香港訊 每年在新一份財政預(yù)算案公布后，港府會公布年度賣地表，列出下一個財政年度可供推售的住宅及商業(yè)用地，另外亦會每季預(yù)先公布來季的賣地計劃，為市場提供透明度及確定性。土地對香港住屋需求、社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展攸關(guān)重要，賣地收益亦是政府其中一項重要的收入來源。我們有責(zé)任確保以公平、公正和具競爭性的機(jī)制處理賣地事宜，善用土地資源。5月16日，香港發(fā)展局局長黃偉綸特別邀請香港地政總署副署長慕容漢，為大家介紹政府的賣地機(jī)制及流程。

【公平、公正、具競投元素】

地政總署1982年4月成立，專責(zé)掌管香港所有土地行政事務(wù)，涵蓋批地、撥地、估價和征用土地等。在賣地方面，土地拍賣和公開招標(biāo)都是慣常采用的賣地方式，雖然具體操作細(xì)節(jié)及流程不同，但同樣是公平、公正及具競投元素。今年3月，地政總署就以招標(biāo)方式出售古洞北/粉嶺北新發(fā)展區(qū)首幅住宅用地，招標(biāo)結(jié)果亦于4月公布。

【以價高者得為原則】

慕容漢說，以公開招標(biāo)方式出售政府用地，流程相對簡單。地政總署會首先擬備賣地章程，詳細(xì)列出土地用途、發(fā)展參數(shù)、其他限制及要求，然后在憲報刊登投標(biāo)方法及截標(biāo)日期。有意競投人士可按賣地章程入標(biāo)競投。在截標(biāo)后，所有合資格的標(biāo)書會呈交中央投標(biāo)委員會考慮，若然出價達(dá)到或高于底價，會按價高者得原則盡快批出土地，一般可在數(shù)天內(nèi)公布結(jié)果。在完成交易后，亦會不具名公布所有余下標(biāo)書的投標(biāo)金額。

【截標(biāo)當(dāng)天早上定出底價】

在政府而言，賣地一直是隨行就市，在出售土地時會訂定底價要求，所有地皮必須達(dá)到底價才會出售。按現(xiàn)時機(jī)制，地政總署的估價小組會于截標(biāo)當(dāng)天的早上定出底價。評估時會以地皮的市場價值為基礎(chǔ)，并參考市場上土地物業(yè)成交及各項影響市況的因素，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場現(xiàn)況及對前景的看法、建筑成本的最新變化等來厘定底價，估價可說是十分“貼市”。

【土地價值源于發(fā)展帶來收益】

慕容漢說，每幅土地的價值不盡相同，但都是源于地盤在發(fā)展后的樓面所帶來的收入，收益多與少則視乎地盤在城規(guī)要求、《建筑物條例》及地契條款的規(guī)范下可容許的發(fā)展用途及發(fā)展規(guī)模，當(dāng)中亦會因地盤的地理和環(huán)境因素如地點、附近的配套設(shè)施及基建等，以及物業(yè)市道的供求情況而異。有收入自然有成本，除地價的支出外，還有建筑費用、利息支出和風(fēng)險回報，在收支平衡的情況下，不難發(fā)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)計收入越高，建筑費用、利息支出和風(fēng)險成本越低時，能夠承擔(dān)的地價支出會越高。

【客觀、獨立、行之有效的賣地機(jī)制】

聽過慕容漢的介紹，希望大家明白到，政府有一套客觀、獨立、行之有效的賣地機(jī)制，并一直嚴(yán)格遵守。我們會繼續(xù)采取多管齊下的方式全方位覓地，以達(dá)致持續(xù)及穩(wěn)定的土地供應(yīng)。文中提及古洞北/粉嶺北新發(fā)展區(qū)首幅住宅用地上月成功推售，反映我們在推展新發(fā)展區(qū)工作方面的努力，盡管過程中遇到不少困難，但我相信只要繼續(xù)持之以恒、迎難而上，困擾香港多年的土地問題，定可逐步解決。

（《中國基建報》記者 林雨潤報道）