在全國人民沉浸在節(jié)日的歡樂中的時候，10月5日，中國奧園發(fā)布了9月銷售簡報。

2020年9月，實現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額約人民幣120.8億元，同比增長13.7%。

2020年前9月，未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額累計約人民幣833.6億元，較2019年同期增長6.1%。

從數(shù)據(jù)看，隨著疫情的結(jié)束，公司的業(yè)績逆勢飄揚，全年突破千億銷售額甚至超越上年戰(zhàn)果，已經(jīng)是囊中之物。

1000億銷售額是個門檻，意味著基本能進入Top50，能拿到一塊免死金牌。

2018年以來的強有力的房地產(chǎn)調(diào)控，讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到窒息，2019年排名進不了前50的地產(chǎn)商，從主流銀行貸款非常困難。

2020年，更加完善的調(diào)控措施來了：三道紅線。

一、地產(chǎn)商的中年危機

上世紀(jì)90年以來的房地產(chǎn)行業(yè)，在國家經(jīng)濟發(fā)展過程中，起了非常重要的作用。但幾十年過去了，房地產(chǎn)行業(yè)也已開始遇到中年危機：油膩和肥胖。

如何擺脫中年危機？和中年人一樣，專注和瘦身。

星空君認為，無論是2018年的調(diào)控，還是2020年的三道紅線，主要目標(biāo)都不是Top20的房企巨頭，而是中小房地產(chǎn)企業(yè)。

尤其是千億規(guī)模上下的房企，面臨著巨大的壓力和風(fēng)險。

為什么它們最難受？

銷售額動輒3000億、5000億的巨無霸，可以通過瘦身、引入外部資本的形式來優(yōu)化三道紅線；規(guī)模幾十億的小地產(chǎn)商可以乖乖的停下腳步，回籠資金過冬；卡在中間的談不上雞頭也不是鳳尾的中等規(guī)模的房企，沒有瘦身的能力，也沒有停下腳步的辦法。

怎么辦？

一是賭，繼續(xù)末路狂奔，用最后一分錢去拿地，賭能熬過這波調(diào)控；二是擴展融資渠道，搞些不大不小的三產(chǎn)上市融資；三是趁著行業(yè)不景氣，用低廉的價格去參股一些有地的小房企，謀劃未來。

奧園選擇了第三種。

9月4日，A股的京漢股份發(fā)布《收購報告書》，稱中國奧園旗下的深圳奧園科星投資有限公司擬收購公司約30%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅緦嵖厝俗優(yōu)閵W園科星的實控人郭梓文。

中國奧園的公告顯示，這次收購價格11.6億元，公司因為收購擴充了土地儲備約120萬平米。

二、倒閉還是兼并，中小地產(chǎn)商的二難選擇

站在京漢股份的角度，規(guī)模較小的中小地產(chǎn)商，可選的余地就不大。

雖然是一家上市公司，但京漢股份的年銷售額（房地產(chǎn)部分）只有20億上下，并且業(yè)績連年下滑，抗風(fēng)險能力非常差。尤其是疫情期間，公司房地產(chǎn)銷售形勢極差，上半年只賣了3300萬的房產(chǎn)（大概十幾套房？），虧損2.08億。

在貸款越來越難的情況下，公司可選余地就不大，賣身是相對不錯的結(jié)局。大股東套現(xiàn)離場，交給更有實力的地產(chǎn)商來經(jīng)營。

據(jù)天眼查，2020年上半年倒閉的房地產(chǎn)商超過200家，大多數(shù)都是中小房地產(chǎn)企業(yè)。

可以預(yù)見的是，未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度會越來越高，大量的中小地產(chǎn)商面臨著倒閉或者被兼并的選擇。

三、繼續(xù)拿地還是回籠資金，靈魂拷問

回到奧園，地主家里余糧也不多??！

公司雖然比京漢要財大氣粗，但一樣遇到了成長的煩惱。

三道紅線中，奧園觸線兩道，資金鏈壓力也比較大。

從地產(chǎn)商角度，怎么算房住不炒？

星空君認為，少拿地，多回籠資金，才是真正意義上的房住不炒。李嘉誠和記黃埔成都公司名下的南城都匯項目捂地被罰就是一個很清晰的信號：未來土地供應(yīng)是充足的，地產(chǎn)商應(yīng)該做好開發(fā)，而不是絞盡腦汁的謀求地皮。

一邊喊著房住不炒，一邊悶聲拿地的，其實都是在賭。賭這一波調(diào)控政策能很快過去，銀行繼續(xù)大水漫灌地產(chǎn)業(yè)。

讓我們看看奧園的半年報：豐富優(yōu)質(zhì)的土地儲備本集團未來業(yè)績的持續(xù)增長的基石。報告期內(nèi)，本集團繼續(xù)發(fā)揮收并購傳統(tǒng)拿地優(yōu)勢，持續(xù)關(guān)注招拍掛市場，積極尋找資產(chǎn)包收并購機會，加快城市更新項目的轉(zhuǎn)化及拓寬產(chǎn)業(yè)合作渠道等，持續(xù)增加土地儲備。

公司決策層的思路很清晰了，就是要拿地，就是要炒。

更為過分的是，公司甚至宣稱拿地數(shù)量滿足未來四到五年的發(fā)展。

就差說像李嘉誠捂地16年看齊了。

現(xiàn)金流量表顯示，近年來，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均為負數(shù)，在貸款拿地的道路上停不下來。

四、降指標(biāo)的妙招

京漢股份的核心業(yè)務(wù)中，有一部分是化纖。這部分業(yè)務(wù)不是特別賺錢，但有個好處：優(yōu)化了資產(chǎn)負債率。

換言之，由于化纖業(yè)務(wù)的存在，京漢股份的資產(chǎn)負債率遠遠優(yōu)于普通房地產(chǎn)企業(yè)。

這意味著，就算京漢股份虧損，在奧園并表京漢后，合并后的資產(chǎn)負債率也勢必得到優(yōu)化。

所以，未來一些資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)比較優(yōu)秀的中小地產(chǎn)商，也有可能成為地產(chǎn)大佬們爭搶的標(biāo)的… …