編輯 | 于斌

出品 | 潮起網「于見專欄」

在樓市調控政策的影響之下，申請購房貸款的流程越來越嚴格，要求全款買房或者高首付購房的賣家也是越來越多，一些不法中介趁機引導買家用經營貸購房。

還有的炒房客為了加大杠桿，用盡量少的資金賺取更大的利潤，也主動申請經營貸款，上述這種違規(guī)行為，會讓更多的熱錢盲目地涌入樓市，不僅與囯家穩(wěn)定樓市的政策背道而馳，而且還極大地增加了房地產市場的系統(tǒng)性金融風險。

經營貸被少數人移花接木流向樓市

今年伊始到現在為止，監(jiān)管部門一直在重點關注信貸資金違規(guī)進入房地產市場的問題，各地尤其是一、二線城市都加大了監(jiān)管與打擊的力度。

但由于經營貸能帶來豐厚的回報，利之所至，總有人見利忘法，無論是中介還是買家，鋌而走險的人依然不少，所以違規(guī)的現象依然屢禁不止。

為此各地的銀保監(jiān)局紛紛出手，持續(xù)開展了多次查處信貸資金違規(guī)進入樓市的行動，頻頻用重拳整治使用經營貸違規(guī)購房的行為。

3月份，有多個城市公布了經營貸違規(guī)購房的自查結果，其中北京發(fā)現3億多元違規(guī)經營貸，上海查出有100多筆違規(guī)的經營貸和消費貸，合計3億多元，廣東（除深圳）的違規(guī)經營貸涉及900多人，近3億元。

6月份廈門市查實違規(guī)貸款近3000筆，金額合計近18億元；北京銀保監(jiān)局查出4家銀行發(fā)放了約3000萬元的違規(guī)信貸資金。

7月上旬，廣東銀保監(jiān)局對招商銀行、工商銀行等4家銀行的10多家分支機構及10名責任人進行了處罰，共計開出12張罰單，罰單金額1000多萬；上海銀保監(jiān)局向中國銀行、建設銀行等單位發(fā)出了近30張罰單。

8月份深圳通報前期一共查出了20多億元經營貸違規(guī)進入樓市，金融監(jiān)管部門責令銀行提前收回20余筆、合計5000多萬元的違規(guī)貸款；上海銀保監(jiān)局給予工商銀行上海市松江支行50萬元的處罰。

8月7日，備受關注的“深房理”事件調查結束，深圳銀保監(jiān)局查明“深房理”涉案人員用偽造國家機關公文、提供虛假資料的方式騙取貸款，涉及貸款金額合計10.64億元，這其中經營貸有近4億元。

目前對經營貸的查處范圍已經從銀行延伸到了各類與貸款相關的機構與企業(yè)，6月初，廣州市地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布通知，要求各小貸公司停止“過橋貸”、“贖樓貸”業(yè)務，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。

近期，深圳市地方金融監(jiān)管局對9家融資擔保公司進行集體監(jiān)管約談，要求其重點自查房地產“貸款擔?！被颉拔匈J款”的相關業(yè)務。

在各部門嚴格的監(jiān)管之下，經營貸的申請通過率有所下降，加上銀行的審核時間開始變長，申請人借錢的利息一般都比較高，漫長等待中的墊資壓力就與日俱增，而中介則不受任何影響，因為此時中介費已經落袋為安。

以身試法的代價也是比較大的，如果是用虛假資料申請經營貸，一旦被有關部門發(fā)現和查實，借款人會面臨著比較大的麻煩，例如被收回貸款，停止發(fā)放貸款，被納入征信記錄等。

經營貸是支持中小企業(yè)發(fā)展的良藥

面對疫情期間經濟下行的壓力，國家及時推出了了經營貸這項惠企舉措，它是一項支持實體經濟，普惠中小微企業(yè)和個體私營業(yè)主的利好政策。

今年3月5日，兩會政府工作報告中就提出“繼續(xù)引導金融系統(tǒng)向實體經濟讓利”，“進一步解決小微企業(yè)的融資難題”，今年務必做到推動實際貸款利率進一步降低，讓小微企業(yè)融資更便利、綜合融資成本穩(wěn)中有降，同時對受疫情持續(xù)影響的行業(yè)及企業(yè)給予定向支持。

經營貸是一種銀行融資類產品，額度有幾百萬甚至上千萬元，利率相對比較低，一般比房貸利率要低上2％至3％左右，貸款時間比較長，還款方式也較為靈活。

由于具備了上述優(yōu)點，作為支持實體經濟與中小微企業(yè)的手段之一，經營貸可以為中小微企業(yè)和個體私營業(yè)主提供臨時的資金扶持與支撐，能有效地緩解企業(yè)在資金周轉方面的燃眉之急。

個人或小企業(yè)可以用房產等擔保物做抵押，申請經營貸款，將籌措的資金用于流動周轉、添置設備、維護升級、支付租金、店鋪裝修等合法生產經營活動。

但是一本好經被少數歪和尚念歪了，經營貸在穩(wěn)增長、穩(wěn)經濟、保民生方面發(fā)揮了積極有效的作用，但也正是由于其自身的優(yōu)點，讓一些人開始動歪腦筋，鉆空子，最后被少數的企業(yè)或個人申請用來作為炒房或買房的資金。

