有這么一個國家，實(shí)施了超過30年的土地財政，并且，依靠著賣地收入，償還了幾乎所有的政府債務(wù)。
?當(dāng)大家都以為，這種土地財政，可以一直持續(xù)下去的時候，該國的土地財政，卻以一種誰也想不到的方式崩潰了，地價暴跌，房地產(chǎn)價格隨之大跌，連帶著該國經(jīng)濟(jì)，陷入到一場嚴(yán)重的蕭條之中……?

這個國家，不是中國，也不是你知道的日本，而是——你完全想不到的美國！?

?美國的土地財政，始于剛剛從英國獨(dú)立之時。?

話說在1783年，在英國承認(rèn)美國獨(dú)立的《巴黎條約》中，除了承認(rèn)13塊殖民地獨(dú)立之外，還把阿拉巴契亞山脈以西、密西西比河以東、佛羅里達(dá)以北、五大湖以南的英國殖民地，都劃給了美國。?好家伙，就這塊兒土地的面積，足足有150萬平方公里，幾乎是原來13塊殖民地總面積（80萬平方公里）的兩倍。?

當(dāng)時的美國，還沒有成立聯(lián)邦政府，只有一個從大陸會議轉(zhuǎn)變來的邦聯(lián)國會，協(xié)調(diào)13個州之間的事務(wù)。

為處置這一大塊地兒，邦聯(lián)國會先后出臺了1784年法令（The Ordinance of 1784）、1785年土地法令（Land Ordinance of 1785）和1787年西北法令（The Northwest Ordinance 1787），一方面規(guī)定了美國在新的土地上建立州的原則，另一方面也開創(chuàng)了國家土地所有權(quán)制度。?

什么叫國家土地所有權(quán)？

就是說，英國人劃拉給美國這150萬平方公里的土地，屬于美國政府。?

邦聯(lián)國會規(guī)定，將新領(lǐng)土劃分為6個領(lǐng)地，任何一個領(lǐng)地的居民，達(dá)到2萬即可建立議會，達(dá)到6萬之后，就可以獨(dú)立建州，新的州和原有的13個州享有完全一樣的權(quán)利。?

如何讓領(lǐng)地里的居民增加呢？

當(dāng)然是賣地了，鼓勵新移民買下土地，在新領(lǐng)地定居，不就變成居民了么？?這就是美國土地財政的開始。

?在賣地方面，邦聯(lián)國會規(guī)定：?

出售土地的最低限額為640英畝，售價為1英畝1美元，買主必須在1個月內(nèi)付全款。

至于出售公共土地所得到的資金：

“用于償還債務(wù)或者履行償債業(yè)務(wù)，……，而且只適用于此類使用”。?

原來，為了獨(dú)立，代表北美13塊殖民地的大陸會議，發(fā)行了大量的“債券”借錢。獨(dú)立戰(zhàn)爭勝利之后，13個州當(dāng)然都認(rèn)為，前面為支持獨(dú)立，我們已經(jīng)付出夠多了，大陸會議借的錢，當(dāng)然應(yīng)該找邦聯(lián)國會要，關(guān)我們什么事兒？

?現(xiàn)在，有了這么一大塊兒土地，邦聯(lián)國會用來賣地還債，那不是很正常么？?除了商量還債，13個州之間還有其他的事兒要協(xié)商，于是就有了費(fèi)城制憲會議。?

1787年5月-9月，在13個州的代表們來回扯皮和妥協(xié)中，美國的國父們，一起簽署了將13個州聯(lián)合的契約。契約全文，只有薄薄的一頁羊皮紙（見下圖）。

?就是這薄薄的一頁紙契約，造就了如今全世界最強(qiáng)大的國家——美國。

因?yàn)?，這是人類歷史上的第一部成文憲法：

《美利堅(jiān)合眾國憲法》。

?這里多說一句，美國的政治制度叫做“聯(lián)邦憲政共和制（Federal constitutional republic）”：聯(lián)邦的意思，就是13個各自擁有主權(quán)的州，聯(lián)合組建政府，大家都認(rèn)這個聯(lián)邦政府；憲政的意思，就是國家和政府，均由憲法而成立，權(quán)力必須在憲法規(guī)定下行事；共和的意思，就是國家和政府的一切權(quán)力來源于公眾，也必須為公眾服務(wù)。?

