拆遷評(píng)估是集體土地征收和國(guó)有土地征收中必不可少的程序。想必有不少的被征收人都知道，自己最后能拿到多少的拆遷補(bǔ)償，依據(jù)的往往是評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告。因此，在征地拆遷中，評(píng)估環(huán)節(jié)對(duì)被征收人來說是非常重要的，也就是說，評(píng)估機(jī)構(gòu)的每一步可以說都影響著被征收人的補(bǔ)償利益，在具體實(shí)施過程中，稍微有一點(diǎn)差錯(cuò)或是貓膩，都有可能導(dǎo)致被征收人拿到的補(bǔ)償比別人的低。那么，既然評(píng)估程序?qū)Ρ徽魇杖诉@么重要，那被征收人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估環(huán)節(jié)要注意哪些細(xì)節(jié)呢？主要有以下幾個(gè)

　　1、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人選定

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償與條例》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房屋評(píng)估事關(guān)被征收人的切身利益，所以，為了公平、合理，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定。也就是說，從上述的規(guī)定中我們可以看到，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)并非由被征收人協(xié)商選定，而是由拆遷方選定的，那么則是不合法的。

　　倘若是征收方選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么這很有可能在具體評(píng)估的過程中會(huì)出現(xiàn)貓膩，一旦評(píng)估機(jī)構(gòu)受征收方的干預(yù)，那么最后的評(píng)估結(jié)果肯定是不利于被征收人的，所以，這里凱諾律師需要提醒大家，在房屋評(píng)估階段，一定要知道評(píng)估機(jī)構(gòu)是由誰來選定的，如果是由自己與其他被征收人協(xié)商選定的，那么問題應(yīng)該是不大，但如果是征收方選定的，被征收人壓根就不知道自己還有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，那么不僅評(píng)估程序不合法，而且最主要的是評(píng)估結(jié)果必然會(huì)不利于自己，所以，被征收人就評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇這一程序一定要重視起來，一旦發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是由拆遷方定的，那么可以向上一級(jí)有關(guān)部門投訴、舉報(bào)。

　　2、評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　房屋評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)一般來說應(yīng)當(dāng)是以相關(guān)部門作出征收決定之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，簡(jiǎn)單點(diǎn)來說，就是相關(guān)部門是哪天做出征收決定的就以哪天為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，比如說相關(guān)部門是在1月1日作出的征收決定，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)就需要按照這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的被征收房屋周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估。

　　不過，實(shí)踐中，會(huì)有這么一種情況，就是相關(guān)部門作出征收決定后，并沒有第一時(shí)間進(jìn)行評(píng)估，也沒有啟動(dòng)具體的征收工作，而是在兩年后才讓被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，那么此時(shí)，如果這兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格又發(fā)生了變動(dòng)，那么一般情況下是不宜再按照作出征收決定之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的，否則這就對(duì)被征收人非常的不利，此時(shí)需要重新選定評(píng)估時(shí)點(diǎn)來對(duì)被征收人房屋進(jìn)行評(píng)估。

　　3、對(duì)被征收房屋評(píng)估需要實(shí)地查勘

　　另外，還需要注意一點(diǎn)，就是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要入戶實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋情況。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

　　實(shí)踐中，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有實(shí)地入戶調(diào)查，而是僅以征收方或是街道辦提供的照片就出具評(píng)估報(bào)告，那么此時(shí)這一份評(píng)估報(bào)告則無法反映出被征收房屋的真實(shí)情況，也就是說，評(píng)估機(jī)構(gòu)未實(shí)地調(diào)查就出具評(píng)估報(bào)告，原則上來說不僅評(píng)估程序不合法，而且評(píng)估報(bào)告也不具有一定的合法性。

　　所以，如果大家收到這樣的一份評(píng)估報(bào)告，一旦結(jié)果并非是房屋的真實(shí)情況，那么被征收人可以申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果如果還不滿意，可以向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定，當(dāng)然也可以直接在專業(yè)律師的幫助下向法院提起行政訴訟。

　　4、應(yīng)選擇有利于被征收人的評(píng)估方式

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　從上述的規(guī)定中我們可以看到，不同性質(zhì)的房屋，評(píng)估方式也是不一樣的，一般住宅拆遷應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)比較法，而經(jīng)營(yíng)性用房拆遷，一般是選擇收益法等方式。

　　實(shí)踐中，如果被征收的房屋為住宅，但是評(píng)估機(jī)構(gòu)卻以成本法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，那對(duì)被征收人來說則是不利的，此時(shí)，被征收人可以及時(shí)地向有關(guān)部門反映，或是在收到評(píng)估報(bào)告后，直接向法院提起行政訴訟來維護(hù)自己的權(quán)益。

　　總之，凱諾律師提醒大家，征地拆遷關(guān)系到被征收人的利益，一旦在評(píng)估環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存有貓膩，或是評(píng)估程序不合法，那么，被征收人一定要及時(shí)地咨詢專業(yè)律師。