預(yù)測繪面積是指在房屋建設(shè)單位領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證時，由衡陽市住房保障服務(wù)中心認(rèn)可的具有測繪資質(zhì)的測繪單位衡陽市規(guī)劃設(shè)計(jì)院或衡陽市大雁地理信息有限公司，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙或設(shè)計(jì)變更圖紙上標(biāo)注的尺寸，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的要求對尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積，是開發(fā)商預(yù)售房屋面積的依據(jù)，獲取預(yù)測繪報告后到衡陽市住房保障中心進(jìn)行公示、備案，再到衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局連同申報資料進(jìn)窗辦理預(yù)售許可證。

?

? ? 實(shí)測面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)衡陽市大雁地理信息有限公司，依據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范并參考規(guī)劃圖紙、竣工圖紙以及預(yù)測算數(shù)據(jù)對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積，是購房人辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)用的依據(jù)。獲取房產(chǎn)實(shí)測報告后到衡陽市住房保障中心辦理公示、備案、落宗等手續(xù)。

?

換句話說，預(yù)測繪面積就是購房人與開發(fā)商簽署買賣合同時的面積，購房人通常是按照預(yù)測算面積支付房款的，而實(shí)測面積是權(quán)登記面積，即房產(chǎn)證上的面積。要縮小預(yù)測算與實(shí)測面積的差異，必須先了解其差異的原因，才能避免較大差異的產(chǎn)生，從而減少購房人與開發(fā)商之間的矛盾與糾紛。

一、預(yù)測算與實(shí)測面積的差異分析

在實(shí)際測量中，預(yù)測算面積與實(shí)測面積存在差異是必然的，筆者在天津市房產(chǎn)測量實(shí)際工作的基礎(chǔ)上，分析總結(jié)了以下幾個方面的原因并提出了一些建議及解決辦法。

1、面積計(jì)算規(guī)則及歸口不統(tǒng)一

目前，房產(chǎn)測繪主要依據(jù)的是2000年８月１日實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/17986-2000）和《湖南省建筑工程竣工綜合測量和建筑面積計(jì)算技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)范明確了房屋產(chǎn)權(quán)面積的測量要求，是一

個原則性和靈活性相對平衡的規(guī)范，符合當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

值得一提的是，預(yù)算與實(shí)測是房產(chǎn)測量中兩個不同階段，可能存在由兩家不同單位，要確保預(yù)測繪與實(shí)測繪面積計(jì)算規(guī)則和歸口一致，（例如下地下室樓梯及風(fēng)井、水井是否計(jì)算到架空層）否則會造成較大面積偏差，但偏差大于3%時，衡陽市資規(guī)局驗(yàn)收辦不一定能通過。

2、設(shè)計(jì)變更引起的面積差異

商品房預(yù)售面積計(jì)算原則上使用報建圖，但規(guī)劃報建圖紙往往很粗略，開發(fā)商通常會在報批后重新修改設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)功能更明確、 具體。若使用報建圖紙進(jìn)行預(yù)測繪，勢必造成竣工面積與預(yù)售面積差異較大。但如果按照后期修改的設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算預(yù)售面積，雖然與實(shí)測面積差異不大，且能有效避免開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，但卻無從發(fā)現(xiàn)報建與實(shí)地的差別，失去了房產(chǎn)測量環(huán)節(jié)對其的監(jiān)督作用，同時也會造成開發(fā)商肆意更改設(shè)計(jì)，使其經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以，對在預(yù)售面積測算時最好還是以報建圖紙為準(zhǔn)，但在委托測繪時委托單位需要提交所

有的變更設(shè)計(jì)通知單，對于較大變更需要提供規(guī)劃部門的變更批復(fù)。這樣可以避免較大差異的發(fā)生。

３、施工變更引起的面積差異

施工變更是房屋建筑過程中相當(dāng)普遍的現(xiàn)象，原則上施工變更須經(jīng)相關(guān)的規(guī)劃批準(zhǔn)方可進(jìn)行，但目前，開發(fā)單位未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)而進(jìn)行施工變更是較為常見的現(xiàn)象。而房屋預(yù)測和實(shí)測的測量依據(jù)不同，即預(yù)測繪依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，實(shí)測則依據(jù)建筑物現(xiàn)狀，這就體現(xiàn)了房屋的施工變更對房屋預(yù)、實(shí)測建筑面積差異的重要性。委托方在提供設(shè)計(jì)圖紙，測繪機(jī)構(gòu)據(jù)此預(yù)測繪完成并提供房產(chǎn)預(yù)測成果報告后，若施工中發(fā)生變更，而委托方未及時進(jìn)行變更測繪，導(dǎo)致房屋建成后的實(shí)際狀況與預(yù)測時所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙不一致，勢必會引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異。

總結(jié)起來，由于施工發(fā)生變更，從而引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異的主要因素有以下幾種：

１）建筑物的總長度和寬度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。

２）建筑物的外墻體的厚度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。

３）房屋的使用功能發(fā)生改變，如成套住宅、商業(yè)服務(wù)的使用功能變更為整幢或部分樓層使用的設(shè)備用房，從而導(dǎo)致各房屋或部分樓層的房屋的建筑面積的增大。反之， 若設(shè)備用房變更為成套住宅， 那么共用建筑面積相應(yīng)減小，會導(dǎo)致各房屋的建筑面積減小。

