如果今天你走在日本街頭，你會發(fā)現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象：大量房屋白天沒人晚上黑燈瞎火，靠近一瞧往往要吃一老鼻子灰。

是的你沒有猜錯，這些房屋已經(jīng)長達(dá)數(shù)年甚至數(shù)十年沒有人住過，在日本，他們被稱為“空置房”。

根據(jù)日本官方2018年的統(tǒng)計，目前日本846萬間房屋無人居住，空置率達(dá)到了驚人13.6％，相當(dāng)于十間房里就會有一間沒人住。

日本為什么會有這么多無主的房屋？今天的日本房價又是什么樣的？

01

要說今天日本樓市問題的根源，其實不在日本，而是在美國。

上世紀(jì)八十年代，美國人干了一件缺大德的事情。

它看著日本經(jīng)濟(jì)越來越好，每年出口額越來越多，美日貿(mào)易逆差越來越大，國會山的老爺們認(rèn)為自己吃虧了，于是鼓動西德，法國等歐洲國家，一起找日本進(jìn)行貿(mào)易談判。

美國對日訴求很簡單，要求日元對美元升值，這樣一來日本進(jìn)口能力，能買更多的美國貨，幫助美國走出赤字危機。

站在咱們今天的視角來看，美國此舉完全就是霸權(quán)主義，因為國家貨幣升值，雖然剁手黨爽了，但搞外貿(mào)的可就倒了八輩子血霉了。

畢竟日元升值也意味著出口競爭力下降，外國人一看你貨這么貴，誰還來買你家產(chǎn)品？

但當(dāng)時的日本人顯然不這么認(rèn)為，相反，他們對自己經(jīng)濟(jì)實力非常自信，不就是出口受打擊嘛，到時我出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷，事情不就解決了？

那些個大財閥們一想著自己手里的錢馬上就要翻倍，也一個勁地游說日本政府，里應(yīng)外合之下，于1985年，美英日德四國財長在美國紐約廣場飯店正式簽訂協(xié)議，它便是大名鼎鼎的“廣場協(xié)議”。

好了，現(xiàn)在協(xié)議也簽了，日元也升值了，出口的斷崖式下跌更是如期而至，下一步該怎么辦？別急，日本央行的騷操作才剛剛開始。

按照計劃，現(xiàn)在日本要出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷，那么內(nèi)銷的第一步，自然是要讓老百姓愿意把手里的錢花出去，于是央行大筆一揮“降息”！

從1986年到1987年，日本央行連續(xù)降了五次利率，最后降到了只有2％，央行的預(yù)測是正確的，老百姓一看錢存銀行這么不劃算，那誰還把錢放銀行？

不僅不放銀行，還想方設(shè)法問銀行借錢，甚至在當(dāng)時的日本人眼里，如果你不問銀行借點錢，那簡直和自個兒丟錢沒啥兩樣。

說老實話，以當(dāng)時日本政府的構(gòu)想，也就是從利率下降，促進(jìn)消費，企業(yè)賺錢，GDP增長這四個環(huán)節(jié)來看，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是站得住腳的。

事實上，從表面數(shù)據(jù)來看，這一套舉措可謂是大獲成功。

1986年，日經(jīng)平均股價指數(shù)不過14000點，而到了1989年12月，這個數(shù)字攀升至38957.44，相當(dāng)于翻了兩倍半。

一時間日本上上下下都很有錢，宛若跑步進(jìn)入了共產(chǎn)主義，但事實，真的如此完美嗎？

02

當(dāng)一個人有錢時，他往往會選擇購買金融產(chǎn)品，這是放之四海而皆準(zhǔn)的道理。而當(dāng)一個國家經(jīng)濟(jì)迅速擴張之時，其金融市場必定欣欣向榮，日本也逃不過這個環(huán)節(jié)。