美國，由此成為了全球第一個現(xiàn)代聯(lián)邦制國家。?

（說明：美國國名中的“States”，本義是“國家”或“邦國”，美國邦聯(lián)（Confederation），本質(zhì)上與今天的歐盟、東盟、獨(dú)聯(lián)體等國家聯(lián)盟沒有區(qū)別，13塊殖民地就相當(dāng)于具體邦國，并沒有一個統(tǒng)一的行政權(quán)力、立法和司法的中心。相比之下，美國聯(lián)邦（federation），則有著自己的行政權(quán)力中心、立法中心和司法中心，聯(lián)邦中央政府的法令，各邦國也必須遵守，各邦國的軍事和外交政策，通常也委托聯(lián)邦政府實(shí)施——說白了，邦聯(lián)是國家聯(lián)盟，而聯(lián)邦則是一個國家。?

1789年3月，這部《美利堅(jiān)合眾國憲法》獲得了9個州的批準(zhǔn)，正式生效；

1789年4月，根據(jù)憲法規(guī)定，美國選舉成立了以華盛頓為總統(tǒng)的第一屆美國聯(lián)邦政府。?

根據(jù)憲法規(guī)定，聯(lián)邦政府擁有獨(dú)立課稅權(quán)，各州將進(jìn)口的關(guān)稅，讓渡給聯(lián)邦政府，作為聯(lián)邦政府的主要收入。另外，聯(lián)邦政府可以課征酒稅等間接稅，而各州政府則主要課征財產(chǎn)稅、人頭稅等直接稅。

?不過，獨(dú)立之時的美國，關(guān)稅收入并不算高，僅償還獨(dú)立戰(zhàn)爭期間的債務(wù)和利息，就占用了聯(lián)邦政府的絕大部分收入，國庫嚴(yán)重虧空，財政入不敷出。?更要命的是，當(dāng)時13個州政府，不僅擁有獨(dú)立的行政權(quán)，而且可以獨(dú)立發(fā)行貨幣、發(fā)行債券，甚至各州的貨幣名稱和計(jì)量單位也都不一樣。

有一些州改用了聯(lián)邦政府規(guī)定的美元，但還有一些州，堅(jiān)持使用原來的英鎊體系……?

為了確立聯(lián)邦政府權(quán)威，統(tǒng)一美國的貨幣和財政，時任財政部長漢密爾頓向國會提交報告，建議聯(lián)邦政府不僅償還大陸會議的全部債務(wù)，還應(yīng)把各州戰(zhàn)爭債務(wù)都承攬下來，條件就是：各州政府放棄鑄幣權(quán)和發(fā)債權(quán)，由聯(lián)邦政府統(tǒng)一發(fā)行國債籌集資金。?

說白了，就是用代償債務(wù)作為交換條件，讓聯(lián)邦政府信用，永久代替各州政府信用。?1792年，漢密爾頓的報告在國會得到批準(zhǔn)，美國開始在歐洲金融市場正式發(fā)行長期國債。?對于在契約上成立的美國聯(lián)邦政府的信用，歐洲金融市場相當(dāng)認(rèn)可，聯(lián)邦政府很快就籌集到大筆資金，一年之內(nèi)就徹底償還了以前的所有舊債務(wù)，將其轉(zhuǎn)換為新的低利率長期國債。?

?聯(lián)邦政府成立之后，覺得邦聯(lián)時期賣地的價格太低，于是國會重新制訂了1796土地法令（Land Act of 1796），將土地售價提高到每英畝2美元，但最小出售限額仍為640英畝，50%支付現(xiàn)金，另外50%為一年期貸款。?

