房?jī)r(jià)回落能否成趨勢(shì)，未來幾個(gè)月很關(guān)鍵

8月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年7月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從同比情況看，7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲4.7%和3.5%，漲幅比上月分別回落0.1個(gè)百分點(diǎn)和持平；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從環(huán)比情況來看，7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格均上漲0.4%，漲幅比上月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅銷售價(jià)格由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

應(yīng)當(dāng)說，與上月相比，無論是同比還是環(huán)比，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的回落。特別是環(huán)比，三線城市的二手房?jī)r(jià)格，已由此前上漲轉(zhuǎn)變?yōu)橄碌且粋€(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象，會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到一、二線城市，可以耐心觀察。

那么，為什么要特別關(guān)注7月份的房?jī)r(jià)變化呢？很重要的一個(gè)原因，就是很多城市都對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整，一些城市還出臺(tái)了十分嚴(yán)厲的調(diào)控政策。如深圳市，針對(duì)二手房的政策持續(xù)發(fā)力。除對(duì)“深房理”進(jìn)行全面調(diào)查、嚴(yán)厲查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等之外，還出臺(tái)了大學(xué)區(qū)房政策，旨在打擊學(xué)區(qū)房炒作。實(shí)踐證明，這些政策的出臺(tái)，確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了非常重要的影響。深圳的二手房成交量與今年2月份相比，已經(jīng)下跌了8成以上，由此還帶動(dòng)了新房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。

這也意味著，7月份的房?jī)r(jià)總體漲幅回落，可能只是開始。在接下來的時(shí)間里，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持漲幅回落的趨勢(shì)，二線城市的二手房?jī)r(jià)格，很有可能在8月份出現(xiàn)環(huán)比漲幅為零或下降，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比則回落到0.2%以下。新建商品房?jī)r(jià)格，三線城市很有可能朝著環(huán)比為零或下降的方向轉(zhuǎn)變，其他城市也會(huì)繼續(xù)保持回落格局。

由于去年受疫情影響較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況不是很好。即便從下半年起有所回升，特別是頭部房企，為了緩解資金緊張矛盾，加大了促銷力度。但是，仍抗不住疫情的影響。因此，商品房?jī)r(jià)格也處于低潮。在這樣的情況下，給房?jī)r(jià)帶來了一定的不可比性，同比價(jià)格上漲幅度較大。特別是一線城市，漲幅較高。隨著政策的不斷發(fā)力，無論是新建住宅還是二手房?jī)r(jià)格，未來幾個(gè)月都會(huì)出現(xiàn)明顯回落現(xiàn)象。一線城市的回落現(xiàn)象更為明顯，三線城市的二手房?jī)r(jià)格有可能在三個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)同比下跌現(xiàn)象，二線城市也會(huì)向著零增長(zhǎng)靠近。

也就是說，只要不出現(xiàn)明顯的政策調(diào)整和宏觀環(huán)境變化問題，未來幾個(gè)月漲幅回落將是房?jī)r(jià)運(yùn)行的基本態(tài)勢(shì)，并有可能出現(xiàn)此輪調(diào)控以來，房?jī)r(jià)真正下降的格局。如果能夠保持政策的穩(wěn)定，特別是整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和加大保障性租賃房建設(shè)的政策能夠得到有效落實(shí)，到今年底，一、二、三線城市的房?jī)r(jià)都有可能轉(zhuǎn)為零增長(zhǎng)或下跌，市場(chǎng)總體呈房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)，但下跌的幅度應(yīng)當(dāng)在3%之內(nèi)。

實(shí)際上，按照構(gòu)建新發(fā)展格局、加快形成國內(nèi)大循環(huán)的要求，房?jī)r(jià)到了必須穩(wěn)定下跌、溫和下跌的時(shí)候了。只要房?jī)r(jià)還維持上漲格局，廣大居民購房的意愿就不會(huì)消除，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期就會(huì)十分強(qiáng)烈。即便向市場(chǎng)推出大量保障性租賃房，廣大居民仍然想著購房。解決廣大居民購房意愿太強(qiáng)的最佳手段，就是讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。且不管下跌的幅度大小，廣大居民的購房意愿都會(huì)減弱，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定帶來積極影響，也能夠?qū)U(kuò)大消費(fèi)、增強(qiáng)市場(chǎng)需求產(chǎn)生積極動(dòng)力。

中國經(jīng)濟(jì)依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的階段已經(jīng)過去，即便房地產(chǎn)仍然是重要的產(chǎn)業(yè)門類，仍然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有比較大的作用。但是，決不能再有任何依賴作用。如果繼續(xù)依賴房地產(chǎn)，那么，對(duì)構(gòu)建新發(fā)展格局將產(chǎn)生極為不利的影響。所以，必須做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定工作，按照“房住不炒”定位，控制好房?jī)r(jià)，維持房?jī)r(jià)溫和下降格局，穩(wěn)定廣大居民情緒，增強(qiáng)廣大居民的消費(fèi)預(yù)期。