斑馬消費(fèi) 楊柘

房地產(chǎn)收入逐年下滑，轉(zhuǎn)型醫(yī)美領(lǐng)域還看不到明顯效果，蘇寧環(huán)球走到半路，遇到難以逾越的溝坎。

雖然公司早已將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為存量土地開(kāi)發(fā)，全力推進(jìn)醫(yī)美產(chǎn)業(yè)發(fā)展。就目前來(lái)看，醫(yī)美業(yè)務(wù)成為公司第一主業(yè)，公司成為董事長(zhǎng)張桂平所稱(chēng)成為亞洲醫(yī)美領(lǐng)軍企業(yè)還為時(shí)太早。

坐吃老本，蘇寧環(huán)球何去何從？

房地產(chǎn)主業(yè)下滑難止

今年上半年，蘇寧環(huán)球（000718.SZ）的業(yè)績(jī)沒(méi)能止住下滑。

日前公司披露的半年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)收入16.90億元，歸母凈利潤(rùn)6.23億元，同比分別下降8.17%和4.11%。

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今年上半年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得收入15.01億元，同比下降10.82%，占公司收入比重為88.83%。

這幾年，公司主業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模逐漸萎縮，早已游離主流房企之外。

公司雖冠有“蘇寧”二字，與張近東的蘇寧集團(tuán)總部同在南京，在股權(quán)層面二者沒(méi)多大關(guān)系。公司實(shí)控人張桂平、張康黎分別為張近東大哥和侄子。

南京歷來(lái)是公司的重要市場(chǎng)，今年上半年南京市場(chǎng)錄得收入11.44億元，占比公司收入的67.69%。

而且，公司主要土地儲(chǔ)備大部分布局在南京，公司早年就提出深耕南京、立足江蘇，布局全國(guó)的戰(zhàn)略，至今未能脫離南京市場(chǎng)的照拂。

截至今年6月，公司剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積有177.5萬(wàn)平方米，其中，南京剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積145.87萬(wàn)平方米，占比82.18%。

2020年，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售結(jié)算金額37.9億元，南京市場(chǎng)貢獻(xiàn)占比91%，為34.5億元。近5年，南京市場(chǎng)所占公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)算金額比例均在7成以上。

作為公司第一大收入來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅未能及時(shí)全國(guó)化，反而逐年萎縮。

公司房地產(chǎn)收入從2016年的77.91億元降至2020年的40.41億元，降幅超過(guò)48%。另一方面，公司土地儲(chǔ)備（規(guī)劃建筑面積）從2016年279.25萬(wàn)平方米降至2020年的238.25萬(wàn)平方米。

近年來(lái)，公司鮮有在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，去年通過(guò)收購(gòu)西咸新區(qū)蘇寧置業(yè)獲得當(dāng)?shù)乜崭坌鲁且蛔谕恋?，?jì)容建筑面積43.95萬(wàn)平方米，耗資7.95億元。

張桂平2005年親自操刀借殼吉林紙業(yè)上市，自2010年之后，公司在全國(guó)未進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)入存量土地消耗時(shí)期。今年2月份，公司還將安徽蕪湖一宗未開(kāi)發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)，損失約2.68億元。

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轉(zhuǎn)型醫(yī)美隱憂

在房住不炒的形勢(shì)下，上市房企轉(zhuǎn)型的方式大同小異，跨界進(jìn)入新領(lǐng)域，培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，有的試水農(nóng)業(yè)，有的涉足科技領(lǐng)域，總之為了保命使出各種花樣。

現(xiàn)在看來(lái)，張桂平2016年通過(guò)設(shè)立醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金涉足醫(yī)美領(lǐng)域，動(dòng)手比一般房企要早得多。不過(guò)，張桂平可能真是起了個(gè)大早趕了個(gè)晚集，醫(yī)美業(yè)務(wù)對(duì)公司收入貢獻(xiàn)至今極其有限。

在今年上半年報(bào)里，包括醫(yī)美業(yè)務(wù)的“其他收入”收入規(guī)模為6057.91萬(wàn)元，占比公司收入3.58%。2020年，醫(yī)美業(yè)務(wù)收入4184.45萬(wàn)元，占比公司收入0.98%。

斑馬消費(fèi)注意到，公司重點(diǎn)布局的醫(yī)美業(yè)務(wù)中，目前只有上海天大醫(yī)院并表，從2017年斥資6356萬(wàn)元收購(gòu)其90%股權(quán)以來(lái)，其虧損局面未能得到遏制。

今年1月公司披露的一份財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上海天大醫(yī)院營(yíng)業(yè)收入從2017年的6014.79萬(wàn)元降至2019年的1806.64萬(wàn)元，同期虧損從-494.65萬(wàn)元擴(kuò)增至-1631.95萬(wàn)元。

這未能打消公司進(jìn)軍醫(yī)美產(chǎn)業(yè)的雄心。此前，公司董事長(zhǎng)張桂平曾對(duì)外稱(chēng)，要在5年內(nèi)將醫(yī)美業(yè)務(wù)做成公司第一主業(yè)，成為亞洲醫(yī)美領(lǐng)軍企業(yè)。

話音未落，7月22日，公司公告擬以3.37億元現(xiàn)金，收購(gòu)無(wú)錫蘇亞、唐山蘇亞和石家莊蘇亞3家醫(yī)美企業(yè)100%股權(quán)，對(duì)價(jià)分別為1.3億元、0.94億元和1.13億元。

上述企業(yè)規(guī)模雖在各地醫(yī)美市場(chǎng)中位居前列，但盈利能力有限。2020年，無(wú)錫蘇亞、唐山蘇亞及石家莊蘇亞分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)797萬(wàn)元、695萬(wàn)元和602萬(wàn)元。今年上半年，這3家醫(yī)美企業(yè)的凈利潤(rùn)合計(jì)1230.33萬(wàn)元。

蘇寧環(huán)球?qū)o(wú)錫蘇亞、唐山蘇亞及石家莊蘇亞支付的對(duì)價(jià)，增值率分別高達(dá)2021.18%、3841.30%和5097.07%。

要知道，去年這3家企業(yè)凈資產(chǎn)均為負(fù)值，合計(jì)-9739萬(wàn)元，到今年上半年，上述3家企業(yè)凈資產(chǎn)才轉(zhuǎn)正為1068萬(wàn)元。

公司高溢價(jià)收購(gòu)標(biāo)的企業(yè)，以及這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)不確定性，進(jìn)一步加大市場(chǎng)對(duì)公司發(fā)展醫(yī)美業(yè)務(wù)的擔(dān)憂。

為了實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)，公司為上述3家企業(yè)業(yè)績(jī)承諾的實(shí)現(xiàn)上了道枷鎖，即這3家企業(yè)2021-2023年合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)不低于合計(jì)7445.92萬(wàn)元，不然，賣(mài)方須以現(xiàn)金對(duì)公司補(bǔ)償。