編輯 | 于斌

出品 | 潮起網「于見專欄」

重資產的房地產行業(yè)，雖然創(chuàng)業(yè)門檻很高，卻也不乏創(chuàng)業(yè)者前仆后繼。相比萬科、恒大以房產實業(yè)著稱，鏈家、貝殼以房產經紀業(yè)務立足，世紀金源集團卻在房產與物業(yè)行業(yè)的交叉處，走出了一條不一樣的路線。

世紀金源集團稱，其發(fā)展理念為做資產方、經營方和消費者之間的連接紐帶，是一家跨行業(yè)的國際集團，世紀金源的特色產品線是其發(fā)布于2016年的方圓薈。

據了解，方圓薈為世紀金源購物中心更名而來，其產品線涵蓋資源置換、合作開發(fā)、最大化輸出高品質管理以及專業(yè)的兒童、文化、科技、體育、創(chuàng)投、教育等多元化服務內容。這也標志著，世紀金源商業(yè)管理已從過去的房產重資產進軍輕資產市場，并試圖通過新品牌塑造新形象。

不過，近期世紀金源旗下子公司世紀金源服務集團有限公司（以下簡稱世紀金源服務）沖擊IPO二次折戟的消息，不脛而走，也讓人們看到了這家跨行業(yè)企業(yè)的不堪。

輝煌不再，模式存疑

據世紀金源官網顯示，世紀金源員工數量1.8萬旗下擁有10個區(qū)域集團，2個行業(yè)集團，70家子公司，16家五星級大飯店，6家Shopping Mall（大型購物中心）。

官方還顯示，由旅菲華僑黃如論創(chuàng)辦的世紀金源經過多年的發(fā)展，投資地域遍布全國各地，甚至中國香港、菲律賓等海內外各地也有其業(yè)務。

值得一提的是，被世紀金源重金押注的方圓薈，已在全國范圍內進駐安徽、貴州、云南、重慶、湖南、湖北、河南、江蘇、廣西以及河北等地60余城，簽約拓展輕資產項目70余個，輕資產商業(yè)管理體量及總商業(yè)管理面積均超過數百萬平方米，甚至全國已有近百家方圓薈項目在管理運營。

由此看見，世紀金源的攤子鋪得很開、也很大，并由此走上了輕重合一的發(fā)展之路。

據了解，世紀金源集團創(chuàng)始人黃如論于1951年出生于福建省連江縣，35歲左右在菲律賓賺到了人生的第一桶金后回國創(chuàng)業(yè)，瞄準的也是當時如火如荼的房產、物業(yè)管理行業(yè)，彼時創(chuàng)辦的福州金源物業(yè)，也是世紀金源服務的前身。

彼時，其第一個項目是榕城五四路附近國泰大廈，共5畝地、15層。不過5年后，黃如論不再偏安一隅，而是來到北京繼續(xù)開疆拓土，其開發(fā)的世紀嘉園項目，更是因為一個月成交2億元，而進入京城“十大熱銷樓盤”。

從此，世紀金源也走進了大眾的視線，并借助“造城”模式，在北京大舉投資170億元，開發(fā)北京世紀城。此后，世紀金源更是一發(fā)不可收，將其造城模式成功復制到昆明、西雙版納、騰沖等地。世紀金源所到之處，其項目在當地都可謂是首屈一指的大項目。

不過，世紀金源過去的輝煌，似乎隨著其創(chuàng)始人黃如論因被曝涉嫌行賄罪，而逐漸褪去。在黃如論的兒子黃濤接棒后，世紀金源的發(fā)展也并不順利。

以其核心業(yè)務世紀金源服務為例。去年7月底，港交所披露了世紀金源服務第二版招股書，要知道，這是其首次提交招股書，僅僅失效6天后的再次遞表，讓世紀金源服務急于上市的迫切心情，暴露無遺。

值得注意的是，彼時的物業(yè)行業(yè)也是慘淡無比，11家掛牌上市公司中，除了部分企業(yè)通過差異化模式，吸引了一些投資者的注意外，多數企業(yè)上市后，股價低迷，市場表現差強人意。

據東方財富網網數據顯示，僅僅其再次遞表當天，物管板塊的56家企業(yè)中，就有45家企業(yè)處于大幅下挫狀態(tài)，占比超80%。其中，頭部企業(yè)世茂服務更是創(chuàng)下上市以來的最大跌，達到19.55%，而金科服務同樣收跌18.15%。

這也意味著，世紀金源服務或許沒有趕上上市好時機，即便成功登陸二級資本市場，恐怕也難以達到預期的融資目的。

而且，據港交所今年1月底的信息顯示，世紀金源服務招股書已再次失效。對比兩版招股書來看，世紀金源服務第二次提交的招股書，比第一次多出了整整54頁。

但是，主要的變化只是一些數據更新、語句的表達，以及對其定位的一些細微調整。招股書的二次失效，似乎也意味著，其上市計劃將會擱淺，世紀金源服務的上市之夢，也隨之破碎。

實際上，這也歸因于新版的招股書，雖然更新了措辭，修飾了表達方式，但是旗下運營的服務模式，卻依舊為“世紀城物業(yè)管理”和“世紀生活”兩大子品牌，二者分別對應的是物業(yè)管理服務和社區(qū)增值服務。因此，或許其再次折戟的原因，是這類定位并不新鮮，也無明顯的過人之處。

