華潤(rùn)置地是我今年新開倉(cāng)的唯一一只股票，買入邏輯以及為何在商業(yè)地產(chǎn)龍頭中選擇了華潤(rùn)，而非新城和龍湖，詳見《A股實(shí)盤周更143期》，那今天我們就來一起聊聊華潤(rùn)的這份半年報(bào)。

利潤(rùn)表

先看利潤(rùn)表，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)在房地產(chǎn)開發(fā)板塊遇到的問題和保萬金等房企基本相同，結(jié)算毛利率由去年的31.1%下降到了今年的27.1%，導(dǎo)致在總收入增長(zhǎng)64.3%的情況下，歸母凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)了13.7%。在半年報(bào)摘要中，管理層透露目前已售未結(jié)的簽約額為2369.5億元，而今年下半年將至少結(jié)算1163億，考慮到最近兩年華潤(rùn)的銷售端表現(xiàn)一直不錯(cuò)，所以房地產(chǎn)開發(fā)板塊未來幾年完全能實(shí)現(xiàn)以量補(bǔ)價(jià)的目標(biāo)。

由于華潤(rùn)的報(bào)表里有高達(dá)2000億左右的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)是以公允價(jià)值計(jì)量的，所以每個(gè)報(bào)告期在經(jīng)過資產(chǎn)評(píng)估后都會(huì)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益，直接增加稅前利潤(rùn)，而評(píng)估方法主要采用收益法，就是去計(jì)算這些經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值，像購(gòu)物中心，如果你的租金收入每年都能保持增長(zhǎng)，那評(píng)估下來的公允價(jià)值肯定是能夠逐年上升的。

當(dāng)然，很多人會(huì)覺得這種不產(chǎn)生現(xiàn)金流的利潤(rùn)不靠譜，但我個(gè)人覺得只要你能經(jīng)營(yíng)得好，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)是非常值錢的，就像今年6月，中國(guó)平安豪擲330億，高溢價(jià)買下了凱德集團(tuán)旗下6個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的部分股權(quán)，成為了中國(guó)今年最大的房地產(chǎn)收購(gòu)案。所以在我看來，只要華潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)能繼續(xù)保持目前96%的出租率和租金增長(zhǎng)水平，他是能夠支撐起現(xiàn)在每年5%左右的公允價(jià)值變動(dòng)收益的。

華潤(rùn)管理層在去年年報(bào)中定下的2025年的租金目標(biāo)是256億元以上，也就是要達(dá)到五年翻一番的目標(biāo)，華潤(rùn)目前的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的樓面面積為1280萬平，在建和擬建的樓面面積為1110萬平，所以無論是看存量還是增量，華潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)板塊在未來幾年都有著很強(qiáng)的成長(zhǎng)性。

地產(chǎn)股專項(xiàng)數(shù)據(jù)

再看看華潤(rùn)的地產(chǎn)專項(xiàng)數(shù)據(jù)，今年上半年銷售金額1648億，同比增長(zhǎng)48.7%，增速在TOP10房企里排名第一，但銷售單價(jià)為17,107元/平，同比下降了2.4%，可能會(huì)影響未來幾年的結(jié)算毛利率。

和保利一樣，華潤(rùn)今年的拿地金額也大幅增長(zhǎng)到了915億，同比增長(zhǎng)55.4%，拿地單價(jià)10,921元/平，同比下降了8.2%，由于加快了擴(kuò)張速度，凈負(fù)債率由29.5%上升到了37.4%，但相比起行業(yè)整體水平，這個(gè)凈負(fù)債率依然處在極低的位置。而華潤(rùn)另一大優(yōu)勢(shì)無疑就是他的融資成本，今年上半年平均成本僅為3.88%，相比去年全年又下降了20BP。

小結(jié)一下，華潤(rùn)在這份半年報(bào)中繼續(xù)彰顯了他在融資端和商業(yè)地產(chǎn)板塊的優(yōu)勢(shì)，目前5.2倍的PE，5.4%的股息率，商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)性較高，具有很強(qiáng)的長(zhǎng)期投資價(jià)值。