樓市是否已進入買方市場？

中新網(wǎng)客戶端北京11月6日電，“深圳有學(xué)區(qū)房降價600萬甩賣”“深圳頂級學(xué)區(qū)房現(xiàn)集中拋售”。近來，屢屢登上熱搜的深圳樓市，反映著這個城市冬天里持續(xù)低迷的樓市行情。中介離職、賣方示弱，則預(yù)示著“炒房第一城”正在走涼。

除深圳外，上海、北京等一線城市，加上一些熱點二線城市，也都或多或少地出現(xiàn)了一些類似問題。因此，有人認(rèn)為，樓市已經(jīng)由賣方市場步入買方市場。過去由開發(fā)商說了算的場景，將變成購房者說了算。

樓市有沒有進入買方市場，可能還不太好說，畢竟，買方市場形成與否，必須看市場供求關(guān)系有沒有發(fā)生根本性變化。如果出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，那就是買方市場形成的標(biāo)志。否則，就有可能是一種假象，或者暫時現(xiàn)象。那么，今天的樓市，有沒有形成比較明顯的供過于求現(xiàn)象呢？顯然，需要深入分析才能得出比較客觀的結(jié)論。否則，會出現(xiàn)誤判，會誤導(dǎo)購房者，會誤導(dǎo)住房消費，甚至?xí)`導(dǎo)宏觀決策。

從目前樓市的實際情況來看，在住房的供應(yīng)方面，客觀地講，是具備供過于求條件的。早在2018年，住建部住房政策專家顧云昌表示，中國住宅人均套數(shù)已達(dá)1.1套，人均建筑面積約為35-40平方米。經(jīng)過三年來的建設(shè)，住宅數(shù)量又增加不少，人均住宅也會提升。而另一項數(shù)據(jù)則是，全國空置房數(shù)量超過了6000萬套。從這兩則數(shù)據(jù)來看，樓市確實出現(xiàn)了供過于求現(xiàn)象，進入買方市場似乎也是情理之中。

需要把握好的是，雖然人均住宅已經(jīng)超過了1套，空置房數(shù)量也很多。但是，這并不意味著樓市已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求現(xiàn)象。一方面，居無定所現(xiàn)象依然存在，沒有買房、買不起房的居民數(shù)量依然不少，剛需依然有比較大的空間；另一方面，隨著居民對生活質(zhì)量和要求的越來越高，對住房條件的要求也會越來越高，改善性住房需求依然比較充足。同時，居民在投資渠道不是很多的情況下，選擇投資房產(chǎn)的熱情依然很強，空置房數(shù)量較多，很多程度上就與居民的投資房產(chǎn)的熱情有關(guān)。在這樣的情況下，住房數(shù)量表現(xiàn)出來的市場供過于求，就顯得說服力不強，還必須充分考慮到居民購房的熱情以及對房產(chǎn)投資的參與度。

事實也是，判斷市場有沒有出現(xiàn)供求關(guān)系失衡、特別是出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，不能用靜態(tài)的方式，而要用動態(tài)的方法。如果采用靜態(tài)的方式，就有可能出現(xiàn)決策失誤現(xiàn)象，導(dǎo)致市場更加供求失衡，并被投機者有機可乘。只有用動態(tài)的方法進行比較，才能得出比較正確的結(jié)論，作出科學(xué)決策。

就目前樓市的實際情況而言，靜態(tài)的供過于求已經(jīng)形成，動態(tài)的供不應(yīng)求依然存在，眼下的市場低迷，更多的還是政策調(diào)控的結(jié)果，是開發(fā)商過于死杠房價、過度負(fù)債造成的。只要開發(fā)商能夠走過困難期，不再死杠房價，債務(wù)規(guī)模能夠出現(xiàn)明顯下降，市場仍然會在一定階段處于賣方市場。相反，可能就是買方市場正式到來了。因為，開發(fā)商已經(jīng)無力與購房者進行利益博弈了。

深圳、上海、北京等城市出現(xiàn)的部分房子價格下跌現(xiàn)象，還不能代表樓市的整體格局。因為，這些城市房價下跌較多的，更多的是學(xué)區(qū)房等此前上漲過度的住房，二手房成交低迷，價格下跌，也是受學(xué)區(qū)房等價格下跌拖累，購房者心理出現(xiàn)了一定程度的恐慌。緊張情緒過去之后，只要政策不出現(xiàn)重大變化，房價會趨于穩(wěn)定的。因此，買方市場可能還不會那么快就出現(xiàn)。

當(dāng)然，如果開發(fā)商找不到更多籌集資金的辦法，資金鏈面臨強大壓力，甚至出現(xiàn)斷裂，那么，買方市場的出現(xiàn)速度會加快，開發(fā)商必須選擇降價來保持資金鏈不斷裂。但是，這樣的格局不會維持太長時間，隨著開發(fā)商緩過氣來，市場又會進入利益博弈狀態(tài)，開發(fā)商的底氣會有所提升。

只是，過去那種開發(fā)商“一言九鼎”、“居高臨下”、獨占話語權(quán)的現(xiàn)象，將一去不復(fù)返，話語權(quán)會在與購房者的共有中維持平衡。否則，市場又將出現(xiàn)低迷。在這樣的情況下，未來的樓市，更可能的是自由市場，而非賣方市場還是買方市場。買方市場的出現(xiàn)，需要看地方會向市場投入多少租賃房，且這些租賃房必須以政府持有為主體。如果出臺力度很大的遺產(chǎn)與贈予稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等方面的政策，同樣會帶動買方市場的形成。考慮市場的平衡，估計不會在政策上過度激進，而會積極穩(wěn)妥。