基本案情

莊園與柳國偉在2022年9月29日簽訂涉案房地產(chǎn)買賣契約、收取柳國偉支付的23000元購房定金后，又于2022年10月6日以家人不同意賣房為由向柳國偉提出要求解除涉案合同，并欲退還柳國偉23000元定金，柳國偉不同意解除合同而拒收該款項。

2022年10月10日，莊園又與案外人李躍國簽訂房屋買賣合同，將涉案房屋出售給案外人李躍國，并收取李躍國部分首付款，且已向李躍國交付涉案房屋。

法院審理

法院認(rèn)為，柳國偉、莊園簽訂的房屋買賣合同先于莊園與案外人李躍國簽訂的房屋買賣合同，但綜合兩份房屋買賣合同的實際履行情況，涉案房屋買賣合同中，柳國偉僅支付定金23000元，剩余房款并未支付亦未實際占有涉案房屋。

而莊園與李躍國簽訂的房屋買賣合同中，李躍國已經(jīng)支付莊園購房款40萬元并已辦理銀行貸款手續(xù)且已經(jīng)辦理了房屋買賣合同的網(wǎng)簽備案手續(xù)，莊園也已經(jīng)將涉案房屋實際交付李躍國，李躍國已先行占有涉案房屋，該占有的事實狀態(tài)應(yīng)受到法律保護。

綜合兩份房屋買賣合同的實際履行情況，一審法院認(rèn)為，在李躍國已經(jīng)先行占有涉案房屋且已支付首付款40萬元等情況下，莊園與李躍國簽訂的房屋買賣合同應(yīng)優(yōu)先保護，柳國偉、莊園簽訂的房屋買賣合同已無法履行，應(yīng)予解除。

律師觀點

“一房二賣”是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，由于在簽訂合同時各方當(dāng)事人均為真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，往往兩份合同都會被認(rèn)定為合法有效。

此時，就需要通過判斷一房二賣的保護順序來確定房屋歸屬問題，應(yīng)結(jié)合是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)、是否合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序來進行確定。

相關(guān)法條

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條:買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》關(guān)于一房數(shù)賣的合同履行問題 第十五條:審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。

更多文章或您需要專業(yè)咨詢，

請掃描下方二維碼關(guān)注北京雷石律師事務(wù)所微信公眾號或電話聯(lián)系！

咨詢電話：010-51660618??