作者 / 元寶

編輯 / 金德路

本文圖片均來源于網(wǎng)絡(luò)

在波詭云譎的經(jīng)濟(jì)周期下，任何行業(yè)、所有領(lǐng)域的企業(yè)在當(dāng)下都需要迫切回答一個(gè)共同的問題：何以穿越險(xiǎn)灘？

眾多的商業(yè)案例中，深耕多年的碧桂園就是觀察地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)絕佳的樣本。

8月24日，碧桂園披露了2021年中期業(yè)績。

報(bào)告顯示，2021年前6個(gè)月，碧桂園營業(yè)收入同比增長27%至2349.3億元；毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。

盡管在當(dāng)下的房地產(chǎn)環(huán)境下，營收利潤雙增長實(shí)屬不易，但是這顯然還是無法回答市場目前所關(guān)注的核心問題：地產(chǎn)往何處去，碧桂園的未來在哪里？

在各種解讀中，“科技+地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動(dòng)常常被用來回答這個(gè)問題。但是更加深入地研究會(huì)發(fā)現(xiàn),碧桂園樣本的難得之處在于，其不僅僅回答了科技如何賦能地產(chǎn)的問題，還給出了老牌企業(yè)其既有業(yè)務(wù)如何增長，戰(zhàn)略方向如何制定，業(yè)務(wù)邊界和組織形態(tài)如何設(shè)計(jì)的復(fù)雜系統(tǒng)管理方案。

01 財(cái)務(wù)持續(xù)優(yōu)化：穩(wěn)中求勝

眾所周知，財(cái)務(wù)指標(biāo)除了能反饋當(dāng)下的業(yè)務(wù)結(jié)果，還能動(dòng)態(tài)反映企業(yè)不同節(jié)點(diǎn)的經(jīng)營狀態(tài)。

在當(dāng)下房地產(chǎn)市場的形勢下，財(cái)務(wù)狀況顯然尤為重要，不僅僅是關(guān)乎其企業(yè)本身可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，還是判斷促進(jìn)多元化轉(zhuǎn)型，延伸第二曲線能力的重要依據(jù)。

截至2021年6月30日，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3030.9億元，同比增長14%；權(quán)益合同銷售面積約3451萬平方米，同比增長8%。可見，公司銷售規(guī)模在穩(wěn)步中迸發(fā)出了最強(qiáng)增長力。

要知道，權(quán)益合同銷售額的數(shù)值是低于合同銷售額的，目前大多數(shù)房企更偏愛在年報(bào)中體現(xiàn)數(shù)字更高的合同銷售額。而碧桂園從2019年的年報(bào)開始，就不再使用合同銷售金額，而是改為權(quán)益合同銷售金額。因此，碧桂園的實(shí)際增長值或許比當(dāng)下卷面反饋更為樂觀。

隨著中央提出「不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段」后，境內(nèi)融資渠道繼續(xù)收緊，融資成本再次抬高，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大。因此，融資能力也是當(dāng)下考量房企經(jīng)營狀態(tài)的重要指標(biāo)。

不過，碧桂園卻在行業(yè)整體負(fù)債持續(xù)微升的情況下，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

截至2021年6月30日，碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元，其中一年以內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。期末融資成本約5.39%，較去年底下降17個(gè)基點(diǎn)。期內(nèi)，公司發(fā)行的5.5年期5億美元優(yōu)先票據(jù)利率低至2.7%。

通過財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)我們不難看出，碧桂園正有序下降有息負(fù)債，逐年降低融資成本，力求將杠桿水平維持在行業(yè)低位，為財(cái)務(wù)穩(wěn)健創(chuàng)造出有利的條件，規(guī)避最險(xiǎn)情況。這對于目前承壓高債務(wù)的房企來說，足夠有借鑒意義。

02 "農(nóng)村包圍城市"，三四線成重要增長引擎

人居環(huán)境改善從來不只是一線城市的特權(quán)。

在過去二三十年時(shí)間里，一二線大城市的人居環(huán)境得到了極大的改善，但是三四線城市卻進(jìn)展緩慢，因此留下了整個(gè)房地產(chǎn)市場巨大的增長空間。

實(shí)際上，三四線的市場需求是較為龐大的。據(jù)中達(dá)證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，我國地級市及縣級市數(shù)量分別為293座和387座，而一二線城市僅約40座。并且，三四線近年來商品住宅銷售面積占比穩(wěn)步提升，2019年末接近70%，增速亦高于一二線。

同時(shí)，克而瑞分析也認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動(dòng)不菲的增量購房需求。

2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權(quán)益總代價(jià)約884億元。按金額計(jì)算，新獲取土地中，82%的土儲(chǔ)聚焦五大都市圈，62%分布在三四線城市。核心都市圈所帶來的高額附加價(jià)值自然是不必多說，不過對于碧桂園重倉三四線的行為，業(yè)內(nèi)還是傳出了一部分質(zhì)疑聲。

顯然，在一線城市有豐富積淀的碧桂園，深入到下沉市場會(huì)發(fā)揮出出色的競爭力，能快速搶占市場份額，提高營收增長曲線。

在三四線市場的成功，直接助力了碧桂園的營收增長，因而企業(yè)經(jīng)營狀況能夠在同業(yè)中脫穎而出，直接影響企業(yè)的造血能力，使其能得到押注者的青睞。

