二手房成交量暴跌8成，深圳樓市會變天了嗎？

近一段時間以來，有關(guān)深圳樓市的消息很多。有深圳出臺多項政策措施的消息，有“深房理”被查的消息，有銀行監(jiān)管機構(gòu)在深圳查處經(jīng)營貸、消費貸的消息等，而最吸引眼球的，顯然不是這些消息，而是深圳房價出現(xiàn)下跌、成交量大幅下降等方面的消息。

先來看一組數(shù)據(jù)，自今年2月深圳“二手房指導(dǎo)價”出臺以來，深圳二手住宅成交量就跌勢不止，已經(jīng)連續(xù)4個月下跌。6月份成交量跌破了3000套的“榮枯線”， 7月則跌到2557套，創(chuàng)近17個月以來新低，同比下跌超8成；據(jù)深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)，在其測算的樣本中，有54%樣本房源價格下跌，46%樣本房源價格上漲；按照深房中協(xié)的統(tǒng)計，今年上半年，深圳有近2400名星級從業(yè)人員離開房產(chǎn)中介行業(yè)。

二手房成交量、新房價格、中介從業(yè)人員，都是衡量房地產(chǎn)市場冷熱度的重要指標(biāo)，有的還是核心指標(biāo)。二手房成交越熱鬧，市場的熱度越高。只要二手房交易停滯了，市場也就徹底歇菜了。因為，一座城市，是很難出現(xiàn)只靠新房購置打天下的，更多的是二手房交易帶動的，是二手房交易帶活了新房購置。一旦二手房市場出現(xiàn)成交量萎縮現(xiàn)象，市場格局也就趨于清冷了。深圳超半數(shù)新房價格下跌，應(yīng)當(dāng)是二手房市場突然清冷、成交量暴跌帶來的，房子的市場流動性變小了，掌握一手房的居民無法將手中的房子轉(zhuǎn)讓，炒房者和投資者也無法將手中的房子出手，自然，也就缺乏繼續(xù)購房的條件和底氣。中介從業(yè)人員大規(guī)模轉(zhuǎn)行或離職，也決不是有新的選擇，而是市場的過于清冷，讓他們看不到前景或無法生存了，只能選擇轉(zhuǎn)行或離職，讓他們回歸到應(yīng)有的狀態(tài)。

那么，按照這些重要指標(biāo)的變化，是否意味著深圳樓市將要變天呢？深圳樓市到底會向著什么樣的方向轉(zhuǎn)變呢？深圳樓市的變化，會不會帶動全國樓市整體格局的變化呢？一旦深圳樓市的變化格局蔓延到其他城市，會對整個樓市帶來沖擊和影響嗎？顯然，深圳樓市的變化，正在吸引著越來越多的關(guān)注目光。

筆者認(rèn)為，深圳樓市的變化，并不是樓市變天的標(biāo)志。深圳樓市的格局變化，會對其他城市帶來一定的沖擊和影響，但對樓市的整體格局不會形成太大影響，樓市會繼續(xù)按照“房住不炒”的定位，向著穩(wěn)定、健康、有序的方向發(fā)展。

必須看到，深圳樓市的格局變化，是在沒有開發(fā)商參與的情況下出現(xiàn)的。為什么這樣說，是因為深圳樓市的價格變動和成交量“過山車”，更多的是炒房者挑起的，是炒房者利用掌握的資金資源，借著某些因素把房價無節(jié)制地向上炒的，譬如學(xué)區(qū)房，且大多是在短期內(nèi)就將房價推到很高的位置。特別是二手房價格，很明顯地是炒房者的“杰作”。一旦新的政策出臺，泡沫會立即被刺破。而刺破泡沫的結(jié)果，也與其他城市不一樣。其他城市如果房價泡沫被刺破，會對銀行、購房者和地方政府都帶來嚴(yán)重威脅，甚至引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險。深圳不一樣，深圳房價泡沫破裂，受傷的是炒房者和住房投資者，而炒房者大多資金實力雄厚，不會引發(fā)社會風(fēng)險。住房投資者也都使用的自有資金，沒有風(fēng)險存在。因此，二手房成交量超跌八成，也沒有出現(xiàn)市場恐慌。新房價格超關(guān)下跌，也沒有傷害到開發(fā)商和普通居民。至于中介機構(gòu)人員離職規(guī)模大，也是因為此前炒房現(xiàn)象的存在，讓原本很多不該進入房產(chǎn)中介者進入了，現(xiàn)在當(dāng)然要退出了。

實際上，樓市變天與否，最令人擔(dān)心的，是開發(fā)商的生死。因為，開發(fā)商大多負(fù)債累累，特別是頭部房企，總負(fù)債都在萬億左右，有息債務(wù)也都有數(shù)千億。一旦出現(xiàn)問題，就會帶來金融風(fēng)險的發(fā)生。深圳樓市的變化，對開發(fā)商來說，顯然都還是比較穩(wěn)定的、安靜的、平穩(wěn)的，而只是炒房者和住房投資者在糾結(jié)，在掙扎。開發(fā)商需要面對的，就是資金鏈問題。因為，市場的清冷，會帶來商品房銷售壓力的加大、銷售難度的增加，但就房價來說，并沒有受到多少影響，房價與開發(fā)成本之間，仍然是空間比較大。所不同的是，在沒有出現(xiàn)房價下跌前，空間更大而已。

也正因為如此，深圳樓市不會出現(xiàn)變天的現(xiàn)象，而只是被政策將市場打回了原形，特別是二手房市場，炒作者的“夢想”被打碎了。至于新房價格，不會有太多變化，而只有銷售時間拉長的問題。那么，對開發(fā)商來說，需要承受的資金壓力將更大。對全國樓市的影響，則是短暫的，沒有參考性的。即便有影響，也只會是其他一線城市和準(zhǔn)一線城市，對二線及以下城市來說，影響寥寥無幾。倒是在保障性租賃房方面，深圳能否拿出點魄力來，更值得關(guān)注。