斑馬消費(fèi) 沈庹

在大小物業(yè)企業(yè)蜂擁赴港上市時(shí)，上房服務(wù)獨(dú)自向A股發(fā)起沖擊。

上房服務(wù)主要從事向醫(yī)療、教育及商業(yè)等機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)務(wù)主要集中在上海。獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)商的定位，決定了公司不可能像有房企背景的物業(yè)企業(yè)那般瀟灑自如，在管面積有限，收入增速下滑趨勢(shì)已顯。

在上房服務(wù)IPO的關(guān)鍵當(dāng)口，中民物業(yè)對(duì)該公司實(shí)際控制人發(fā)起連續(xù)訴訟，讓上房服務(wù)的上市前景充滿變數(shù)。

7成收入來(lái)自上海

趁著聯(lián)交所給予物業(yè)企業(yè)上市窗口期，物業(yè)企業(yè)奔赴港股的消息不斷，獨(dú)有上房服務(wù)邁向A股。

上海上房物業(yè)服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：上房服務(wù)）置身物業(yè)行業(yè)多年，選擇的賽道亦有別于有強(qiáng)地產(chǎn)背景的同行，公司專注向公共機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)客戶提供物業(yè)服務(wù)。

據(jù)招股書數(shù)據(jù)，2018年至2020年，公司營(yíng)業(yè)收入分別實(shí)現(xiàn)5.92億元、7.22億元和8.18億元，歸母凈利潤(rùn)分別為3563.41萬(wàn)元、4795.70萬(wàn)元和7222.17萬(wàn)元。

上述同期，公司在管面積分別為1228.85萬(wàn)平方米、1374.96萬(wàn)平方米和1799.56萬(wàn)平方米。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)、教育機(jī)構(gòu)支援服務(wù)和文化體育支援服務(wù)等4大業(yè)務(wù)成為公司重要收入支撐。2020年，前述4大業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入2.81億元、1.67億元、1.27億元和0.69億元，分別占比公司收入的34.39%、20.36%、15.52%和8.39%，停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)、餐飲團(tuán)膳業(yè)務(wù)在公司收入占比分別為8.80%和1.96%。

讓公司焦慮的是，發(fā)展多年收入來(lái)源仍集中在上海地區(qū)。報(bào)告期內(nèi)，公司上海地區(qū)主營(yíng)收入分別實(shí)現(xiàn)4.52億元、5.36億元和5.90億元，分別占公司主營(yíng)收入的76.37%、74.23%和72.08%。

公司近年來(lái)向全國(guó)化拓展尚處于起步階段，試圖擺脫對(duì)上海市場(chǎng)的依賴?；蛘腔诖耍驹谀假Y總額中擬計(jì)劃拿出1.36億元，計(jì)劃4年內(nèi)完成全國(guó)24座省級(jí)城市的業(yè)務(wù)開(kāi)拓。該項(xiàng)開(kāi)支占公司總募資額4.22億元的32.23%。

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醫(yī)療機(jī)構(gòu)服務(wù)業(yè)務(wù)拖后腿

上房服務(wù)收入主要來(lái)自綜合物業(yè)服務(wù)和專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，綜合物業(yè)服務(wù)收入分別為5.06億元、6.23億元和7.31億元，均占公司收入8成左右。

醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)是綜合物業(yè)服務(wù)收入的重要組成部分。所謂醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)，包括向各類綜合性、?？漆t(yī)院等提供后勤支援服務(wù)，醫(yī)療秩序維護(hù)、導(dǎo)醫(yī)、護(hù)工等輔助服務(wù)。

2018年至2020年，醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)在管面積分別為221.03萬(wàn)平方米、240.42萬(wàn)平方米和291.91萬(wàn)平方米，分別實(shí)現(xiàn)收入1.69億元、2.25億元和2.81億元，分別占綜合物業(yè)服務(wù)收入的33.42%、36.10%和38.54%。

最近3年，公司前五大項(xiàng)目銷售名單中，前3位均為公立醫(yī)院。

2020年，公司向上海市第一人民醫(yī)院、上海兒童醫(yī)學(xué)中心和上海市松江區(qū)中心醫(yī)院實(shí)現(xiàn)銷售收入3625.95萬(wàn)元、2825.80萬(wàn)元和2443.56萬(wàn)元，分別占公司收入的4.43%、3.45%和2.99%，合計(jì)10.87%。2018年和2019年，前五大銷售名單中，來(lái)自公立醫(yī)院的銷售收入分別占比13.44%和11.95%。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)支援服務(wù)收入在公司所有業(yè)務(wù)中最高，服務(wù)單價(jià)也秒殺各業(yè)務(wù)。2018年-2020年，其平均單價(jià)（元/平方米·月）分別為7.08元、9.29元和9.49元。2020年，服務(wù)單價(jià)已是公司所有業(yè)務(wù)單價(jià)的兩倍。

但是，醫(yī)療機(jī)構(gòu)服務(wù)業(yè)務(wù)的高單價(jià)和高收入，未給公司帶來(lái)更多利潤(rùn)。相反，報(bào)告期內(nèi)，這項(xiàng)服務(wù)的毛利率水平在公司所有業(yè)務(wù)中墊底，分別為9.63%、9.96%和11.09%。同期，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為為16.12%、15.60%和16.77%。