由于單位面積偏大，且基本要求全款，一次性拿出1000多美元，對當(dāng)時的美國人來說幾乎是天價，由此導(dǎo)致購買者很少。

從1796年到1800年，總共只售出了5萬英畝的土地。?于是，聯(lián)邦國會重新制訂了“1800年哈里森土地法案”（Harrison Land Act of 1800），將土地面積限額從640英畝減少到320英畝，每英畝最低售價仍是2美元，土地購買者可以支付25%的現(xiàn)款，其余為2-4年的貸款；如果一次性支付現(xiàn)金，可以獲得8%的折扣。?

雖然可以分期付款，但面積限額還是太大，聯(lián)邦政府的土地售賣量仍然很低。?到了1803年，法國的拿破侖有意稱帝，并且打算與英國開戰(zhàn)，極度缺錢，而此時美國駐法大使，正在聯(lián)邦政府授意下，向法國詢問能否購買密西西比河的出?？凇聤W爾良港。

?拿破侖說，別整這一個港口了，我干脆把整個路易斯安那地區(qū)，全都打包賣給你們?nèi)绾危?價格呢？1500萬美元（8000萬法郎），每英畝只要3美分。?

美國大使欣喜若狂，在詢問了時任美國總統(tǒng)杰斐遜之后，當(dāng)機(jī)立斷地敲定了這筆買賣，并于1803年4月和法國簽了購地條約。?

你要是問，美國政府不一直都很窮么，哪里有錢來買地呢？?答案是，可以找法國人借??！?你別笑，也別以為我腦子壞了，歷史事實(shí)就是這樣的。?

美國政府與法國政府約定，1500萬美元中，375萬美元（2000萬法郎）是法國政府欠美國公民的債務(wù)，這部分錢美國政府代為償還，就算支付給法國了；另外的1125萬美元（折算6000萬法郎，含300萬美元定金）美國政府發(fā)行國債，由英國巴林銀行和荷蘭Hope公司承銷，這些債券主要面向法國人銷售，然后分期支付給法國政府。

?好家伙，用法國人的錢，買法國人的地，美國領(lǐng)土面積又瞬間擴(kuò)大了近一倍（路易斯安納總面積為214.4萬平方公里），聯(lián)邦政府所掌握的土地面積達(dá)到了360萬平方公里。

?為了鼓勵賣地，聯(lián)邦國會通過了1804年土地法案（Land Act of 1804），將一次出售的土地限額降低為160英畝，每英畝最低售價和支付方式不變，若一次性用現(xiàn)金付清全部土地款，每英畝土地的價格可優(yōu)惠至最低1.64美元。

?你看看，人家美國聯(lián)邦政府多會做生意，3美分/每英畝買到的土地，轉(zhuǎn)手賣給新移民，最低都是1.64美元/英畝。?由于面積和價格較為合適，吸引了大量土地投機(jī)商搶購，這些投機(jī)商在購買土地后再切分為小塊，轉(zhuǎn)手賣給新移民和置業(yè)者。

?大批的新移民越過阿巴拉契亞山脈，轟轟烈烈的西進(jìn)運(yùn)動拉開序幕，新移民們的美國夢，也由此啟航，如今美國西部的很多著名家族，其祖先都是這些新移民。?

當(dāng)然，最大的獲益者是美國聯(lián)邦政府。根據(jù)聯(lián)邦法案規(guī)定，除創(chuàng)始13州之外的新拓展土地和新加入州土地，都?xì)w聯(lián)邦政府所有，聯(lián)邦政府獲取了大量土地的支配權(quán)，并通過拍賣土地，獲得了巨額出讓金。?

