一般來說，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目都需要融資解決資金難題，能賺錢才能融到資，本文就來講講如何計(jì)算片區(qū)開發(fā)的產(chǎn)出。

片區(qū)開發(fā)產(chǎn)出包括直接和間接兩方面。直接收入主要指土地出讓金及使用者付費(fèi)。間接收入主要指片區(qū)內(nèi)帶來的各種稅收，如以及開發(fā)的建安稅、增值稅，招商引資企業(yè)帶來的所得稅，吸引人口帶來的消費(fèi)稅等。間接收入與開發(fā)成敗密切。不確定性高且產(chǎn)出時(shí)間長(zhǎng)。一般在衡量片區(qū)開發(fā)的產(chǎn)出以及給項(xiàng)目進(jìn)行融資時(shí)都不計(jì)算間接收入。

那么，我們重點(diǎn)來講講直接收入。直接收入中占比最高的是土地出讓收入，等于畝均地價(jià)乘以土地面積，面積橫容易測(cè)出，但是地價(jià)是用現(xiàn)在的地價(jià)嗎？如果近期沒有出讓土地怎么辦？土地是分批出讓的幾百億投資后價(jià)格肯定會(huì)上漲，漲多少呢？

計(jì)算未來土地出讓價(jià)格，第一種方法是區(qū)域市場(chǎng)對(duì)標(biāo)法，即跟周圍已經(jīng)開發(fā)的地區(qū)進(jìn)行對(duì)比，結(jié)合區(qū)位和成熟度來匡算。此方法可參考是數(shù)據(jù)很多，而且差異又較大，難免會(huì)不知道參考那個(gè)數(shù)據(jù)。比如，某靠近市中心的項(xiàng)目，該區(qū)域地價(jià)10000元/㎡，同樣距離但偏離市中心的地方只有5000元/㎡，那么該片區(qū)開發(fā)起來后會(huì)因?yàn)閯傞_發(fā)而不足5000元/㎡還是因更靠近主城高于10000元/㎡？

這個(gè)時(shí)候，就需要用到第二個(gè)方法趨勢(shì)平推法。縮小范圍，統(tǒng)計(jì)該片區(qū)內(nèi)或者相鄰區(qū)域的地價(jià)走勢(shì)，計(jì)算增長(zhǎng)率進(jìn)行推算。比如，該區(qū)域之前開發(fā)了一部分，地價(jià)在一年半內(nèi)由2300元/㎡增長(zhǎng)至5030元/㎡年均增長(zhǎng)80%，那么可以推算項(xiàng)目期前三年地價(jià)每年增長(zhǎng)50%，后兩年適當(dāng)放緩，基準(zhǔn)地價(jià)就是7500元/㎡，滯后的地價(jià)可以推測(cè)出來。最后，還要用市場(chǎng)反推驗(yàn)證推測(cè)的趨勢(shì)，即用目前片區(qū)內(nèi)或者周邊的房?jī)r(jià)來反算樓面地價(jià)。目前該區(qū)域內(nèi)最高的房?jī)r(jià)為17500元/㎡，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)計(jì)算式【住宅樓面地價(jià)=（同類住宅售價(jià)-10000）/1.5+3000】。

根據(jù)上述三種方法，就可以較為精準(zhǔn)的計(jì)算出土地價(jià)格，并根據(jù)趨勢(shì)推測(cè)出增長(zhǎng)趨勢(shì)。

算好了土地后，產(chǎn)出第二大部分就是片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的使用者付費(fèi)。一般來說，土地一級(jí)開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套項(xiàng)目等。根據(jù)項(xiàng)目類型不同可以按人數(shù)*人均付費(fèi)面積*租金個(gè)數(shù)*價(jià)格等方式來計(jì)算。

先計(jì)算出基期收入，即按現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算首年收入，然后按每年固定增長(zhǎng)率，一般約等于通貨膨脹率來推算運(yùn)營期間內(nèi)每年的收入。

綜上所述，將土地出讓和使用者付費(fèi)相加就能得到片區(qū)開發(fā)的直接收入了。