自2015年后，購物中心高增長時代一去不返。疊加疫情影響，消費疲弱，招商運營風險陡增，更加考驗精耕細作能力。

如果從1996年廣州天河城開業(yè)算起，中國購物中心行業(yè)即將邁入“而立之年”。疫后復雜多變的市場環(huán)境，似乎預示行業(yè)“中年危機”的提前到來。

贏商tech-城市商業(yè)地圖產品團隊，想和你聊聊今年以來商業(yè)走勢，從波動的圖譜中，找尋度過“中年危機”的方法論，以及未來增長“第二、第三曲線”。

以下內容摘自贏商tech旗下《2022全國商業(yè)市場監(jiān)測報告》部分模塊。

《2022年Q2全國商業(yè)市場監(jiān)測報告》

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宏觀層面

市場信心不足，消費疲弱，地產類不良資產盤活勢頭凸顯

市場信心

高效統(tǒng)籌疫情防控成效初顯，6月市場信心微增；但相較疫情初期下降，市場信心恢復仍需較長周期

今年6月PMI指數50.2，環(huán)比5月（49.6）市場信心微增，景氣面呈現積極變化，表明疫情影響稍微減弱，穩(wěn)增長、保民生、促銷費等多項政策效果開始顯現。

但相較疫情初期2020年6月（50.9）下降1%，需求收縮、供給沖擊等壓力仍很嚴重，疫情對經濟增長的影響仍不容低估，市場信心恢復仍需要較長周期。

數據來源：國家統(tǒng)計局數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月30日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

消費情況

疫情多點散發(fā)，出口反彈，投資保持韌性，消費疲弱；受外部大環(huán)境影響較深，餐飲消費持續(xù)低迷

消費疲弱的原因，除了疫情繼續(xù)壓制餐飲消費之外，還與失業(yè)率連續(xù)反彈有關：根據國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布的數據，4月全國城鎮(zhèn)調查失業(yè)率上升0.3個百分點至6.1%，創(chuàng)2020年3月以來新高。其中，年輕人就業(yè)承壓突出，青年失業(yè)率18.2%，創(chuàng)有歷史數據以來最高。

數據來源：國家統(tǒng)計局

數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

與此同時，五一期間，典型城市重點監(jiān)測企業(yè)銷售額同比回升，消費市場呈現出“購銷兩旺”走勢。

數據來源：國家統(tǒng)計局、各地商務局

數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

但電影票房尚未恢復疫情水平。3月票房更跌回10年前水平，今年五一檔（4月30日至5月4日20時）電影票房總收入2.93億元，同比下降82.5%；檔期觀影總人次為857.6萬人，同比下降80.62%。

數據顯示，22家影視公司2021年凈利潤總額為-13.03億元，11家公司處于虧損狀態(tài)。目前陷入“死循環(huán)”，品類的缺失、數量和質量的雙重下滑，進一步壓縮了觀影者的選擇余地。

數據來源：藝恩電影智庫、各企業(yè)財報數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

大宗交易

地產類不良資產盤活和處置活躍勢頭愈發(fā)明顯，大宗交易金額同比上漲近250%；外資進一步收縮，成交金額占比不到兩成

同比2021年5月，今年5月成交額上漲近250%。其中，上海受疫情影響，交易規(guī)模下降明顯；從物業(yè)類型上看，商住/商辦物業(yè)獲青睞，占據總成交額近3成；外資進一步收縮，今年前5月成交金額占比不到兩成。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

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頭部企業(yè)

整體存量比例微降，拿地成本不斷攀升，拓展速度明顯放緩，未來輕資產/收并購規(guī)模將提高

頭部企業(yè)存量

2017-2021五年間行業(yè)集中度攀升速度明顯，今年新一輪疫情使行業(yè)不穩(wěn)定性因素大幅增加，TOP30開發(fā)商購物中心存量規(guī)模占比稍有下降

從2015年進入存量時代后，頭部企業(yè)存量規(guī)模比重整體呈逐年攀升趨勢，2017-2021五年間行業(yè)集中度攀升明顯。進入2022年，始料未及的新一輪疫情席卷全國多地，給商業(yè)地產帶來了更多不穩(wěn)定因素，大量頭部企業(yè)位于核心城市的擬開業(yè)購物中心選擇延期開業(yè)。