就這樣，美國聯(lián)邦政府不斷向西部擴(kuò)張領(lǐng)土，然后又一路把土地分割了賣給新移民。當(dāng)時的美國聯(lián)邦政府，財政收入第一大收入來源是關(guān)稅，第二大來源就是土地出讓金，美國正式進(jìn)入了土地財政時期。

?因?yàn)檫@個原因，美國政府也極有動力在西部獲取土地：

1810年，從西班牙手中獲取西佛羅里達(dá)地區(qū)；

1818年，從英國手中取得落基山脈以西區(qū)域；

1819年，從西班牙手中獲得東佛羅里達(dá)地區(qū)；

1845年，吞并孤星共和國德克薩斯；

1846年，從英國人手中，獲得北緯49度線以南的俄勒岡地區(qū)；

1848年，通過發(fā)動對墨西哥的戰(zhàn)爭，獲得新墨西哥和加利福尼亞地區(qū)；

1853年，因?yàn)橐藿又莺偷轮蓁F路，美國又從墨西哥購買了7.7萬平方公里的土地；……?

?因?yàn)檎馁u土地的單位還是偏大，所以1804土地法案的主要受益者，還是大土地投機(jī)商。他們能夠獲取貸款買地，普通移民卻必須加價從投機(jī)商處購買，這引起了諸多新移民的不滿。?

摸著石頭過河，聯(lián)邦國會于是再次頒布1820年土地法案（Land Act of 1820），取消了貸款銷售土地的做法，并且把公開拍賣的最小土地面積減至80英畝，最低價格定為1.25美元。也就是說，100美元就可以買到1塊土地，從而鼓勵更多移民購買西部土地并進(jìn)行開發(fā)。

?在這種政策之下，美國西部的土地銷售出現(xiàn)了大量增加。1821年，銷售量達(dá)到78.2萬英畝；1828年，銷售96.6萬英畝；1829年，銷售120萬英畝；?隨著美國西部開發(fā)的進(jìn)行，移民們要求得到更多土地，“先占權(quán)”成為了敏感政治議題。?

所謂“先占權(quán)”，是指移民未經(jīng)聯(lián)邦政府授權(quán)，占領(lǐng)一塊無主土地并對其進(jìn)行開發(fā)。對于這個問題，美國國會通過1830年優(yōu)先購買權(quán)法案（the Pre-emption Act of 1830），允許這些移民，以最低價優(yōu)先購買自己所開發(fā)土地最多160英畝。?移民越多，要求的土地也越多，眾多貧窮移民，希望能夠?qū)⑼恋孛娣e限額進(jìn)一步縮小。

?于是，美國國會通過了1832年土地法案（Land Act of 1832），將出售土地面積的最低限額降低到了40英畝，這意味著移民花費(fèi)50美元即可建立自己的一份私有產(chǎn)業(yè)。?這兩個法案，一下子掀起了美國西部移民的狂潮，美國土地市場也進(jìn)入到了沸騰狀態(tài)。?

大量資金涌入房地產(chǎn)、鐵路建設(shè)等領(lǐng)域，而許多州政府實(shí)施自由銀行法，將設(shè)立銀行的最低資本金，下調(diào)至10萬美元，大批商業(yè)銀行快速興起，提供充足信貸，房地產(chǎn)價格開始瘋狂上漲，市場投機(jī)趨于失控。

?拉斯-特維德在其《逃不開的經(jīng)濟(jì)周期》一書中，記錄了這些瘋狂的漲價：

“1832年僅有5900萬美元，到1836年已經(jīng)瘋漲到了14億美元……大量的流動性是由新開的銀行創(chuàng)造出來的……這些錢并沒有投資到新興產(chǎn)業(yè)，其中大部分都流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)用于投機(jī)?！薄凹~約所有東西的價格都高得離譜……房地產(chǎn)價格的快速飛漲并不限于紐約一個地方；芝加哥的土地價值也已經(jīng)從1833年的156萬美元漲到了1836年的不低于1000萬美元?！?

與此同時，美國聯(lián)邦土地銷售量也突飛猛進(jìn)：

1834年，聯(lián)邦土地銷售增長到驚人的700萬英畝；

1835年，銷售1260萬英畝1836年，土地銷售量達(dá)到歷史頂峰的2000多萬英畝。

……?

