一、概述

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物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)商根據(jù)社會(huì)發(fā)展的需求，在全球范圍內(nèi)選擇合適的地點(diǎn)，并投資建設(shè)高效、優(yōu)質(zhì)、完善的相關(guān)物流設(shè)施，再將此物流設(shè)施轉(zhuǎn)租給包括制造商、零售商、物流公司等在內(nèi)有相關(guān)物流業(yè)務(wù)需求的客戶，并由物流地產(chǎn)投資商專業(yè)管理隊(duì)伍提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的物流活動(dòng)。

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通過(guò)物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益，通過(guò)這種形式，物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險(xiǎn)方面可以達(dá)到共贏局面。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的特點(diǎn)

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二、市場(chǎng)格局

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目前，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面，目前我國(guó)物流地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)為市占率在10%以上，其中普洛斯是中國(guó)境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位，2020年市場(chǎng)份額占比28.5%；第二梯隊(duì)為市占率在5%-10%之間，代表企業(yè)有萬(wàn)緯、寶灣、宇培、豐樹(shù)，2020年市場(chǎng)份額分別占比8.0%、6.5%、5.7%與5.2%。第三梯隊(duì)為市占率在2%-5%之間，代表企業(yè)有嘉民、安博、平安、易商等。

2020年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)市場(chǎng)份額

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行業(yè)報(bào)告：共研網(wǎng)發(fā)布的《2022-2028年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)全景調(diào)研與投資前景分析報(bào)告》

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疫情催生了更多的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的價(jià)值也日益顯現(xiàn)。但我國(guó)倉(cāng)庫(kù)類(lèi)型以傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)為主，立體庫(kù)占比26%，高標(biāo)倉(cāng)比重僅為5%-10%，供需缺口巨大。

2016-2020年中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)新增及存量供應(yīng)情況

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三、投融資情況

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伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國(guó)電子商務(wù)、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛,市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求持續(xù)上升，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模得以保持長(zhǎng)期的快速增長(zhǎng)，隨著中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，吸引了一大批投資者的青睞，2021年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)共發(fā)生1起投融資事件，投融資金額完成123.5億元，創(chuàng)近年來(lái)歷史新高，2022年1-7月中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)共發(fā)生1起投融資事件，投融資金額完成0.2億元。

2010-2022年7月中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)投融資情況統(tǒng)計(jì)

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四、發(fā)展中存在的問(wèn)題與解決策略

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目前我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題主要有存在違規(guī)用地現(xiàn)象；風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足；缺少規(guī)模發(fā)展效應(yīng)；缺少前期市場(chǎng)調(diào)研；國(guó)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等。

我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

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面對(duì)目前我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題，解決策略主要有：合理確定運(yùn)作模式；加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研研究；提高管理創(chuàng)新水平；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)出臺(tái)政策；提升管理水平等。

解決策略

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五、發(fā)展趨勢(shì)

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1、物流地產(chǎn)向正規(guī)化和規(guī)范化發(fā)展

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我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展的初期，今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)保持供需兩旺，市場(chǎng)容量繼續(xù)增長(zhǎng)。分布上逐漸向內(nèi)陸城市擴(kuò)展，各企業(yè)逐步形成具有一定規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。各項(xiàng)相配套的法律法規(guī)和政策會(huì)相繼出臺(tái)和實(shí)施。比如從2007年開(kāi)始工業(yè)地產(chǎn)必須通過(guò)招拍掛的方式獲得，此項(xiàng)政策的出臺(tái)在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)企業(yè)拿地造成一定影響，但新政的出臺(tái)提高了開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)洗牌，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。在國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和政策的指導(dǎo)下，物流地產(chǎn)會(huì)逐步良性運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)正規(guī)化和規(guī)范化。

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2、物流地產(chǎn)布局向城市周邊、內(nèi)陸拓展

