在“房住不炒”的長效機(jī)制背景下，政策密集發(fā)聲維穩(wěn)，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展終將走向可控的、平穩(wěn)盈利的趨勢。眼前企業(yè)有不少挑戰(zhàn)與難題，如何走出高負(fù)債、低利潤的困局，如何應(yīng)對投資增速下降的現(xiàn)象，如何實(shí)現(xiàn)快速回血，最終成功由傳統(tǒng)向精益開發(fā)商企業(yè)數(shù)字化升級轉(zhuǎn)型。面向未來，何以精準(zhǔn)破局？

近年來，不少開發(fā)商企業(yè)頻繁開始集中調(diào)整改革，尋求轉(zhuǎn)型以匹配新的戰(zhàn)略，調(diào)整的指向都在于整合資源、降低成本，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。企業(yè)的變革行動，正在趨向精益化管理發(fā)展的方方面面。

什么是精益管理？如何借力破局？

精益管理源于精益生產(chǎn)，在對汽車制造行業(yè)的調(diào)查對比分析發(fā)現(xiàn)，最適用于現(xiàn)代制造企業(yè)的—種生產(chǎn)組織管理方式，并逐步延伸到企業(yè)的戰(zhàn)略管理理念。

精益管理的內(nèi)涵是以最小資源投入，創(chuàng)造出盡可能多的價(jià)值，核心關(guān)注點(diǎn)是提高效率和減少浪費(fèi)，在創(chuàng)造價(jià)值的目標(biāo)下不斷消除浪費(fèi)。

隨著精益管理在各行業(yè)的改革推進(jìn)，對地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理的意義尤為重大。通過精益管理持續(xù)地對資源和成本等進(jìn)行優(yōu)化，保證項(xiàng)目成功率，最大化拓寬提效增益的空間，發(fā)揮企業(yè)自身數(shù)字資產(chǎn)，塑造核心競爭力，真正做到減少浪費(fèi)，提高利潤，在多變的形勢中防范于未然。

貫徹“精”和“益”的三大關(guān)鍵

房地產(chǎn)開發(fā)流程有著項(xiàng)目運(yùn)作周期長、多方并行協(xié)調(diào)效率低、全局管控難度大、糾錯(cuò)成本高等特點(diǎn)，信息壁壘仍未完全打破，數(shù)字化程度相比制造業(yè)較低。實(shí)現(xiàn)精益管理，關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、智能化。

不少地產(chǎn)企業(yè)對區(qū)域組織進(jìn)行了整合，并強(qiáng)調(diào)“精”，致力于提升企業(yè)人均效能。“精”就是要少投入、少消耗資源、少浪費(fèi)時(shí)間，尤其是要減少一切不創(chuàng)造價(jià)值的工作。一方面，實(shí)行對集團(tuán)總部、區(qū)域、分公司乃至項(xiàng)目的權(quán)限合理分配，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源整合。企業(yè)積累數(shù)字資產(chǎn)，有利于整體戰(zhàn)略調(diào)整，設(shè)立新區(qū)域、調(diào)整新業(yè)務(wù)，更好地匹配未來發(fā)展方向。

另一方面，增強(qiáng)協(xié)同與合作意識，充分發(fā)揮跨團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的靈活性，提升工作效率，所創(chuàng)造的價(jià)值整體大于部分之和，不斷提升組織能力。因此，實(shí)現(xiàn)真正協(xié)同，不僅要從管理上下功夫，還有業(yè)務(wù)流程、組織體系的數(shù)字化改造。

此外，精益管理就是要多產(chǎn)出價(jià)值效“益”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)升級的目標(biāo)，在核心業(yè)務(wù)上更加精益求精。從趨勢來看，房企將持續(xù)在項(xiàng)目管理等多方面求變，加大調(diào)整核心工程業(yè)務(wù)。精益管理的理念應(yīng)用到工程業(yè)務(wù)中，是要消除一切消耗了資源、占用了時(shí)間，卻沒有創(chuàng)造效益的活動。房地產(chǎn)工程是創(chuàng)造利潤的主心骨，以項(xiàng)目為載體，減少在工程建設(shè)過程中的不必要環(huán)節(jié)，縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，貫徹精益之道。

如何運(yùn)用數(shù)字化開展房地產(chǎn)精益化項(xiàng)目管理？

精益管理需要搭載什么樣的數(shù)字化技術(shù)，才能實(shí)現(xiàn)把所有資源的價(jià)值發(fā)揮到極致？

很多企業(yè)盲目引入多個(gè)功能型技術(shù)工具軟件，使用的ERP系統(tǒng)都是傳統(tǒng)意義上的單個(gè)或多個(gè)部門軟件級別。這些大雜燴軟件應(yīng)用，初步起到了積累數(shù)據(jù)、落實(shí)部分管控的作用，但業(yè)務(wù)過程數(shù)據(jù)對企業(yè)的整體精益管理并未發(fā)揮出價(jià)值，實(shí)際上還是若干各自為政的部門簡單加總，不僅成本高，還增加了額外的工作，數(shù)字化成效適得其反。

