“你們確定可以幫忙辦理購(gòu)房貸款至70周歲嗎？”“您就放心吧，我保證沒任何問題，這事兒一定辦得妥妥當(dāng)當(dāng)！”在銷售公司工作人員的一再保證下，王女士終于在商品房認(rèn)購(gòu)合同上慎重地簽下了自己的姓名，可萬(wàn)沒想到這樣謹(jǐn)慎小心還是生出事端。

　　事情的一切要從一通電話說起。2022年8月7日，退休在家的王女士接到河北保定某樓盤銷售人員電話，便跟隨銷售人員來到該樓盤。一路上，工作人員熱情地向她推薦房產(chǎn)，說當(dāng)?shù)胤孔印巴度氲汀⒃鲋悼?、前景好、是養(yǎng)老好去處”。在一番鼓動(dòng)之下王女士動(dòng)了心，奈何囊中羞澀，沒有足夠的資金支付全額購(gòu)房款。

　　了解到這一情況，銷售人員當(dāng)面向王女士保證：可以幫忙辦理貸款。王女士雖然年紀(jì)大，腦子卻不糊涂，她知道銀行在貸款方面有年齡限制，自己今年62周歲，銀行會(huì)不會(huì)批貸是個(gè)問題。銷售人員見此，再次承諾能幫辦貸款至70周歲。

　　在銷售人員承諾全權(quán)辦理8年房貸的條件下，王女士當(dāng)日便與樓盤開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，約定了28萬(wàn)余元的定金和前期購(gòu)房款及余款64萬(wàn)元辦理銀行按揭的付款方式。為避免紕漏，王女士還特意在合同空白處備注下“8年貸款不批甲方責(zé)任”。

　　此后，王女士如約支付款項(xiàng)，并多次催促辦理貸款，但開發(fā)商和銷售公司卻變了卦，稱銀行無(wú)法為王女士辦理貸款，要求王女士采取其他方式補(bǔ)齊全款。

　　王女士本就沒有現(xiàn)錢支付全額房款，是基于對(duì)方答應(yīng)幫辦按揭的承諾才簽的合同，如今既拿不出后續(xù)款項(xiàng)又拿不回前期投入，為此來到北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所求助。冠領(lǐng)律所委派在民商事領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富的張安國(guó)、董一清律師辦理此案。

　　冠領(lǐng)律師接案后分析認(rèn)為，銷售公司利用自身優(yōu)勢(shì)地位，承諾幫王女士辦貸款至70周歲，欺騙其簽訂預(yù)約合同，實(shí)際辦理貸款時(shí)卻相互推諉，無(wú)法辦理，案件事實(shí)清晰。但打官司是打證據(jù)，如何利用證據(jù)證明對(duì)方過錯(cuò)才是本案的重點(diǎn)和難點(diǎn)。僅憑王女士單方在合同上備注的“8年貸款不批甲方責(zé)任”，恐難說服法官，于是冠領(lǐng)律師指導(dǎo)委托人通過錄音、微信聊天收集、固定證據(jù)，隨后代理其將開發(fā)商、銷售公司起訴至法院。

　　案件審理過程中，冠領(lǐng)律師代理委托人提出：

　　首先，原告王女士與被告開發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》系商品房預(yù)約合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，原告按約履行了付款義務(wù)，但因無(wú)法辦理貸款，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)原告要求解除與被告開發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)合同，法院應(yīng)予支持。

　　其次，關(guān)于定金、購(gòu)房款等的處理。原告在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)已滿62周歲，被告公司銷售人員掌握買受人的基本信息，對(duì)銀行按揭貸款政策的熟悉程度亦較買受人處于優(yōu)勢(shì)地位，其在與不接受全款購(gòu)房的買受人簽訂合同時(shí)，應(yīng)盡卻未盡更為審慎的告知與注意義務(wù)。被告應(yīng)返還所有購(gòu)房款，并賠償王女士合理?yè)p失。

　　除此之外，冠領(lǐng)律師為盡快幫委托人解決糾紛，定分止?fàn)?，還積極同法院溝通，多次調(diào)解，最終雖未能調(diào)解成功，卻取得了法院的認(rèn)可。

　　不出所料，法院對(duì)王女士單方手寫內(nèi)容認(rèn)定無(wú)效，采納了冠領(lǐng)律師的證據(jù)及意見，按照違約責(zé)任相互折抵原則，認(rèn)定合同目的不能實(shí)現(xiàn)屬不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的事由，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判決：

　　解除原告王女士與被告開發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，開發(fā)商限期返還原告全部購(gòu)房款28萬(wàn)余元及相應(yīng)利息，銷售公司對(duì)上述款項(xiàng)中其收到的部分承擔(dān)共同返還責(zé)任等。