４）設(shè)備用房的尺寸或分?jǐn)偡秶l(fā)生變化，會引起各房屋的建筑面積的變化。

５）幢的垂直交通和水平交通的面積增大或減小，則各房屋的分?jǐn)偯娣e會增大或減小，導(dǎo)致各房屋的建筑面積也隨之變化。

６）房屋的套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化，從而引起預(yù)、實(shí)測房屋建筑面積有差異。例如預(yù)算時圖紙顯示為飄窗，不計(jì)面積，實(shí)測時飄窗變?yōu)槁涞卮埃瑒t計(jì)算全面積；預(yù)算時為不封閉陽臺，計(jì)算一半面積，實(shí)測時改為封閉陽臺，則計(jì)算全部面積等；預(yù)算時為露臺，不計(jì)套內(nèi)建筑面積，實(shí)測時卻發(fā)現(xiàn)在上方加建了永久性上蓋，應(yīng)按陽臺計(jì)算一半建筑面積。以上幾種情況對套內(nèi)建筑面積的影響都是很大的。

７）幢的總層數(shù)發(fā)生變化，如增加一層或減少一層，都會引起各房屋建筑面積的差異，特別是增加或減少的樓層中，若包含供本幢使用的設(shè)備房時，各房屋的建筑面積變化尤為明顯，若其中包含的由本幢共同分?jǐn)偟墓灿妹娣e越大， 所引起的房屋的預(yù)、 實(shí)測建筑面積差異越大。

解決上述問題，必須加強(qiáng)對施工單位的管理，要求他們盡量按照設(shè)計(jì)圖紙施工，對于施工中發(fā)生變更，建設(shè)單位應(yīng)及時進(jìn)行變更測繪， 最好在辦理房屋預(yù)售證之前。如果已經(jīng)辦理了預(yù)售證，開發(fā)商應(yīng)將施工變更中修改的具體部位、大小，特別是由此產(chǎn)生的共用面積差異引起的分?jǐn)偯娣e的變化以及對購房人所買房屋面積的影響及時告知房屋買受人，購房者有選擇退房或不退的權(quán)利，這樣既保護(hù)了購房人的合法權(quán)利，又維護(hù)了社會的安定，減少了由于共用部位變化引起的矛盾和糾紛。

4、施工誤差及測量誤差引起的面積差異

在實(shí)際建造時由于施工原因，墻體厚度有可能達(dá)不到或者超出了原來設(shè)計(jì)的厚度。實(shí)測時，測量人員要對房屋的外墻尺寸以及各功能區(qū)的分隔尺寸進(jìn)行復(fù)核，如果達(dá)不到或超出原設(shè)計(jì)厚度，均以實(shí)際測量厚度為準(zhǔn)。這樣就會對房屋的建筑面積產(chǎn)生影響。對于施工誤差和測量誤差造成的面積差異，就需要我們施工單位能夠嚴(yán)格按照圖紙施工，把握好工程質(zhì)量，同時也需要我們測量單位提高測繪人員的作業(yè)水平和測量精度。

5、測繪人員計(jì)算錯誤導(dǎo)致的面積差異

由于現(xiàn)在的房屋格局設(shè)計(jì)新穎、復(fù)雜，增大了房產(chǎn)測繪的難度， 稍有不慎就會出現(xiàn)不同程度的錯誤，這種錯誤經(jīng)常發(fā)生在預(yù)測的時候，實(shí)測因?yàn)橛蓄A(yù)測的對比以及現(xiàn)場比對，比較容易發(fā)現(xiàn)錯誤。在此結(jié)合實(shí)際工作中容易發(fā)生的錯誤列舉如下：

１）樓梯的分?jǐn)側(cè)ハ蛴姓`。經(jīng)常會出現(xiàn)二層以上使用的樓梯分?jǐn)偨o了一層，或者是分?jǐn)偨o了未使用的樓層。

２）預(yù)測時因參照電子圖，導(dǎo)致房屋尺寸與報建圖紙以及設(shè)計(jì)變更不符。測量人員通常是按照電子圖來繪制圖元并計(jì)算面積的，但往往有些委托方提供的電子版平面圖與紙質(zhì)的不符，如果不細(xì)心核對兩者的差異，必然會導(dǎo)致錯誤。

３）復(fù)式住宅、別墅的陽臺漏畫。有些圖紙上標(biāo)注的露臺，但屋頂上卻有樓板蓋住，其實(shí)際功能為陽臺，容易漏看。

上述錯誤，如果在預(yù)測時未被發(fā)現(xiàn)，勢必會產(chǎn)生較嚴(yán)重的后果。 因此測繪單位必須要增強(qiáng)工作人員的責(zé)任心、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作態(tài)度， 同時要制定嚴(yán)密的作業(yè)流程，加大質(zhì)檢力度，開發(fā)商也要安排專人緊盯，做到提升測繪成果質(zhì)量。

二、總結(jié)

總之，預(yù)測和實(shí)測成果的面積差異是難免的，但了解了差異的原因?qū)Ρ苊廨^大差異的產(chǎn)生會有很大幫助。同時，為了更好地維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，作為開發(fā)商不僅要從現(xiàn)行的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下工夫，還要加強(qiáng)測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質(zhì)量，以誠信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪管理工作。