經營貸的違規(guī)操作方法一般是，購房者先支付幾千元，讓中介幫忙注冊一家公司和提供虛假證明材料，如果是直接買一家現成的皮包公司則需要1-2萬左右。

然后中介聯系過橋資金或購房者自己借錢，以全款支付的方式買房，中介推薦的短期拆解資金的利息費用還不低，一個月大概需要5萬元左右。

當購房者拿到房產證后，再去申請成功經營貸，這個時候的購房者只需要支付經營貸的本金與利息即可，這樣就相當于把高利率的房貸，轉換成低利率的經營貸。

最后購房者再支付1-3％的中介費用，整個過程就算完成，相比用正常房貸購買五、六百萬以上的房子，用這樣一番操作，就可以省下至少幾十萬甚至上百萬的利息。

用經營貸購房不僅省錢，而且相比常規(guī)的拿房產抵押貸款的方式，或者是以正常流程去申請購房貸款，經營貸的審批發(fā)放速度都比較快，一般在十天左右就能夠發(fā)放到位，并且房產的抵押評估值也比較高。

繼續(xù)堅持多措并舉方為問題解決之道

防止信貸資金違規(guī)流向房地產市場，這一直是金融監(jiān)管部門的重點監(jiān)管目標，自去年開始，針對經營貸的違規(guī)問題，各級金融監(jiān)管部門都在強調落實監(jiān)管責任、堵住資金漏洞、規(guī)范市場秩序。

今年3月份，銀保監(jiān)會同多部門聯合發(fā)文，要求銀行業(yè)金融機構要加強對借款人的資質核查，其中企業(yè)的成立時間或受讓企業(yè)股權的時間、房產的持有時間都必須滿足至少有一年的標準。

7月末，住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門聯合發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》，其中就包括了將對經營貸購房的違規(guī)行為，進行重點監(jiān)管與治理，無論是主謀還是協從，一經發(fā)現，都將受到嚴肅處理。

住建部房地產市場監(jiān)管司司長張其光在接受央視媒體采訪時就表示，要堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房的問題。

在各級監(jiān)管部門的反復核查與共同要求之下，銀行也開始建立健全審核機制，自查自糾存在的問題，逐漸收緊了經營貸的審核與發(fā)放。

吳濤在深圳經營一家小規(guī)模的工廠，主要生產和出口電子類產品配件，因為目前海運不暢，集裝箱及艙位緊張，導致產品訂單不能及時發(fā)貨，資金周轉一時比較緊張。

所以他打算在下半年申請一筆經營貸款，緩解一下資金周轉的壓力，跑了幾家銀行以后，他發(fā)現申請經營貸比以前嚴格了很多。

銀行對房產的持有時間、購房首付資金的來源、企業(yè)經營及納稅的情況、日常的流水記錄等都要進行認真地核實，并且銀行現在已經基本不受理“雙新”客戶（新過戶的房產和剛注冊的企業(yè)）的經營貸申請。

目前銀保監(jiān)會對經營貸違規(guī)流入房地產的專項排查行動已基本完成，經營貸的違規(guī)行為得到了明顯的抑制。

但這類違規(guī)行為短期之內仍然沒有絕跡，少數銀行工作人員也參與其中，前幾天，在江蘇公共新聞頻道播出的《政風熱線·我來幫你問廳長》節(jié)目中，就曝光了招商銀行南京一支行員工違規(guī)放貸行為。

目前看來，這種違規(guī)行為開始變得越來越隱蔽，手法也有了更多的花樣與套路，不少擔保公司或小貸公司根據銀行的規(guī)定來對申請人的材料進行包裝，按照正常流程辦理貸款申請手續(xù)，加上少數銀行把關不嚴，這給監(jiān)管帶來了一定的難度。

魔高一尺，道高一丈，「于見專欄」認為，以后監(jiān)管的重點也應當從督察整改、清零銷號、貸前審核轉向常抓常管、防微杜漸、貸后追蹤，具體來說，可以圍繞強化資金流向的監(jiān)管，從以下五個方面著手：

一是圍繞差異化的房地產信貸政策，持續(xù)完善房地產金融監(jiān)管機制，主管部門要聯合市場、稅務等部門，不斷細化審核的流程與信息共享機制，做好貸前審查與貸后監(jiān)督工作，堅決堵塞住監(jiān)管盲區(qū)。

二是匯總各銀行的信貸信息，運用數字化、大數據、智能化的技術手段，對信貸數據進行實時關聯性分析，相對于銀行的人工核實，信息化的手段能持續(xù)追蹤經營貸資金的后續(xù)走向，迅速發(fā)現違規(guī)問題資金，進一步提升監(jiān)督效率。

三是建立完善違規(guī)禁入機制，對查實的違規(guī)行為“零容忍”，對相關的涉案人員要分別給予嚴肅的問責、處罰和懲戒，對涉事銀行凍結授信額度，要通過嚴厲的責任追究制度來杜絕少數人的僥幸心理。

四是要區(qū)分對象，不能因為少數違法者鉆空子，而影響了多數守法者的正常權益，因此正常的經營貸發(fā)放工作還應保持效率，在減輕中小企業(yè)負擔的同時，還要繼續(xù)大力給予其正常的貸款支持。

五是要全力做好房貸額度的分配工作，并結合剛需或改善性購房群體的實際困難，在首付比例、貸款利率等方面，可以給予差異化的支持措施與政策傾斜。

結語

「于見專欄」認為，房地產金融環(huán)境的持續(xù)收緊已是大勢所趨，雖然對經營貸違規(guī)進入樓市的查處行動，已經有了階段性的成果，房地產的金融風險與泡沫化勢頭得到了遏制，但只要利益存在，違規(guī)申請使用經營貸的行為就不會中止。

要避免樓市調控的目標功虧一簣，銀行必須要牢記服務實體經濟的根本宗旨，把有限的信貸資源要用在刀刃上，同時監(jiān)管部門也要認識到，防范房地產貸款過度集中風險，促進金融與房地產的良性循環(huán)仍然是一項任重而道遠的長期工作。