集中資源、人力、時(shí)間和技術(shù)，由點(diǎn)到面，從區(qū)域到總部，從各個(gè)項(xiàng)目到企業(yè)整體，利用企業(yè)級項(xiàng)目管理平臺，逐步開展精益管理轉(zhuǎn)型，達(dá)到降低成本、提高利潤的目的。

精益管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的應(yīng)用，是持續(xù)的改進(jìn)和優(yōu)化過程，體現(xiàn)在設(shè)計(jì)、采購、施工、運(yùn)維階段的全過程，不同板塊、不同部門、所有人員之間的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一次審批、每一道工序皆有跡可循，有據(jù)可依。

項(xiàng)目全過程成本管理：成本的控制方面主要體現(xiàn)在人、材、機(jī)費(fèi)用的控制上，在項(xiàng)目前期階段做好戰(zhàn)略規(guī)劃，通過6D預(yù)演，快速了解項(xiàng)目成本的累積過程，提前預(yù)測現(xiàn)金流和潛在風(fēng)險(xiǎn)，選擇最優(yōu)方案，有助于制定資金計(jì)劃、采購計(jì)劃或者資源需求計(jì)劃。后期及時(shí)跟蹤成本執(zhí)行過程，進(jìn)行全過程的成本控制，落實(shí)成本戰(zhàn)略和預(yù)算目標(biāo)，提高資金周轉(zhuǎn)率和費(fèi)用使用有效性。

項(xiàng)目工期進(jìn)度管理：精細(xì)計(jì)劃帶動成本管理，控制工期就是提升利潤的過程。聯(lián)動建筑信息模型，合理安排工程進(jìn)度周期，保證定時(shí)定量的采購供應(yīng)，從而提高物料利用率；與每個(gè)項(xiàng)目參與方高效協(xié)同、共享項(xiàng)目實(shí)時(shí)信息，把控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成，避免無效溝通造成的施工沖突、滯后情況等。從進(jìn)度工期推演、統(tǒng)籌規(guī)劃、動態(tài)跟蹤管控與優(yōu)化，讓項(xiàng)目進(jìn)度真正可控。

現(xiàn)場施工質(zhì)安管理：精益管理在施工項(xiàng)目的運(yùn)用，不僅要充分發(fā)揮機(jī)械設(shè)備和專業(yè)工人的生產(chǎn)效率，建立及完善工序標(biāo)準(zhǔn)，還要強(qiáng)調(diào)提前控制與多工協(xié)調(diào)，減少施工質(zhì)量缺陷率，減少返工，避免因施工質(zhì)量問題造成成本的增加。

項(xiàng)目/企業(yè)流程信息化管理：重視過程管理，全程提升管理精度和效率，將項(xiàng)目流程精益化以降低開發(fā)成本。從根本上解決單點(diǎn)、局部的職能部門流程問題，達(dá)到全局優(yōu)化目的，打造標(biāo)準(zhǔn)化、流程化與智能化的企業(yè)工作流程體系，業(yè)務(wù)條線之間實(shí)現(xiàn)交流互通。

企業(yè)數(shù)據(jù)中臺管理：根據(jù)市場變化和項(xiàng)目動態(tài)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略方向，精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)幫助企業(yè)快速做出決策，占領(lǐng)更多市場份額。但很多企業(yè)往往忽略了數(shù)據(jù)在管理中的作用，無法有效收集數(shù)據(jù)，更談不上應(yīng)用。利用一個(gè)數(shù)字化平臺集約化管控企業(yè)數(shù)據(jù)，通過商業(yè)智能分析，實(shí)現(xiàn)靈活調(diào)配、合理控制，發(fā)揮總部整體優(yōu)勢，創(chuàng)造最大的價(jià)值。

智勝變局，房地產(chǎn)未來這樣走

行業(yè)進(jìn)入精益化管理時(shí)代，數(shù)字化技術(shù)打通信息壁壘，要避免出現(xiàn)影響流程執(zhí)行的不利因素，以最短時(shí)間、最低成本、最高質(zhì)量地完成業(yè)務(wù)價(jià)值鏈上的各個(gè)核心環(huán)節(jié)，通過加快流程速度，更好地提高客戶滿意度，降低成本、使利潤價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。

探討破局的思路，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)數(shù)字化精益管理，深耕企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展。2021年終盤點(diǎn)，我們來談?wù)剰膫鹘y(tǒng)到精益開發(fā)商企業(yè)數(shù)字化升級轉(zhuǎn)型的5大秘笈。