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一線城市的土地成本高、土地供應(yīng)緊張，一些戰(zhàn)略性物流中心正圍繞在這些城市的周邊形成，而這種趨勢(shì)將隨著物流市場(chǎng)的成熟而加速凸現(xiàn)。典型案例包括：位于河北省的廊坊，在北京和天津間的高速公路線上占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn)。普洛斯、嘉民、寶灣和唯度投資等開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐廊坊。由于北京土地供應(yīng)有限，廊坊為眾多服務(wù)北京的公司或?qū)で蠼⒅袊?guó)北部配送中心的公司提供了發(fā)展空間。新的基礎(chǔ)設(shè)施投資已列入規(guī)劃，其中就包括北京的第二個(gè)機(jī)場(chǎng)。昆山正逐漸發(fā)展成為上海和蘇州之間的重要物流中心，這主要得益于昆山位于連接兩城的高速公路和高鐵線上。進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商包括嘉民、普洛斯、維龍、平謙、寶灣和益商等。

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在今后的十年中，物流市場(chǎng)活動(dòng)還將開(kāi)始向中國(guó)的中、西部城市轉(zhuǎn)移。成都將成為最大的內(nèi)陸物流中心，其物流市場(chǎng)正在經(jīng)歷蓬勃的發(fā)展，將迅速晉升為一級(jí)物流中心?；趯?duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)開(kāi)放度、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)增速和零售商活動(dòng)的綜合分析，物流市場(chǎng)最具增長(zhǎng)潛力的城市包括：新興的一級(jí)物流中心：成都、重慶、武漢和沈陽(yáng)——大型經(jīng)濟(jì)中心、堅(jiān)實(shí)的制造業(yè)基礎(chǔ)以及快速完善的基礎(chǔ)設(shè)施。新興的二級(jí)物流中心：長(zhǎng)沙、鄭州、合肥和西安同樣擁有高速增長(zhǎng)前景，但這些二級(jí)物流中心的發(fā)展將落后于一級(jí)市場(chǎng)。

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3、多方合作，實(shí)現(xiàn)共贏

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物流地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期和回報(bào)期長(zhǎng)，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且要求流地產(chǎn)商要建好市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)好市場(chǎng)。管理好市場(chǎng)，具有保持物業(yè)持續(xù)增值的能力。因此開(kāi)發(fā)商在介人物流地產(chǎn)項(xiàng)目之前必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，研究物流行業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律和運(yùn)營(yíng)商的需求，以及了解項(xiàng)目潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)。這就要求物流地產(chǎn)商與相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的密切合作，互惠互利。對(duì)于對(duì)物流領(lǐng)域不熟悉的地產(chǎn)商，很容易造成像當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)一樣大量過(guò)剩的現(xiàn)象，這就要求地產(chǎn)商和物流商之間建立重要的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。另外物流地產(chǎn)投資量大，回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，也要求地產(chǎn)商應(yīng)加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作。

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4、大量增值服務(wù)將出現(xiàn)

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我國(guó)物流地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)最明顯的體現(xiàn)在倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施功能的變化上，由儲(chǔ)存功能逐漸轉(zhuǎn)向增值服務(wù)。目前儲(chǔ)存是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的最主要用途，其次是轉(zhuǎn)運(yùn)，增值服務(wù)、集拼與行業(yè)運(yùn)營(yíng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看物流地產(chǎn)相關(guān)增值服務(wù)會(huì)大量出現(xiàn)。如提供更短的運(yùn)輸時(shí)間，將倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和IT技術(shù)相結(jié)合，提高信息化水平；致力于降低企業(yè)庫(kù)存的服務(wù)；另一個(gè)重要的增值服務(wù)，就是安全，安全被認(rèn)為是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施迄今為止最為重要的一項(xiàng)額外服務(wù)項(xiàng)目。

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5、專業(yè)化分工將更明顯

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我國(guó)目前國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱，企業(yè)規(guī)模過(guò)小專業(yè)化程度不高。由于專業(yè)分工的落后，現(xiàn)在的物流地產(chǎn)很多都是由物流企業(yè)自己來(lái)做，大部分企業(yè)服務(wù)能力和品質(zhì)都不高，甚至很多郊區(qū)的農(nóng)民可以來(lái)做物流地產(chǎn)，自己建起倉(cāng)庫(kù)，再出租給企業(yè)。但隨著我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中介機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)會(huì)更加專業(yè)化；各種增值服務(wù)的出現(xiàn)，也會(huì)加快物流地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)化分工進(jìn)程。

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更多本行業(yè)詳細(xì)的研究分析見(jiàn)共研網(wǎng)《2022-2028年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)全景調(diào)研與投資前景分析報(bào)告》，同時(shí)共研產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、可行性分析、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、IPO咨詢等產(chǎn)品和解決方案。