政府的土地辦公室，在1832年的土地銷售額為250萬美元，到1836年這一數(shù)字達(dá)到了2490萬美元——當(dāng)年美國政府的全部財政收入，也僅為5080萬美元（見下圖）。

?就這樣，依賴賣地收入，到1833年-1837年，聯(lián)邦政府已經(jīng)基本償清了所有債務(wù)，國庫中還有大量盈余，從而鞏固了整個聯(lián)邦的財政和國家信用——這也是美國聯(lián)邦政府建立這200多年間，僅有的幾年“不欠債時期”（見下圖）。?

?烈火烹油、鮮花著錦之時，誰也沒有想到，美國的土地財政，竟然因?yàn)槭杖胩喽罎ⅰ?/p>

?因?yàn)橘u地收入太多，美國聯(lián)邦政府財政出現(xiàn)大量盈余，在這種情況下，美國國會表決，要求將財政盈余，按照人口數(shù)量分配給各個州財政使用。?

根據(jù)該項(xiàng)決議，從1837年1月2日開始，財政部每隔3個月，就要從紐約的主要銀行提取900萬美元現(xiàn)金，并將這些錢分配到各個州——注意，這個所謂的“現(xiàn)金”，就是黃金和白銀構(gòu)成的現(xiàn)金，不是紙幣。

?因?yàn)椋驮?836年，激烈反對紙幣流通并且痛恨投機(jī)行為的美國總統(tǒng)安德魯-杰克遜，在其離任之前，簽署了《鑄幣流通令》，規(guī)定大多數(shù)的土地交易，必須采用黃金或白銀支付，希望以此來遏制全國的地產(chǎn)投機(jī)活動。?

在此之前的1832年，一直在發(fā)行紙幣、充當(dāng)美國中央銀行的第二合眾國銀行（the second bank of the United States）的20年特許經(jīng)營權(quán)到期，杰克遜否決了其延期申請，這意味著自1832年起，美國不存在“最后貸款人”。?

于是，當(dāng)財政部提取第一筆900萬美元金銀幣現(xiàn)金之后，市場上馬上就出現(xiàn)了金銀幣的極度短缺，這推倒了市場的第一塊多米諾骨牌。

?人們紛紛沖到銀行去提取金銀幣現(xiàn)金，許多銀行因?yàn)闊o法應(yīng)對擠兌而倒閉。到1837年底，全美所有銀行都停止了金幣兌付，股票市場大跌，全美90%的工廠停工，大量工人失業(yè)，這就是著名的“1837年美國大恐慌”。

?仍然借用《逃不開的經(jīng)濟(jì)周期》一書中的描述：

“芝加哥一塊土地在1836年曾經(jīng)賣到11萬美元，如今持續(xù)下跌，到1840年只要花100美元就能夠買到。由于地價下跌，那些購買了大片土地并將其分成更小地塊囤積起來的投機(jī)者開始認(rèn)識到，再也沒有后續(xù)的購買者了?！?

大恐慌導(dǎo)致了全美房地產(chǎn)價格崩盤，市場交易幾乎停滯，很多人失去土地和房產(chǎn)，大量土地被荒廢，到處是爛尾樓房與工地，基礎(chǔ)設(shè)施和土地開發(fā)處于停滯狀態(tài)。

?因?yàn)槿狈Α白詈筚J款人”，這一次大恐慌延續(xù)時間很長。從1837年開始暴跌，美國經(jīng)濟(jì)陷入深度蕭條，直到1842年-1843年，全美大部分地區(qū)房價才跌至谷底。?

隨著房地產(chǎn)價格暴跌，購買聯(lián)邦土地的人大批消失，政府賣地收入銳減，由此導(dǎo)致聯(lián)邦政府的整體收入銳減。?

就看上面的這個表格，不需要什么高深的知識，我們就能夠判斷，美國聯(lián)邦政府的土地財政，已然崩潰。

本文首發(fā)于公眾號：財主家的余糧（本文可能有部分刪減）