3月20日，重慶兩江新區(qū)龍興組團(tuán)成功拍賣J分區(qū)J44-8、J45-1地塊，重慶兩江新區(qū)新太置業(yè)發(fā)展有限公司（也就是兩江置業(yè)）以60500萬元總價(jià)，4552元/㎡樓面價(jià)，20.96%溢價(jià)率成交。

這次土拍對(duì)龍興組團(tuán)有著重要的意義，因?yàn)椤埮d已經(jīng)將近兩年沒有居住用地拍賣了！上一次土拍要追溯到2018年的青年節(jié)，整整686天！

然而這一次土拍可能令很多人失望了，特別是在龍興煎熬的眾多品牌房企們。它反映出龍興已經(jīng)被蔡家、水土等熱門板塊狠狠的甩在身后了。

曾經(jīng)，龍興也是房企和購房者瘋狂追捧的板塊，因?yàn)樗前凑崭咂瘘c(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)配套、高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的理念打造的“龍盛現(xiàn)代生態(tài)新城”，然而如今，購房者大多“聞龍言遠(yuǎn)”，感覺主城龍興還不及區(qū)縣璧山（事實(shí)仿佛就是這樣）。

以前提到熱門板塊，都會(huì)想起禮嘉、悅來、中央公園、蔡家、西永、水土、龍興、茶園……習(xí)慣了這些熱門板塊的高價(jià)地，現(xiàn)在龍興拍出4000多地，大家的第一反應(yīng)往往都是——怎么這么便宜？

這塊地便宜嗎？其實(shí)也不便宜。這塊地4552元/㎡的樓面價(jià)與龍興地王（兩江新區(qū)龍興組團(tuán)H分區(qū)H46-1/01、H47-2/01、H48-2/01、H50-1/01、H51-2/01、H52-2/01號(hào)宗地）只相差不到20元/㎡。（2017年6年29日由中國金茂以4571元/㎡樓面價(jià)競得，下圖左上角）。

但話又說回來，只有兩家企業(yè)參拍，20.96%的溢價(jià)率才拍到4500多的價(jià)格；而隔壁水土今年剛拍的地塊5.96%的溢價(jià)率就達(dá)到了5033元/㎡的樓面價(jià)，差距有顯而易見。

從企人追捧到聞龍言遠(yuǎn)，為什么龍興會(huì)有如此大的落差呢？我將吳曉波評(píng)價(jià)羅永浩“夢(mèng)太大，入錯(cuò)行”改編，很符合龍興——餅太大，賣錯(cuò)房。

1、餅太大

你去龍興各個(gè)售樓部的時(shí)候，置業(yè)顧問都會(huì)跟你提到龍興是一個(gè)“產(chǎn)業(yè)先行、配套先行”的片區(qū)，是重慶市重點(diǎn)打造的三大城市副中心之一（西永、茶園、龍興）。

zf在這里規(guī)劃了汽車產(chǎn)業(yè)園（現(xiàn)代汽車、上汽通用五菱、長安新能源……）、外資產(chǎn)業(yè)園（中韓產(chǎn)業(yè)園、中新產(chǎn)業(yè)園、中日產(chǎn)業(yè)園）、航空產(chǎn)業(yè)園、科技產(chǎn)業(yè)園（兩江協(xié)同創(chuàng)新區(qū)）……

同時(shí)還規(guī)劃了很多高端的配套：水陸空全方位交通（我國內(nèi)河第一大港“果園港”、渝萬鐵路復(fù)盛高鐵站、以“兩江命名”的行政主干道、4條軌道交通、號(hào)稱15分鐘通機(jī)場(chǎng)，20分鐘到茶園……）、高檔次教育（人小、南開、八中、渝北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、美國IA高中、英國哈羅公學(xué)……）、核心商圈級(jí)商業(yè)（龍湖天街、國瑞天街、黃金嘉年華天街、奧特萊斯、紅星美凱龍……）、硬核的醫(yī)療（重慶大學(xué)附屬兩江醫(yī)院）、高端的體育（馬術(shù)運(yùn)動(dòng)、承辦國際賽事的兩江足球賽事中心、德輝體育中心……）、豐富的文旅（龍興古鎮(zhèn)、極限運(yùn)動(dòng)的際華園、拍電影的民國街……）以及生態(tài)的居住環(huán)境（御臨河河濱公園、龍灣森林公園、半島苗圃公園、魯家溝濕地公園……）