加上近年來疫情持續(xù)影響，也導致部分項目經營存在巨大挑戰(zhàn)，面臨項目倒閉或停業(yè)整頓的情況，即使是運營能力較優(yōu)的頭部企業(yè)亦未能幸免，致使TOP30開發(fā)商購物中心占全國總量比重稍有下降。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

頭部企業(yè)增量

整體拓展速度放緩，今年前5月新增體量同比增速下降4.4%；世紀金源、華潤、萬達增量居前三

由于疫情影響，一季度頭部企業(yè)2、3月份均無項目開出，以往的擴張主力萬達、新城面對不穩(wěn)定的市場局面步伐放緩，僅各開一家且均位于低線、疫情影響較小的城市。

進入4、5月，隨著疫情漸緩，萬達、華潤、龍湖提速明顯，萬達以輕資產模式在低線城市開出3家購物中心，華潤5月開出華中區(qū)首個M1級重奢武漢萬象城，并以萬象匯深耕一二線城市，龍湖5月則在重慶、青島、杭州分別開出3座天街。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

頭部企業(yè)拿地

總價上漲、面積下降，拿地成本不斷攀升，未來輕資產/收并購規(guī)模提高；華南區(qū)成為投資熱門區(qū)域，佛山表現突出

2022年以來，TOP30企業(yè)涉商用地成交總價呈逐漸上漲趨勢，5月以約134億元成交總價成為當前最高成交價月份。但成交面積環(huán)比上月有所減少，環(huán)比約下降66%。

今年前5月，從成交總價來看，北京、佛山、廈門成交總價超過50億元；從成交面積來看，東莞、佛山、合肥位列全國前三；綜合來說，華南區(qū)為上半年頭部企業(yè)獲取涉商用地的熱門區(qū)域。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

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購物中心

開業(yè)率不足三成，一線城市客流復蘇進行時，高速增長時代已過，招商運營能力備受挑戰(zhàn)

購物中心存增量

全國多地疫情頻發(fā)，今年前5月新增體量增速持續(xù)走低，高速增長時代一去不返

截止2022年5月，全國3萬m2以上購物中心累計存量面積超4.87億㎡，存量增速為10.2%。其中1-5月累計存量面積達776.74萬㎡，累計新開業(yè)項目94個。

自2月全國疫情多點爆發(fā)以來，新開體量增速同比21年均為負增長且持續(xù)走低，主要是北上廣深一線城市輪流被“封”，華東、華南強二線及二線城市商業(yè)持續(xù)低迷，入市項目較少所導致。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

購物中心開業(yè)情況

今年前5月全國購物中心平均開業(yè)率較疫情前下降近30%，延期開業(yè)情況日益嚴重，5月當月延期開業(yè)率超70%，不乏頭部企業(yè)旗下項目延期開業(yè)

2022年1-5月開業(yè)率不足3成，115個項目超700萬㎡商業(yè)體量延期開業(yè)；其中，不乏頭部企業(yè)旗下項目，新一輪疫情影響深遠。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

華南區(qū)/華東區(qū)強二線城市佛山、蘇州延期開業(yè)量位居前列：兩城市近年來人均購物中心面積水平持續(xù)位于強二線城市高位，商業(yè)競爭度加強，新項目入市更為謹慎。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

購物中心運行

一線城市受疫情影響，客流銳減、恢復率將近腰斬

北京、上海雙城均遭疫情襲擊，致使一線城市客流下挫明顯，對比疫情前日均客流將近腰斬，除一線城市以外其余各線級城市購物中心恢復勢頭良好。

從往年同月份客流均值來看，5月普遍轉好并展現反超疫情前的客流趨勢，通常呈現商業(yè)良好有序發(fā)展的市場表現，由此可見本輪疫情對一線城市的商業(yè)市場有較為沉重的打擊。

數據來源：贏商tech-城市商業(yè)系統(tǒng)系統(tǒng)3.0數據統(tǒng)計說明：統(tǒng)計時間截至到2022年6月10日；因數據持續(xù)更新，不同時間統(tǒng)計數據存在小幅差異

市場越不好，產品力越重要。

未來，哪些“逆勢增長”的品牌能助力項目走出經營困境？哪些高潛品類能助攻打造強大產品力？我們下期再聊聊。

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