公攤這個(gè)老大難已經(jīng)存在25年了，連鼻祖香港都在2013年取消了，為什么咱們就是無法取消了。

大家好，我是謝暉，去年的兩會(huì)有個(gè)政協(xié)委員提到了取消公攤，他說道到公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，而業(yè)主毫無申辯權(quán)力，但是后面也是沒有下文了。公攤和預(yù)售大家都非常清楚，都是對(duì)我們買房者非常不利的兩個(gè)潛規(guī)則，預(yù)售容易導(dǎo)致爛尾，收不到房；公攤則是無形中提高我們的成本，取消預(yù)售的話，對(duì)開發(fā)商的杠桿率會(huì)有比較大的影響，但是現(xiàn)在樓市低迷，很多想預(yù)售的房子也都慢慢轉(zhuǎn)成現(xiàn)樓出售了，所以預(yù)售制度這個(gè)已經(jīng)在無形之中慢慢打破了，但是公攤一直保留著。

之前重慶在2002年發(fā)一個(gè)條例，第二章第十三條中提到了“商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)”。在二十年前就有這種創(chuàng)新的勇氣，不知道是哪位領(lǐng)導(dǎo)的英明決策，但是經(jīng)過2011年和2019年的兩次修改后，又重新妥協(xié)了，兩種計(jì)價(jià)方式，公攤面積始終是有的，只不過一手房按套內(nèi)面積賣，二手按建筑面積賣，要知道，我們是全世界唯一一個(gè)仍然在實(shí)行公攤面積制度的國家，為什么到目前為止不能取消公攤呢，后面到底是什么利益在作怪。

阻力的背后必然是牽涉到多方的利益，咱們就從買家、開發(fā)商、地方政府幾個(gè)角度進(jìn)行剖析一下。

首先是帶給買房者心理上的虛榮作用，帶有公攤的房子，拿100平來說，單價(jià)可以降低2成-3成，而業(yè)主會(huì)感覺自己花了低的錢買了一個(gè)大房子，但是實(shí)際上套內(nèi)可能只有70-75平；就像很多人買了香港60平的房子，內(nèi)地的人肯定會(huì)覺得很小，但人家的60平就抵得上內(nèi)地的80多平了，所以還是一種營銷套路，如果一旦把公攤?cè)サ簦孔訂蝺r(jià)提升，同等條件下，買房人容易產(chǎn)生一種房子太小沒面子的感覺，現(xiàn)在結(jié)婚至少買個(gè)80平三房，你要是買個(gè)50平?jīng)]公攤的房子，說出去估計(jì)自己都不太好意思，心理上的虛榮作用，是開發(fā)商在過去抓住消費(fèi)者下定的一種手段。

過去大家其實(shí)沒那么痛恨公攤，只是隨著房?jī)r(jià)不斷提升，開始越來越痛恨公攤這一附加成本，因?yàn)閲诉€是非常好面子的，雖然從90后、00后開始有所改觀了，但是本性還需要一段時(shí)間才能調(diào)整，類似以前大家買車后，如果買完華晨寶馬，第一時(shí)間4S店會(huì)幫你扣掉華晨?jī)蓚€(gè)字，買完奔馳C系，恨不得讓外人知道自己買的是個(gè)E系，類似種種，所以歷史遺留下來的這個(gè)公攤，在房?jī)r(jià)水漲船高中矛盾越來越深。

其次，公攤對(duì)開發(fā)商而言是百利而無一害，首先，公攤有應(yīng)計(jì)入和不應(yīng)計(jì)入之分，像大堂、公共門廳、走廊、過道、電梯井等都是可以計(jì)入公攤的，而作為人防的地下室、機(jī)動(dòng)車庫、物業(yè)管理用房等都不應(yīng)計(jì)入公攤，像河北一位萬和新城的業(yè)主買了一套75平的房子，收房后發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有40平，公攤面積都達(dá)到了46%了，這個(gè)占比已經(jīng)非常非常高了，業(yè)主找開發(fā)商理論還被懟：你沒有買過房子嗎？

