第二輪“房改”來了，不久前經(jīng)過國常會審議并通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件，也就是大家口中所說的14號文，即（國發(fā)【2023】14號文）。對于“14號文”的理解，大家重點關(guān)心的是其中的兩個方面：

一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；

二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

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回顧我國的商品房歷史，可以追溯到1979年。當(dāng)時國家剛剛確立改革開放，各地積極吸引外資，而第一批外資就來自海外華僑。為了解決華僑回國后的住房問題，上市中華企業(yè)公司推出了20套住宅，銷售給華僑家屬。這成為了一個時代的序幕。第二年的4月份，鄧小平提出住房制度改革，從中央層面確定“住房商品化”。為了保證改革的穩(wěn)步進(jìn)行，避免動蕩，國家在1981年提出了職工購房的“三三制”，即單位職工只需按房價的三分之一就能買下房子。?

然而，“三三制”推行不到十年，到了1990年，國家就取消了該政策，買房必須支付全款。到了1994年，新一輪住房制度改革開始，主要針對已建的公有住房和相關(guān)居住產(chǎn)權(quán)。在此期間，對后來影響巨大的住房公積金就是在這一輪房改中建立的。接下來就是1998年的房改，這次改革的影響一直持續(xù)至今。?

隨著房地產(chǎn)市場的變化和需求的變化，房地產(chǎn)業(yè)需要轉(zhuǎn)型和發(fā)展，因此需要新的房改方案來推動。文中提到的一些新的措施和思路，比如在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房、推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式等，都是值得期待的。同時，也需要回顧和借鑒以前的房改經(jīng)驗，從中吸取教訓(xùn)和經(jīng)驗，為新的房改方案提供參考和借鑒。?

本次房改首先是穩(wěn)固大城市的基本盤。讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗。最近幾年，由于大城市的房價過高，許多中低收入人群因城中村拆遷而被勸退，逃離北上廣深成為熱門話題，保障房的建設(shè)和供給能給他們帶來希望。?

其次保障房一直沒太大的進(jìn)展，但接下來會有變化。保障房是由地方政府建設(shè)的，但如果建多了，地方政府的土地怎么賣呢？賣地是地方政府的主要收入來源。這就是為什么之前地方政府不太愿意建設(shè)保障房的主要原因?，F(xiàn)在，既然地賣不動了，地方政府建設(shè)保障房就會更加可行。?

這樣的結(jié)果是有錢人可以買商品房，沒錢的人住保障房。文件中再次強調(diào)“讓商品住房回歸商品屬性”，再加上自然資源部建議取消土地集中拍賣中的底價限制以及遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制，今年房地產(chǎn)市場熱門的超大戶型豪宅項目熱銷的例子也在佐證一點：不能阻擋有錢人享受別墅、超大平層，因為有錢人有權(quán)利改善自己的住房需求。?

結(jié)果就是窮人住保障房，由政府承擔(dān)；富人買商品房，由市場決定。接下來核心就看執(zhí)行了。如果政策執(zhí)行到位，那么對那些手持二手房，特別是持有老破小和剛需盤的人來說，無疑是一次重?fù)?。在過去，由于買不起新房或好房子，他們選擇了老破小或剛需盤作為過渡，但現(xiàn)在，這一群體完全可以考慮申請保障房。這一措施的實施，將會讓那些之前炒房的人陷入困境。

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