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3年分紅過(guò)億

不同于有著強(qiáng)地產(chǎn)背景的物業(yè)企業(yè)，上房服務(wù)自2001年成立，就是一家獨(dú)立第三方的物管企業(yè)。在專注的業(yè)務(wù)上，也與A股上市的新大正、特發(fā)服務(wù)、南都服務(wù)以及招商積余等有較大差別。另外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)上也有著很大不同。

招股書顯示，在公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中，均以個(gè)人股東和合伙企業(yè)為主，暫未有機(jī)構(gòu)股東的身影，由周超、李文潔、張圣哲、趙磊、黃為國(guó)及肖玉康6人實(shí)際控制公司。今年3月，上述6人共同簽署《一致行動(dòng)人協(xié)議》，合計(jì)可支配公司84.62%的表決權(quán)。

經(jīng)過(guò)多年治理，公司收入增速已呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，2019年-2020年，其營(yíng)業(yè)收入同比分別增長(zhǎng)21.96%和13.30%。但在分紅這件事上，公司一向大方，且逐年加大。

2018至2020年度，公司向全體股東股利分配分別為4050萬(wàn)元、5405萬(wàn)元、2415萬(wàn)元（均含稅）。這三個(gè)年度，公司歸母凈利潤(rùn)合計(jì)15581.28萬(wàn)元。

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中民物業(yè)發(fā)起阻擊

正當(dāng)上房服務(wù)向A股發(fā)起沖擊時(shí)，公司實(shí)控人張圣哲涉嫌侵占股東財(cái)產(chǎn)的案件，被中民未來(lái)物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱：中民物業(yè)）曝出。

2020年12月1日，中民物業(yè)向法院訴稱，張圣哲擔(dān)任銳翔上房董事長(zhǎng)期間，在公司章程修改中規(guī)避公司正常審批流程，故意放大己方股東權(quán)益，縮減原告股東權(quán)益，并擅自轉(zhuǎn)讓所持上海德召財(cái)產(chǎn)份額導(dǎo)致合資企業(yè)實(shí)際股東發(fā)生變更，謀取不當(dāng)收益。以此訴求張圣哲賠償全部經(jīng)濟(jì)損失3700萬(wàn)元。

中民物業(yè)向法院申請(qǐng)對(duì)張圣哲名下若干銀行賬戶存款1904.23萬(wàn)元，及其持有的上海方怡35.70%股權(quán)、上海金魁36.43%股權(quán)進(jìn)行司法凍結(jié)。

據(jù)了解，銳翔上房原名“上房物業(yè)”，公司成立于1992年，是上海最早從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)企業(yè)。

根據(jù)工商變更資料，中民物業(yè)在2019年4月新增為銳翔上房股東。目前，上海德召、中民物業(yè)分別公司33%、67%股權(quán)。

上海德召系報(bào)告期內(nèi)，上房服務(wù)實(shí)控人李文潔、張圣哲曾經(jīng)控制的企業(yè)。2019年2月22日，張圣哲出資583.74萬(wàn)元持有上海德召35.1651%股權(quán)，李文潔出資475.78萬(wàn)元持有上海德召28.6614%股權(quán)，二人在2020年退出上海德召。

張圣哲在上房服務(wù)舉足輕重，其通過(guò)上海方怡、上海金魁直接和間接持有上房服務(wù)合計(jì)20.98%股權(quán)，為公司第二大股東。（上海方怡持有上房服務(wù)21.43%股權(quán)，上海金魁持有上房服務(wù)股東上房方征70%股權(quán)）。截至目前，張圣哲分別為上房服務(wù)、銳翔上房?jī)杉移髽I(yè)董事。

對(duì)此訴訟，張圣哲表現(xiàn)出誠(chéng)意，向法院申請(qǐng)用1800萬(wàn)元現(xiàn)金對(duì)上述凍結(jié)股權(quán)置換。截至目前，上述被司法凍結(jié)的股權(quán)雖已解封，但張圣哲名下若干銀行存款3704.23萬(wàn)元處于司法凍結(jié)狀態(tài)。

在起訴張圣哲的同一天，中民物業(yè)將上海德召及其原股東上海嘉丞、張圣哲、李文潔、周超、趙磊、黃為國(guó)、肖玉康、沈峰、王希、何雄、杜成寅、許耀榮、楊偉棟，和現(xiàn)股東深圳萬(wàn)物共贏、深圳建木訴至上海黃浦區(qū)法院，要求法院判定被告在2020 年 7 月 1 日簽署的關(guān)于《上海德召企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）有限合伙協(xié)議》及《上海德召企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）有限入伙協(xié)議書》及退伙協(xié)議等相關(guān)文件無(wú)效，并判令各被告將上海德召合伙人恢復(fù)至變更前狀態(tài)。

今年6月11日，中民物業(yè)再向法院提交增加訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求判令原告對(duì)相關(guān)被告所持銳翔上房33%股權(quán)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

截至目前，上述兩宗涉及公司6位實(shí)控人的法律訴訟尚未判決。