業(yè)主花了每平米2800元買的房子，總價(jià)20.7萬，看似很便宜，但是除去公攤的話，這套房子真實(shí)套內(nèi)價(jià)去到了5175元一平。開發(fā)商也解釋不清那35平到底花在哪里了，反正套內(nèi)就給你40平，其他的開發(fā)商自己安排就好。好的開發(fā)商，老老實(shí)實(shí)給你計(jì)算公攤，有時(shí)候還送你一半的陽臺(tái)面積，讓你心里感覺撿了便宜；良心比較壞的開發(fā)商也可以把不應(yīng)計(jì)入公攤的地下室計(jì)入公攤，甚至直接把人防車位再次賣給業(yè)主，那也不是不行的呀，一次公攤，兩次收錢，誰不想干這么躺賺的事情呢，再加上后續(xù)一輩子的物業(yè)、暖氣收費(fèi)，那簡(jiǎn)直就是天上掉餡餅，不吃白不吃嘛。

不止如此，上面也說到，河北那位業(yè)主花了2000多買的房子，實(shí)際套內(nèi)5000多一平，而她買房之前肯定對(duì)比過其他小區(qū)的，如果大家都是套內(nèi)價(jià)在賣，開發(fā)商基本動(dòng)不了什么手腳，因?yàn)榇蠹覙?biāo)準(zhǔn)一致，沒有其他的附加面積，而購房者也可以直接量出自家房子的套內(nèi)面積，這個(gè)基本做不了什么手腳。如果這個(gè)小區(qū)直接賣5000一平，40平的房子，我相信這位業(yè)主大概率不會(huì)選擇這個(gè)開發(fā)商了，大家有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，購房者才好對(duì)比，而當(dāng)公攤這個(gè)攔路虎在的時(shí)候，只能是云里霧里的買房了，開發(fā)商建房后在公攤中做的手腳，購房者只能吃啞巴虧。

最后，對(duì)地方政府而言，取消公攤的話，對(duì)土拍的影響不大，但是可能會(huì)帶來一系列的潛在風(fēng)險(xiǎn)，將來房?jī)r(jià)在目前這個(gè)高位再跳漲20-30%購房者是否能接受、開發(fā)商在公共區(qū)域的縮水建設(shè)、后期公共區(qū)域的歸屬維護(hù)、物業(yè)費(fèi)如何規(guī)定、過往已經(jīng)付費(fèi)過公攤的業(yè)主如何計(jì)量、是否開通兩套體系并行等等一系列問題都需要研究。國外很多國家確實(shí)沒有公攤，包括香港目前也是，但是香港樓價(jià)跳漲和取消公攤有很大關(guān)系，而且香港現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)基本是內(nèi)地的十倍左右，把原本屬于買房繳納公攤的費(fèi)用從新加在未來的管理費(fèi)中，相當(dāng)于從一次性收公攤費(fèi)變成長期高額物業(yè)提款機(jī)，現(xiàn)在大家物業(yè)費(fèi)基本是1.5-3元左右，如果提高七八倍的物業(yè)費(fèi)，這點(diǎn)又能不能被未來的業(yè)主接受，要打個(gè)大大的問號(hào)？是的，確實(shí)還有很多問題需要思考，不可斷然決策，這也是公攤遲遲不能取消的重要原因吧。

不過，取消公攤將是大勢(shì)所趨，任何的阻力都只能是歷史長河中的滄海一粟，只是取消之前，大家需要更加詳細(xì)的了解利弊，沒有絕對(duì)正確的政策，必然是有利有弊，只是在某一時(shí)期要判斷是利大于弊還是弊大于利，不過所有的變化都必然會(huì)縮水或者增加掉某一方的利益，就看縮水的那方愿不愿意承受，或者是否換一種方式將縮水的部分重新用更加隱秘的方式拿回來，利益的天平只會(huì)換一種方式存在，他不會(huì)消失，購房者是弱勢(shì)的，能爭(zhēng)取多少算多少吧。