【網(wǎng)友親身經(jīng)歷，教你如何成功購買法拍房！不廢話，全干貨！】

近期，一位勇敢的網(wǎng)友分享了他成功購買一套法拍房的經(jīng)歷，經(jīng)過一番折騰，最終順利完成了過戶手續(xù)。值得慶幸的是，他以如今的價(jià)格買到了與5年前相同的房子，他深信這段折騰是完全值得的！現(xiàn)在，讓我們一起來分享他的購房經(jīng)驗(yàn)，直擊要害，不廢話，全干貨！

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購房全過程耗時(shí)如下：

競(jìng)拍成功至付尾款：共計(jì)22天（約16個(gè)工作日），因更換銀行需重新審批。

尾款支付后：約10個(gè)工作日內(nèi)前往法院簽署成交確認(rèn)書，法官解除查封并提供協(xié)助執(zhí)行通知書。據(jù)說，簽署確認(rèn)書后大約十天左右可獲得判決書，不過整個(gè)流程耗時(shí)約40天。

拿到判決書后：前往房管局繳稅、抵押和過戶，大約再花費(fèi)7天時(shí)間！

整個(gè)過程可能有些冗長，但最快情況應(yīng)該在30天內(nèi)完成過戶！

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一、關(guān)于法拍房，我的結(jié)論：

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1. 限購問題：法拍房和普通二手房一樣受當(dāng)?shù)叵拶徴哂绊?。?022年1月1日起，《最高法關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》生效，指出受限購政策約束的競(jìng)買人無法參與法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)。

2. 是否能貸款：貸款認(rèn)定和利率與普通二手房一致，但流程略有不同。由于審批時(shí)間有限（15個(gè)工作日內(nèi)需付尾款），建議提前進(jìn)行貸款預(yù)審批。一般情況下，二手房先抵押后放款，而法拍房則相反，需有第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保函。這會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用，一般為貸款金額的1%至1.5%（在北京）。

3. 稅費(fèi)問題：與普通二手房交易一致。目前，北京僅需繳納契稅，但僅適用于商品房，其他類型房產(chǎn)需額外繳納多項(xiàng)稅費(fèi)，需自行核查明確。

4. 過戶流程：如今，許多流程已變得簡易，無需買家四處奔波。相對(duì)于二手房交易，法拍房的過戶流程更多一些，但由于無需對(duì)方配合，實(shí)際過戶過程可能更快捷。

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5. 關(guān)于法拍公司：充分的盡職調(diào)查至關(guān)重要，甚至可以說是決定性的因素。對(duì)于購房方面缺乏經(jīng)驗(yàn)或信心的人來說，建議尋求法拍公司的協(xié)助辦理。他們?cè)谔幚矸ㄅ姆拷灰准膀v退方面擁有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠幫助我們提供全方位的支持和幫助，減少麻煩和精力消耗。

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二、法拍房購買及過戶流程：

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1. 選房階段：在購買法拍房之前，您需要進(jìn)行仔細(xì)的選房和背景調(diào)查，以確定您要參與競(jìng)拍的房源。這個(gè)階段需要您投入一些精力，但是它至關(guān)重要，可以幫助您做出明智的決策。

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在選房階段，您可以通過以下步驟來進(jìn)行操作：

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- 研究市場(chǎng)：了解當(dāng)前法拍房市場(chǎng)的情況，包括房價(jià)走勢(shì)、供需情況等。這將有助于您對(duì)房源的價(jià)值和潛力有一個(gè)更準(zhǔn)確的判斷。

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- 篩選房源：根據(jù)您的需求和預(yù)算，篩選出一些符合條件的法拍房源?？梢酝ㄟ^法拍公司網(wǎng)站或拍賣平臺(tái)等渠道獲取相關(guān)信息。列如：華成法拍網(wǎng)小程序。

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- 背景調(diào)查：對(duì)選定的房源進(jìn)行充分的背景調(diào)查。了解房源的產(chǎn)權(quán)情況、是否涉及糾紛、有無租賃、占用等重要信息。

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2. 競(jìng)拍階段：交納保證金并參與競(jìng)拍，競(jìng)拍成功后支付尾款（全款由您直接支付，貸款由銀行放款），（通常要求在15個(gè)工作日內(nèi)完成，雖有可能協(xié)商延期，但不建議冒險(xiǎn)）。

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3. 法院流程：法院需要解除查封（可能存在多次解封），并向房管局發(fā)函要求協(xié)助執(zhí)行過戶（具體時(shí)間因執(zhí)行法官而異，可能長短不一，例如我付完尾款后花了45天才拿到裁定書）。

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4. 過戶階段：攜帶裁定書前往房管局進(jìn)行過戶手續(xù)（過戶需要2個(gè)工作日，每個(gè)地方政策不一樣，北京一般當(dāng)天下本）。

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三、選房時(shí)需要考慮的具體因素：

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1. 是否已獲得產(chǎn)權(quán)證書：這關(guān)系到能否順利過戶以及是否需要繳納二次稅費(fèi)。優(yōu)先選擇已獲得產(chǎn)權(quán)證書的房源，對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證書的房源，需要考慮二次過戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)成本。

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2. 房屋是否涉及刑事案件：若涉及刑事案件，必須等待結(jié)案后才能過戶。

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3. 是否100%產(chǎn)權(quán)：若產(chǎn)權(quán)為50%，可能無法過戶。

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4. 土地性質(zhì)：確保房產(chǎn)為住宅用地，避免因?yàn)橥恋匦再|(zhì)為劃撥用地而產(chǎn)生巨額稅費(fèi)。

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5. 賣方稅費(fèi)責(zé)任：一般情況下由買方承擔(dān)，少數(shù)法院可能會(huì)明確說明可以按實(shí)際報(bào)銷。

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6. 是否租賃：短期且未預(yù)付房租的租賃情況可考慮，但如果是長期（十年以上）且已預(yù)付租金的長租情況，需考慮可能存在的惡意租賃問題，建議避免。

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7. 賣方是否為個(gè)人：若為公司所有，計(jì)稅方式將不同，可能會(huì)有更多稅費(fèi)。

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8. 上次交易情況：了解上次交易的價(jià)格和方式，若為贈(zèng)送可能會(huì)導(dǎo)致額外的巨額稅費(fèi)。

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9. 水電物業(yè)欠費(fèi)情況：考慮到購買成本。

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10. 房屋是否空置：如果有人居住，過戶后可能無法立即入住。若占房人年齡較大，基本上無法進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

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11. 實(shí)地看房并確定當(dāng)前市值：綜合以上信息，確定是否值得購買以及以何價(jià)位購買。

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以上內(nèi)容均來自真實(shí)網(wǎng)友的購房經(jīng)歷分享，對(duì)于計(jì)劃購買法拍房的朋友們來說，這些經(jīng)驗(yàn)可為您提供寶貴的參考！

（注：以上內(nèi)容僅供參考，具體購房過程和條件可能因地區(qū)和個(gè)人情況而異，建議在購房前咨詢專業(yè)人士并仔細(xì)核實(shí)相關(guān)信息。）

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