龍興這樣的配套是連中央公園都不敢吊歪嘞。然而，龍興的這個(gè)“餅太大”，以至于太難烤了。購房者現(xiàn)在好不容易花了很久才跑到龍興，發(fā)現(xiàn)天街像是爛尾、4號(hào)線2022年才通、足球場(chǎng)還在種地、出行是個(gè)問題、購物更是老火……購房者能不打退堂鼓？

2、賣錯(cuò)房

很多想到龍興去買房的人，都是因?yàn)楹诵膮^(qū)太貴了，所以往邊上尋。然而當(dāng)他們?nèi)埮d看到龍興的房價(jià)，會(huì)說“龍興都賣這么貴？”，在他們心中，龍興不值開發(fā)商賣的價(jià)。

當(dāng)你問他為什么會(huì)到龍興去看房，他會(huì)把我剛才說的那些優(yōu)勢(shì)給你說的頭頭是道，然而他就是覺得貴，因?yàn)椤褒埮d太遠(yuǎn)了”。龍興遠(yuǎn)嗎？其實(shí)不遠(yuǎn)，離江北機(jī)場(chǎng)才13KM，比核心區(qū)還近，但卻不是航線；就位于繞城高速旁，妥妥的主城區(qū)，還有4條軌道交通及高鐵站，遠(yuǎn)？

但那些人只看到現(xiàn)在去龍興多不方便，連個(gè)車都不好打，更不要說公共交通了。然而，隔壁成都一個(gè)四環(huán)外的小新都，都拍出1萬多的樓面價(jià)了，這些人對(duì)龍興套內(nèi)不到一萬的價(jià)格還嫌貴，那些喜歡攀比的還好意思一天和成都比來比去？

說到這里，不知道各位看出來為什么我說龍興“賣錯(cuò)房”了沒，那就是“龍興在錯(cuò)的時(shí)間，建錯(cuò)的房，吸引了錯(cuò)的人”。

上圖是銳理制作的龍興房企布局圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎都是一線品牌開發(fā)商，特別是在右邊御臨河旁，都是國內(nèi)TOP100的開發(fā)商，這是因?yàn)閦f對(duì)這邊進(jìn)行了三限——限高、限容、限開發(fā)商。正因如此，這邊修建的房子往往都是洋房、大平層、別墅等，都是一些改善業(yè)態(tài)。

然而這些改善業(yè)態(tài)勢(shì)必會(huì)比較貴，再加上面積都比較大，所以總價(jià)高（zf規(guī)劃了這么好的條件在河邊，總不能搞一大堆小戶型給改善人群吧）。這就和剛才我說的情況矛盾了，很多人是因?yàn)橛X得龍興便宜才來，然而這邊大都是改善，又不是剛需，怎么可能便宜？

但是，當(dāng)改善客戶來到龍興，看到龍興的現(xiàn)狀，就算你置業(yè)顧問把龍興的未來描繪得多好多好（按zf的規(guī)劃確實(shí)很牛），又有幾個(gè)不會(huì)犯嘀咕？

所以，龍興現(xiàn)在是剛需覺得遠(yuǎn)，改善犯嘀咕。倘若等龍興的配套都慢慢呈現(xiàn)了，或者兌現(xiàn)速度稍微快些，龍興的房子肯定是不愁賣的，但是話又說回來，真要那樣，龍興的房價(jià)還會(huì)是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格？

要我說，龍興就是屬于那些有眼光和等得起的人的。有眼光的人知道他如此配套的價(jià)值，等得起的人不在乎他什么時(shí)候成熟（說白了要有閑錢）。龍興從來不是屬于剛需客戶的，畢竟，4.3元/㎡的物業(yè)費(fèi)要嚇跑多少人？

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