福州源利明珠小區(qū)的業(yè)主們和物業(yè)反映，小區(qū)門口經(jīng)營了一家店鋪，而店鋪的位置侵占了小區(qū)的公共區(qū)域。

通過規(guī)劃圖紙及部門回復(fù) 店鋪屬于門廳位置

小區(qū)物業(yè)工作人員介紹，他們2019年10月份接手管理的時候，該店面已經(jīng)存在，而且沒有納入小區(qū)公共收益。

物業(yè)工作人員還表示，根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心的回復(fù)件以及小區(qū)規(guī)劃圖紙，上面都標(biāo)明店鋪位置屬于商場門廳。因此大家質(zhì)疑公共區(qū)域被侵占，侵害了業(yè)主們的權(quán)益，要求歸還該區(qū)域及出租所得款。

采訪現(xiàn)場，記者撥打了出租該店鋪的房東，對方自稱為開發(fā)商，并表示已買下二層，一層為附帶，未辦理產(chǎn)權(quán)證，并表示店鋪位置不屬于公共區(qū)域。

臺江區(qū)城管局：商場門廳改造不屬于違建

記者還從業(yè)主們提供的12345回復(fù)件里注意到，福州市臺江區(qū)城市管理局曾在5月份回復(fù)，表示經(jīng)茶亭城管中隊現(xiàn)場了解，該處公共部位系由建設(shè)單位福建省嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和源利明珠前任物業(yè)出租。

記者從臺江區(qū)城市管理局了解到，源利明珠商場門廳是由前任物業(yè)和前任業(yè)委會同意改造的，由于商場門廳屬于房屋內(nèi)部的改造，沒有對外擴建，不屬于違建，所以城管部門無法介入。

不動產(chǎn)登記和交易中心：該區(qū)域?qū)儆诠膊课?/span>

對于這個商場門廳究竟屬不屬于公共區(qū)域，福州市不動產(chǎn)登記和交易中心的工作人員出具了一份分?jǐn)傁禂?shù)計算表。

從這個表中可以看出，源利明珠一層商場門廳屬于分?jǐn)偡秶?，面積大概在86平方米左右。也就是說源利明珠的商場門廳屬于公共區(qū)域，歸小區(qū)業(yè)主所有。

律師：公共區(qū)域經(jīng)營收益應(yīng)歸業(yè)主所有

法律人士表示，既然是產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，無論是建設(shè)單位還是小區(qū)物業(yè)，在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)營活動，若將經(jīng)營收益占為己有，則涉及侵權(quán)。

律師 蔡思斌

公共部門是屬于全體業(yè)主所有的，如果在法律允許范圍內(nèi)增建門廳，在不影響消防以及正常通行的情況下增設(shè)這個措施，實際上是對于公共部位的合理運用，是可以的，但對于這種利用公共區(qū)域所，進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)營收益，應(yīng)該是歸全體業(yè)主所有的，如果具體地物業(yè)在行使過程中、代為運營過程中有一些費用的話，是可以予以事先扣除的，但是原先的建設(shè)單位及物業(yè)是沒有任何權(quán)利，將這個公共區(qū)域的運營收益全部都占為己有，這實際上是一種侵權(quán)行為。

律師：可以成立業(yè)委會 起訴侵權(quán)單位

在采訪中，將商場門廳進(jìn)行出租的房東自稱為小區(qū)開發(fā)商，并表示自己當(dāng)初買下二樓，而一樓屬于連接部分，對于這一說法，律師認(rèn)為是站不住腳的。

律師 蔡思斌

01這個公共區(qū)域不能賣給任何人；

02即便是有賣，也是開發(fā)商侵權(quán)，是一個無效的行為；

03小區(qū)的共同區(qū)域被侵占，正常的話是要成立業(yè)委會，由業(yè)委會代表全體業(yè)主去起訴侵占的相關(guān)單位。

開發(fā)商“失蹤” 曾被列入經(jīng)營異常名錄

記者從國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中查詢到了開發(fā)商福建省嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的位置，記者來到市監(jiān)部門登記的住所后，并未找到該家公司。此外，記者了解到，該開發(fā)商早在2019年就曾因登記的住所或經(jīng)營場所無法聯(lián)系，被福州市臺江區(qū)市場監(jiān)督管理局列入經(jīng)營異常名錄。

法律人士表示，在無法聯(lián)系上開發(fā)商的情況下，店鋪承租方與開發(fā)商以及前任物業(yè)簽訂的租賃合同應(yīng)被定性為無效。

福建師范大學(xué)法學(xué)院副教授?丁兆增

按照《民法典》規(guī)定，涉及到小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備這些公共財產(chǎn)的處分權(quán)，必須要征求相應(yīng)比例的業(yè)主同意，才能對外進(jìn)行處分。作為開發(fā)商或者是物業(yè)公司，如果沒有取得業(yè)主的同意，是不能擅自對外處分，包括出租的。所以說對于這樣的一個擅自處分行為、擅自出租行為，涉及到小區(qū)業(yè)主的公共區(qū)域、公共財產(chǎn)的這樣的一個合同，會被定性為無效。所以對于現(xiàn)有的商家而言，為了能讓其這種對外的經(jīng)營活動及租賃場所合法化，必然要走法定的民主程序，征求業(yè)主意見。

店鋪出租方：不認(rèn)同商場門廳為公共區(qū)域

既然店鋪承租方與前任物業(yè)和開發(fā)商簽訂的是一個沒有法律效力的合同，為了保障店鋪經(jīng)營的合法性，記者建議小區(qū)物業(yè)和業(yè)主與商鋪承租方商討重新簽訂一份合同。隨后，當(dāng)記者再次前往門店時，店員仍然不愿提供承租人的電話，還是將出租人的電話給到了記者。

法律人士：可與商家協(xié)商后續(xù)租金交付問題

目前小區(qū)業(yè)主想要維護(hù)自身權(quán)益，法律人士也給出了建議。

記者了解到，2022年9月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《福建省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項公開公示管理實施細(xì)則》，其中明確提出，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施開展經(jīng)營活動所得收益及使用情況，都應(yīng)及時予以公示。

小區(qū)的公共區(qū)域關(guān)乎每位業(yè)主的合法權(quán)益，任何單位或個人都不能將公共區(qū)域占為己有，更不能擅自對外出租牟利，小區(qū)物業(yè)作為服務(wù)單位，更應(yīng)規(guī)范服務(wù)行為，增強服務(wù)透明度，保障業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

關(guān)于源利明珠小區(qū)商場門廳被私自出租一事，我們希望店鋪的承租人能夠盡快出面，與小區(qū)業(yè)主和現(xiàn)任物業(yè)簽訂有效的租賃合同，同時我們也建議業(yè)主們?nèi)绻趨f(xié)商不了的情況下，及時拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。