目前，穆迪和惠譽(yù)均給予碧桂園「投資級」信用評級，標(biāo)普亦于2020年上調(diào)公司評級展望至「正面」，在房地產(chǎn)趨于寒冬的光景下，碧桂園逆勢上揚(yáng)。

而碧桂園如此高光的成績與其「科技＋地產(chǎn)」的雙聯(lián)動(dòng)運(yùn)作密不可分。

03 科技革命，勾勒多元增長曲線

從 2015 年開始，人工智能就開始被在國家層面被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

從國務(wù)院將人工智能納入重點(diǎn)任務(wù)之一、到確立新一代人工智能發(fā)展三步走戰(zhàn)略，將人工智能上升到國家戰(zhàn)略層面，再到如今十九屆五中全會(huì)提出「堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，打好關(guān)鍵核心技術(shù)攻堅(jiān)戰(zhàn)」的重要戰(zhàn)略。

再到7月30日召開的中共中央政治局會(huì)議，提及要強(qiáng)化科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性，加強(qiáng)基礎(chǔ)研究，推動(dòng)應(yīng)用研究，開展補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈專項(xiàng)行動(dòng)，加快解決“卡脖子”難題。

這其中，一直活躍著碧桂園的身影。從2008年創(chuàng)立專注建筑機(jī)器人研發(fā)的全資子公司博智林以來，碧桂園以地產(chǎn)為核心，先后布局了智慧餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，并且都取得了階段性進(jìn)展，與地產(chǎn)主業(yè)形成了良好的協(xié)同效應(yīng)。

在地產(chǎn)開發(fā)方向，碧桂園重點(diǎn)聚焦建筑機(jī)器人及智能施工設(shè)備的研發(fā)應(yīng)用，并建立以BIM數(shù)字化技術(shù)為基礎(chǔ)的建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，打造覆蓋建筑工程全生命周期的智能建造全系統(tǒng)解決方案。

針對未來在科技智能地產(chǎn)的發(fā)力方向，管理層在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，目前公司正在進(jìn)行「拆解一棟樓」的試驗(yàn)，希望通過科學(xué)鋪排施工工序讓建筑機(jī)器人像流水線生產(chǎn)一樣施工作業(yè)。

在餐飲零售行業(yè)，碧桂園致力于將更先進(jìn)的科技、文化主張運(yùn)用于多元化的餐飲服務(wù)，其機(jī)器人可利用智能烹飪技術(shù)，向社會(huì)提供富有科技感的美食。目前，碧桂園正加速在全國市場內(nèi)布局智慧餐飲業(yè)態(tài)，已實(shí)現(xiàn)將近百家機(jī)器人餐廳全面布局在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)廣州、深圳、珠海、佛山等十大城市，引領(lǐng)餐飲行業(yè)智慧轉(zhuǎn)型升級。

在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，碧桂園致力打造「農(nóng)業(yè)芯片」，聚焦「無人化農(nóng)場」，助力現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，探索生產(chǎn)銷售一體化零售業(yè)務(wù)模式。去年，碧桂園農(nóng)業(yè)已在黑龍江省建三江完成無人化農(nóng)場試驗(yàn)示范項(xiàng)目，今年又在廣東省佛山市三水區(qū)開展一年多季作物的「無人化」生產(chǎn)驗(yàn)證。

當(dāng)技術(shù)積淀越來越厚，產(chǎn)業(yè)實(shí)踐的道路也就越走越寬。

以未來碧桂園農(nóng)業(yè)為例，在「無人化農(nóng)場」的建設(shè)模式和經(jīng)驗(yàn)的積累下，向其他地方復(fù)制和推廣應(yīng)用的可能也就越來越大，通過無人駕駛技術(shù)來豐富農(nóng)業(yè)機(jī)械的功能，可以大幅提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和糧食產(chǎn)量。

并且，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品還可以通過碧優(yōu)選進(jìn)行對外銷售，同時(shí)為中央廚房提供原材料，由機(jī)器人餐廳將成品食物傳遞給消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)從田園到餐桌、從源頭到終端的全面覆蓋。

在碧桂園的科技AI產(chǎn)業(yè)實(shí)踐中，很容易就能發(fā)現(xiàn)一個(gè)淺顯的道理：技術(shù)投入越早，應(yīng)用越廣泛，能更快更成熟的延申其業(yè)務(wù)增長的邊界。

因此，碧桂園圍繞其產(chǎn)業(yè)延申出的科技實(shí)踐，其實(shí)是在產(chǎn)業(yè)之上創(chuàng)造了第二增長曲線，帶來指數(shù)級增長的同時(shí)也是碧桂園在“科技+地產(chǎn)”賽道的壁壘越來越深。

總的來說，碧桂園的可持續(xù)發(fā)展邏輯已經(jīng)非常清晰，通過多元化業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)形成良好的協(xié)同效應(yīng)，打通全產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)市場占有率進(jìn)一步提升，穩(wěn)固行業(yè)地位。

如今，在房地產(chǎn)行業(yè)「強(qiáng)者恒強(qiáng)」的大環(huán)境下，碧桂園還將作為優(yōu)勢方進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)整合的進(jìn)程。

參考資料：

碧桂園2021年中期業(yè)績報(bào)告

億歐智庫-《中國AI+制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》

中達(dá)證券-《碧桂園深度研究系列之二：成本制勝，解析碧桂園三四線破局之道》