一、不動(dòng)產(chǎn)

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

（二）預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

示例：某開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后，對外公開預(yù)售，李某購買了預(yù)售商品房一套，雙方簽訂了《商品房預(yù)售合同》，對房屋價(jià)款及支付、房屋交付及產(chǎn)權(quán)辦理等問題均做了明確約定。預(yù)售合同簽訂后，雙方就該筆交易向登記機(jī)關(guān)申請了預(yù)告登記。預(yù)告登記后，開發(fā)商因內(nèi)部管理混亂，又將已經(jīng)出售給李某并辦理預(yù)售登記的房屋預(yù)售給了楊某。在交房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將房屋“一房二賣”。李某和楊某互不相讓，都要求開發(fā)商向自己交付房屋，開發(fā)商應(yīng)該向誰交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記？本案中，李某先與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，且依法辦理了預(yù)告登記，在預(yù)告登記合法有效的情況下，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人李某同意，無權(quán)再處分該不動(dòng)產(chǎn)，即開發(fā)商應(yīng)向李某交付房屋并給李某辦理產(chǎn)權(quán)登記，楊某可與開發(fā)商另行協(xié)商解決或依法追究開發(fā)商“一房二賣”的違約責(zé)任。預(yù)售登記制度在本案中很好地發(fā)揮了應(yīng)有的作用和功能。

二、動(dòng)產(chǎn)交付

（一）現(xiàn)實(shí)交付

交付：即占有的移轉(zhuǎn)。兩個(gè)要素：轉(zhuǎn)移占有；具有物權(quán)變動(dòng)的意思。

注意：只是轉(zhuǎn)移了占有，沒有交付的意思，不構(gòu)成交付，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等的物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

擬制交付（特殊的現(xiàn)實(shí)交付方式），如交付汽車鑰匙視為交付汽車。

（二）觀念交付

1、簡易交付

含義：動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)由對方直接占有，但物權(quán)尚未變動(dòng)。例如，對方基于租賃、借用、保管等原因，占有標(biāo)的物。處分標(biāo)的物的合意達(dá)成時(shí)，視為交付。

示例：張三將電腦出租給李四。在租賃期間，李四表示愿意購買電腦，張三表示同意。此時(shí)，買賣合意達(dá)成，李四取得已經(jīng)直接占有的電腦的所有權(quán)。

2、指示交付

含義：動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

示例：張三打算把出租給李四的汽車賣給王五，張三通過向王五轉(zhuǎn)讓張三對李四的租賃物返還請求權(quán)，將汽車的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給王五。

3、占有改定

含義：達(dá)成了轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合意，但約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)。

示例：張三：它是你的了，過幾天給你。李四：好的。