記者丨曉敏 見習生丨高原

出品丨鰲頭財經（theSankei）

經過前期的一系列掙扎，禹洲集團（01628.HK）終于還是出現了美元債違約，同時公布的還有高管離職的消息。

一夜之間，禹洲集團同時爆出兩則負面新聞。

而在此之前，禹洲集團就已出現業(yè)績“變臉”、評級下調、變賣資產等諸多問題，而這又根植于其近幾年瘋狂擴張的后遺癥。

業(yè)內人士認為，鑒于目前的一系列危機，禹洲集團短期或難走出困局。

高管離職 美元債違約

3月7日晚間，禹洲集團副總裁張巖因個人原因辭職的消息讓房地產圈大佬動蕩的風波又多了個看點。

據了解，張巖于2019年加入禹洲集團，擔任禹洲集團副總裁，兼禹洲集團慈善基金會常務理事，分管集團營銷、品牌、客研及慈善基金會工作。

在加入禹洲集團之前，張巖曾先后任奧山控股集團副總裁兼區(qū)域集團總裁、融僑集團（01918.HK）首席營銷官兼首席品牌官、雨潤地產集團副總裁、融創(chuàng)中國集團營銷中心總監(jiān)。

這位被外界認為為禹洲集團千億目標實現立下汗馬功勞的肱骨之臣的離任不禁引起了外界的眾多猜測。

實際上，近來，房地產行業(yè)不景氣，地產圈大佬離職的報道也頻見報端，為業(yè)績買單的聲音甚囂塵上。

央視財經評論員薛建雄對鰲頭財經表示，在地產行情不好的背景下，高管跳槽很正常，原因除了離職高管本人對企業(yè)未來發(fā)展前景不看好外。

房企層面也希望借此替換新人節(jié)約成本，畢竟功勞簿上的老臣都薪資不菲。

匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖也對鰲頭財經坦言，很多房企在出現實質性違約的時候，意味著公司很多功能已經不需要了，例如拿地、營銷、開發(fā)管理等作用都減弱。

此時房企會選擇裁撤用不上的管理人員，且很多時候管理人員自身也會覺得沒有什么發(fā)揮的地方而選擇離職。

與高管離職同時出現的還有一則重磅消息，那就是禹洲集團的美元債實質性違約。

3月7日晚間，禹洲集團發(fā)布的公告顯示，公司發(fā)行的并于聯(lián)交所上市的2023年到期的8.5%優(yōu)先票據（「2023年票據II」）的利息2125萬美元，已于2022年2月4日到期應付。

