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目或者公司里面，這是比較關(guān)鍵的因素之一。

如果這個(gè)問(wèn)題解決掉，我想短期之內(nèi)可能會(huì)有一個(gè)平穩(wěn)的過(guò)渡。

樊綱：洪灝你對(duì)各個(gè)部委出臺(tái)的綜合性的政策做一個(gè)評(píng)價(jià)。

洪灝：我覺得大家都被打得眼花繚亂了，就像胡總說(shuō)的，要讓開發(fā)商的現(xiàn)金流不能斷，除非你想讓它破產(chǎn)重組，否則這個(gè)資金流不能斷，因?yàn)橘Y金流斷了，涉及到保交樓、涉及到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的問(wèn)題。

現(xiàn)在這些政策如果都能落實(shí)，比如說(shuō)前兩周講的一城一策，今年廣州房地產(chǎn)價(jià)格的下行壓力在一線城市里面是最大的，前兩天就有媒體問(wèn)廣州市的領(lǐng)導(dǎo)怎么想這個(gè)問(wèn)題，他們回答說(shuō)還在研究。

我覺得最重要的是要政策能夠落地，而且央行的政策能夠提供足夠的支持。我們現(xiàn)在看到浙江省出臺(tái)的政策，農(nóng)民工買房可以獲得當(dāng)?shù)氐膽艨冢ê贾莩猓?008年也有類似的情況，在上海買房送戶口。在2008年那一波我們很快就走出來(lái)的，當(dāng)然2008年那一波，我們的資產(chǎn)負(fù)債表比現(xiàn)在要健康，而且當(dāng)時(shí)我們看到是美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅，差一點(diǎn)把全世界的經(jīng)濟(jì)卷到一個(gè)無(wú)底的深遠(yuǎn)，當(dāng)然最后我們也走出來(lái)的。

我覺得還有很多東西可以做，但是首先是在這些中央的政策出臺(tái)之后，地方怎么樣落實(shí)，怎么樣貫徹，這是第一點(diǎn)。第二是今天早餐會(huì)的時(shí)候愛明總講到，在銀行放貸的銀行的職員是否有足夠的權(quán)力和膽量去放貸，而不是說(shuō)我放了這個(gè)貸之后，以后如果這個(gè)貸變成了壞帳，我會(huì)受到牽連。

現(xiàn)在是時(shí)候做中觀和微觀的政策落地，整體來(lái)說(shuō)宏觀的政策體量是比較充沛的，甚至我覺得由于政策密集的出臺(tái)，大家已經(jīng)被打得眼花繚亂了。

樊綱：但是會(huì)不會(huì)又使得所有企業(yè)都不破產(chǎn)、都不倒閉，這個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整無(wú)法真正進(jìn)行，會(huì)不會(huì)又變成這么一個(gè)極端的情況？陳淮，你來(lái)分析分析。

陳淮：你反復(fù)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，其實(shí)我在開場(chǎng)白已經(jīng)說(shuō)了，我們現(xiàn)在是把這條船的漏水堵住，我們今年能做到的就是不讓它繼續(xù)下沉，但是現(xiàn)在恐怕還談不到看到岸邊。明確說(shuō)我們這個(gè)船劃兩天能不能靠岸，恐怕現(xiàn)在還看不到，我們能堵住漏就行，如果說(shuō)今年的預(yù)期，就是這么一個(gè)事。

不管什么政策，吃什么藥，開發(fā)商站在自己的立場(chǎng)都會(huì)想要出政策，吃點(diǎn)藥，你別以為你是政府的親兒子，親兒子也一樣，哪怕負(fù)債，吃了很多藥，救了還能活下去的，我才會(huì)下藥，如果進(jìn)口藥多少錢打下去你還是會(huì)死，那就死了算了，早點(diǎn)止損。

就像你剛才說(shuō)的貸款延期，是因?yàn)檫@些沒(méi)有能夠按期交付的房子是真的有需求的，老百姓要求的是保交房，而不是退房，這樣的延期才有意義。

要是開發(fā)商欠了錢都可以暫緩，對(duì)于那些沒(méi)有搶救價(jià)值的那也是沒(méi)必要救的。

胡一平：我又不太同意您的觀點(diǎn)，你說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有爛資產(chǎn)，爛尾樓就是爛資產(chǎn)，沒(méi)有產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值的很多，建好5年、10年空在那里的商業(yè)地產(chǎn)就是爛資產(chǎn)。

陳淮：這些需要具體地說(shuō)，我們說(shuō)沒(méi)有爛資產(chǎn)，你說(shuō)什么東西過(guò)剩了，賣不出去了，過(guò)時(shí)了，人家不要了，永遠(yuǎn)有這樣的東西。你說(shuō)商業(yè)中心賣不出去，我們現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)確確實(shí)實(shí)是包括一線城市都是一個(gè)大頭疼的問(wèn)題，就是過(guò)剩了，不是它蓋的樓不漂亮。

住宅不是因?yàn)椴恍枰?，是他的需求被推遲了，我們這個(gè)問(wèn)題不是今天這幾十分鐘能給大家說(shuō)清楚的，房子的需求是永遠(yuǎn)存在，而且不會(huì)被消滅的，只是它被推遲了，所以你現(xiàn)在賣不出去，所以才成了爛尾樓，我指的相當(dāng)一部分住宅是這樣的，如果你能蓋出來(lái)它就能賣出去，如果能賣出去它就不爛尾。

樊綱：陳淮待會(huì)兒還有一個(gè)主旨發(fā)言，我們還有3分鐘的時(shí)間，胡一平和洪灝能不能給我們講講商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓地產(chǎn)目前的情況？剛才大家討論的基本都是住宅地產(chǎn)，你們?cè)趺纯催@兩塊？

胡一平：我覺得商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)會(huì)更加復(fù)雜，住宅只要建好了，總是有人住的，但是寫字樓或者是商業(yè)地產(chǎn)，如果是一旦供大于求，它是沒(méi)有市場(chǎng)需求的，所以要小心。我覺得住宅比寫字樓要簡(jiǎn)單得多。

像我們公司下面有些子公司，很多年輕人還在住4個(gè)人、6個(gè)人一個(gè)房間，這些人就是有住宅需求的，在好的地段、好的位置有好的產(chǎn)品的話，住宅的春天還是有的，但是寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)要慎之又慎。

洪灝：商業(yè)地產(chǎn)可能比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜，因?yàn)樽≌禺a(chǎn)每年的需求，能夠賣多少，它的潛在供應(yīng)很快我們能算出來(lái)，60億在建，存貨的是2.5億，我們現(xiàn)在的存貨大概是18個(gè)月的去化周期，這些是很容易算出來(lái)的。但是商業(yè)地產(chǎn)出于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的問(wèn)題，還有跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)的問(wèn)題，它比住宅的問(wèn)題要復(fù)雜得多。

看看數(shù)字，比如在一些一線城市，深圳商業(yè)寫字樓的空置率大概15%，上海稍微低一點(diǎn)，10%出頭。但是我們看到很可能是由于疫情改變了大家生活、工作的習(xí)慣的原因，全球的商業(yè)地產(chǎn)樓盤的空置率都非常高。

比如美國(guó)紐約是25%的空置率，美國(guó)舊金山大概1/3的樓都是空的，這些都是一些更復(fù)雜的原因，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)還在低谷，疫情和互聯(lián)網(wǎng)改變了大家的生活方式，這些都是有影響的，所以商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題不是一兩分鐘能說(shuō)清楚的。

樊綱：本環(huán)節(jié)的討論到這里，感謝各位的辯論。