過度依賴母公司，業(yè)績增長穩(wěn)定性存疑

作為世紀金源集團的核心業(yè)務，世紀金源服務給母公司世紀金源集團貢獻大量營收的同時，也陷入了過度依賴母公司的困局。

據招股書資料顯示，世紀金源服務的物業(yè)管理服務覆蓋17個省份、直轄市和自治區(qū)，并遍布55個城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省。

仔細對比發(fā)現，其物業(yè)管理服務覆蓋的地域，也集中在世紀金源集團地產項目的所在地。

新版招股書還顯示，截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日，世紀金源集團所開發(fā)的物業(yè)分別占世紀金源服務在管建筑面積91.0%、75.1%、74.3%和68.6%。

以上數據，釋放出了兩個強烈信號，也或許是阻礙其成功上市的攔路虎。

一方面，世紀金源集團所開發(fā)的物業(yè)在管建筑面積占比，居高不下，雖然逐年下降，但至今仍占比超過半壁江山，這說明其對關聯母公司的依賴性過強，獨立性相對較弱，這也是業(yè)內上市融資的大忌。

例如，在業(yè)績方面，世紀金源服務在上述報告期內錄得收入分別為9.22億元、10.59億元、12.89億元和5.72億元；利潤分別約為2.18億元、1.8億元、2.49億元和1.12億元。而其物業(yè)管理服務收入也分別有97.6%、89.3%、83.2%和84.6%來源于世紀金源集團。

另一方面，逐年“萎縮”的營收及利潤也肉眼可見，因此其未來業(yè)績增長的穩(wěn)定性也十分存疑。

其一，世紀金源服務在管總建筑面積2019年和2020年同比增速分別為23.31%和9.7%，有大幅放緩的跡象。據招股書，2020年世紀金源集團貢獻的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)面積分別為4351.2萬平方米和427.3萬平方米，分別增長0.41%和465.21%。

這也意味著，由于世紀金源服務對于母公司的過度依賴，2020年來自母公司住宅物業(yè)增速降低，也讓其受到了巨大的牽連，相關弊端也逐漸顯現。

其二，公司2018年至2020年整體毛利潤率分別為32.1%、31.8%和35.5%，其中同期來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的業(yè)務毛利率分別為14.8%、25.1%、27.2%，而來自世紀金源集團的業(yè)務毛利潤率高達32.3%、32.2%和36.1%。

這組數據表明，其利潤的核心來源，也需要母公司“輸血”支撐，而第三方物業(yè)開發(fā)商的毛利率雖逐年上漲，依然處于較整體水平偏低的階段。

對此，世紀金源服務解釋稱，近年第三方項目的增加，以及已到期的物業(yè)管理合同數目的增加以及若干項目因自身或業(yè)主的業(yè)務考慮因素而終止。

這種說辭，通過其招股書數據，確實可以得到印證。2018年至2020年及截至2021年4月底，世紀金源服務物業(yè)合同的重續(xù)率分別為100%、80%、74%及53%，明顯呈現逐年下滑趨勢。

因此，在港交所對遞表企業(yè)的門檻加高的同時，世紀金源服務上市，很難順利過會。據了解，自2021年5月開始，港交所新刊發(fā)的《資訊文件》中，將主板上市的年度溢利門檻上調了60%。要知道，這樣的新規(guī)定已于今年1月1日生效。

按照規(guī)定，最后一個財政年度的股東應占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港。而以世紀金源目前的盈利水平與規(guī)模體量，即便再次沖擊上市目標，依然充滿變數。

世紀金源服務也因此在招股書上“大做文章”，將其戰(zhàn)略定位由科技型物業(yè)管理服務商修改為物業(yè)管理服務商，把“科技型”這個定語，改成了“受益于科技應用”，試圖借此，講出更多新故事。

不過，物業(yè)企業(yè)涉足科技賽道，也屢見不鮮。碧桂園旗下的碧桂園服務，以及萬科旗下的萬物云等便是這個賽道的重量級玩家，甚至有業(yè)內人士表示，物業(yè)行業(yè)也將步入機器人服務時代，而世紀金源打的這張牌，是否會不落窠臼、令人耳目一新？還是后知后覺、步人后塵也顯而易見。

在種種因素的影響下，世紀金源集團以及旗下的物業(yè)服務公司世紀金源服務的上市之路，也將困難重重。而缺少二級資本市場助力，對其未來發(fā)展的影響，也可想而知。

結語

發(fā)家于房地產、物業(yè)管理黃金時代的世紀金源，通過其大膽創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)精神，開發(fā)出了北京世紀城這樣的經典項目，更是率先推出了“造城”模式，并在全國范圍內大規(guī)模復制。不可否認，其對于房產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也曾作出了突出的貢獻。

只不過，其定位的輕資產模式，以及主打物業(yè)服務的路線，并沒有給其跨行業(yè)的企業(yè)大盤，打下堅實的根基。因此，其子公司世紀金源在其營收、利潤增長承壓的整體形勢下，多次沖擊港股屢屢受挫。這既是其規(guī)模甚大卻根基不穩(wěn)的信號，也是其模式并未得到市場認可的根本所在。

或許，能讓世紀金源緩解發(fā)展焦慮的，不是營收、利潤達到什么規(guī)模，而是其如何尋找一條更適合自己的出路、讓其增長進入良性循環(huán)。而帶著這樣的目標，或許其輕資產模式，未必就是世紀金源未來走向康莊大道的一條捷徑。