根據2023年票據II的信托契據，本公司有30天寬限期支付利息以避免違約事件。寬限期現已屆滿而本公司并無于屆滿前支付有關款項。

上述未支付已構成違約事件。因此，票據持有人可以要求即刻償付本金和應計利息。截至本公告發(fā)布之日，該票據的未償還本金為5億美元。

已現評級下調

變賣資產等問題

禹洲集團的美元債違約可謂符合市場預期，因其近來在債券市場已經進行了一系列掙扎。

1月24日，禹洲集團發(fā)布公告稱，于2022年1月20日發(fā)行了本金總額為4.53億美元的新票據以交換本金總額為4.77億美元的交換票據。

此外，該公司表示，沒有支付2022年1月23日到期的剩余2022票據II的本金和利息，也不預期將支付于2022年1月25日到期的剩余2022票據的本金和利息。

萬得數據顯示，禹洲集團有3只境外存續(xù)債券將于今年到期，即上述三只債券。

2月11日，禹洲集團公告擬對集團兩只美元債剩余部分發(fā)起二次交換要約。

3月2日，禹洲集團尚未支付交換要約剩余2631.6萬美元本金，或已觸發(fā)3筆私募債及銀團貸款交叉違約。

禹洲集團和債權人的關系或已相當緊張。

3月1日，禹洲集團公告表示，目前，某些稱其持有舊票據少數權益的人士聯(lián)系了公司，表示如果公司不按他們的條件贖回舊票據，要對公司采取法律行動。

禹洲集團的一系列債務問題引來了多家評級機構對其下調評級。

2021年10月起，穆迪、惠譽等相繼下調禹洲集團評級。2022年，禹洲集團被下調評級的事件更是連綿不斷。

例如，1月6日，聯(lián)合國際將禹洲集團的國際長期發(fā)行人評級從“BB-”下調至“B”，繼續(xù)把禹洲的評級列入評級負面觀察名單。

2月9日，惠譽宣布將禹洲集團的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“C”下調至“RD”(限制性違約)，確認其高級無抵押評級為“C”，回收率評級為“RR4”等。

與此同時，禹洲集團進行了多次“賣子”自救。

據了解，去年12月，禹洲集團質押深圳總部大樓，獲得銀行提供的11億元貸款；1月5日，禹洲集團將旗下禹洲物業(yè)服務全部已發(fā)行股本以不高于10.6億元的代價擬轉讓給華潤萬象生活（01209.HK）；2月22日，禹洲集團公告以3.05億港元的價格出售其所持有的健采有限公司股權予泰捷有限公司。

閩系房企高杠桿擴張后遺癥

作為閩系房企之一，禹洲集團這幾年迅猛擴張，但也遺留了眾多問題，這或是其近來陷入多事之秋的根本原因。

據了解，2017年，禹洲集團定下了2020年實現千億元銷售額目標，從此開啟了高杠桿擴張之路，確也于2020年成功突破1000億元，銷售額達到1049.67億元。

不過，禹洲集團銷售額猛增的同時營收并沒有同步增長，萬得數據顯示，2017-2020年，禹洲集團營收分別為217.4億元、244.1億元、233.7億元、105.4億元。其在2021年公布半年度業(yè)績之前還重列了2020半年度業(yè)績，出現了業(yè)績“變臉”。

有地產行業(yè)內部人士對鰲頭財經表示，房企銷售額一般是其當年營收的兩三倍，差距較大的在三四倍左右，禹洲集團2020年銷售額是營收的近10倍，其無法擺脫業(yè)績“注水”的嫌疑。

更重要的是，禹洲集團的負債水平這幾年出現飆升。

萬得數據顯示，2017-2020年，禹洲集團的總負債分別為624.6億元、936.3億元、1177.1億元、1439億元，三年時間擴大了2.3倍。

薛建雄對鰲頭財經表示，禹洲集團這幾年擴張很快，且商辦資產很高，加了很高的杠桿，導致其這幾年負債把利潤、資產都吃空了，加上不動產貶值，壓力很大。

另一位房地產內部人士對鰲頭財經坦言，禹洲集團這幾年擴張過程中很激進，拿地成本很高，多采取拼地的模式，且拿了很多商辦資產，無法實現高周轉。

而其管理和資金鏈又很難跟上。

此外，在布局方面，與很多閩系房企類似，禹洲集團2016年將總部從福建遷到上海。

而與大多房企不同的是，而后公司又在深圳設立雙總部，這被外界解讀為其布局大灣區(qū)的信號。

然而，2020年財報顯示，禹洲集團在大灣區(qū)的銷售額僅為28.48億元，約占公司總合約銷售金額的2.71%。

業(yè)內人士認為，大灣區(qū)除了廣州和深圳外，其他城市也面臨去化問題，禹洲集團布局大灣區(qū)沒那么容易。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對鰲頭財經表示，禹洲集團2017年以來實現迅速擴張，但也留下了很多隱患。

在去年房地產行業(yè)整體下行壓力加大的背景下，其高杠桿高速擴張的弊端加速暴露，企業(yè)流動性壓力增大，最終走向債務違約。

對于禹洲集團來說，未來發(fā)展依然困難重重，短期內流動性壓力難獲根本性解決。