當(dāng)時的日本有兩大金融市場，一是股市，一是樓市。前者暫且按下不表，我們把目光聚集在日本房地產(chǎn)上來。

由于日本實施金融開放政策，外國資本進(jìn)出日本暢通無阻，加上大量普通百姓手里閑錢過多，于是他們一股腦把錢扔進(jìn)了樓市里。

在炒房大軍的“鐵蹄”下，1987年，東京都房價暴漲53％，6200萬日元只能買一套55平的小戶型，相當(dāng)于人民幣402萬，折合每平米7.3萬。

1988年，全日本新房已經(jīng)到了有錢也買不到的境地，因為買房要搖號，而搖號的概率，竟然達(dá)到荒唐的六千二百分之一。

而到了1989年，日本最貴的房子一平米94萬人民幣一平，那年的東京都人均年收入折合人民幣39萬一年，這相當(dāng)于你辛辛苦苦工作兩年，連塊廁所地磚的面積都買不到。

有人做過統(tǒng)計，盛極一時的日本房地產(chǎn)總值，相當(dāng)于整個美國地價的四倍。

癡迷，瘋狂，全民炒房，此時的日本，一如六十年前一樣，只不過這次被綁在了一輛名為房地產(chǎn)的新型戰(zhàn)車上，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域到處橫沖直撞。

全民炒房并非沒有代價，危險的后果很快接踵而至。當(dāng)全社會的錢全部流入房地產(chǎn)時，實體經(jīng)濟(jì)開始吃不消了。

原因很簡單，大多數(shù)企業(yè)生產(chǎn)需要從銀行貸款維持資金鏈，一旦銀行端沒了錢，那么企業(yè)端的生產(chǎn)必然遭受打擊。

好巧不巧的是，1990年爆發(fā)了第三次石油危機，這一下子可要了日本制造業(yè)老命，原材料上漲大量企業(yè)眼巴巴望著銀行指望救命。

銀行一看完犢子了，我錢全在樓市里玩乾坤大挪移呢，哪有錢借給你們？這可咋辦？于是機智的日本央行又出手了。

前面我們說過，為了促使老百姓消費，日本央行把利率調(diào)得很低很低，石油危機一來，企業(yè)急用錢，銀行拿不出錢。

時任日本央行行長的三重野康一拍腦袋，決定把利率調(diào)回去：咱們利率不是2％嘛，現(xiàn)在我讓它加到6％，問題豈不是迎刃而解了？

好家伙，您擱這玩二極管呢，日本這么大一個國家，經(jīng)濟(jì)牽一發(fā)而動全身，利率你想改就改？

長期來看，利率上調(diào)確實能回收貨幣，但有得必有失，短期來看必然是大量熱錢從房地產(chǎn)市場抽出，房地產(chǎn)市值被攔腰斬斷，換句話說，就是樓市硬著陸。

經(jīng)此一役，日本整體房價下跌46％，東京地區(qū)暴跌百分之七十，偏遠(yuǎn)地區(qū)一套房產(chǎn)僅售價十萬元人民幣，大量炒房客跳樓......

1992年，日本迎來近二十年首次經(jīng)濟(jì)負(fù)增長，房地產(chǎn)泡沫被徹底戳破。

按理說，銀行利率升高，雖然樓市炸了，但好歹實業(yè)保住了，兩害相權(quán)取其輕，咱們從長計議。但日本政府不這么想啊，因為前幾年的高增長還歷歷在目，他們把失敗原因歸結(jié)于石油危機。

為了重新刺激消費，1995年，日本央行又做了一個令人“智熄”的決定：又一次下調(diào)利率，這回更狠，直接拉到了0.5％。

得得得，這就跟小學(xué)生打游戲一樣，在all in 和守牌之間反復(fù)橫跳，要是這么簡單就能拉動經(jīng)濟(jì)增長，帥真都能做他們財政部大臣。

事實證明，日本央行大錯特錯，房價塌了，實業(yè)垮了，戰(zhàn)后四十年的繁榮終成大夢一場空，在未來三十年里，只剩下失落和沉寂。