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不想將就？長期來看租金成本更高？頻繁搬遷導(dǎo)致經(jīng)營受影響？效益都給二房東打工了？……

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凡此種種，都說明了，租廠房不是企業(yè)經(jīng)營的長久之計(jì)。有恒產(chǎn)才有恒心，擁有自己的固定資產(chǎn)，才能持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

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但，該如何選擇，這是個(gè)新的問題。

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企業(yè)置業(yè)布局，既要考慮當(dāng)下，也要著眼未來，綜合成本及可實(shí)現(xiàn)性需要整體考慮。

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01 COSMOTECHNOPARK

老舊廠房，現(xiàn)狀差、改造成本高

不滿足企業(yè)全周期發(fā)展需求
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深圳有不少2000年前后建設(shè)的舊廠房（傳統(tǒng)工業(yè)園）在市場上轉(zhuǎn)讓，對(duì)需要購買廠房的企業(yè)來說是選擇之一。

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? ? ? ??但綜合分析一下，就知道這些舊廠房（傳統(tǒng)工業(yè)園）的劣勢：

? ? ? ??第一是這種廠房形象差、環(huán)境差、硬件標(biāo)準(zhǔn)較低，即使能滿足近期的生產(chǎn)需求，但隨著企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，未來使用功能非常受限，而且不利于企業(yè)的品牌形象塑造。
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? ? ? ? 第二是這類廠房大多數(shù)都配套缺乏，尤其是商業(yè)、娛樂、生活配套。而對(duì)于現(xiàn)在的95后、00后員工來說，工廠、食堂、宿舍三點(diǎn)一線的“廠哥廠妹“模式已經(jīng)不能滿足，需要有更多的休閑、娛樂、社交等利于精神生活的配套。而且，舊廠房（傳統(tǒng)工業(yè)園）破舊的工作、生活環(huán)境已經(jīng)不能夠招聘和留住優(yōu)質(zhì)人才。

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? ? ? ??第三，如果是考慮買舊廠房進(jìn)行拆除重建，除了原始收購成本，還要補(bǔ)交地價(jià)、投入建設(shè)費(fèi)用，綜合成本更高。
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? ? ? ??而且，考慮對(duì)舊廠房進(jìn)行拆除重建，也并不是企業(yè)想改就能改的。

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? ? ? ? 首先，可行性非常重要。深圳的城市更新政策復(fù)雜，要綜合研判地塊的各類上層規(guī)劃條件，能否舊改。而且新政頻出，需要特別專業(yè)有資源的研判、報(bào)建團(tuán)隊(duì)，別說是實(shí)體企業(yè)了，就算是房地產(chǎn)公司，都有很多案例，原來做項(xiàng)目研判的時(shí)候沒考慮那么細(xì)，或者是因?yàn)槭艿叫抡叩挠绊?，?xiàng)目都推動(dòng)不了，一直停滯在那里。如果沖著舊改買了舊廠房，結(jié)果卻改造不了，結(jié)果是得不償失。

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? ? ? ? 其次，流程周期長。整個(gè)舊改的流程節(jié)點(diǎn)周期是很長的，從開始申報(bào)到拿到土地合同，報(bào)批的手續(xù)就包括4大節(jié)點(diǎn)，立項(xiàng)、專規(guī)、實(shí)施主體確認(rèn)、用地批復(fù)，這4大節(jié)點(diǎn)又包含了幾十個(gè)小節(jié)點(diǎn)。按照深圳的實(shí)際案例，一年能搞定一個(gè)大節(jié)點(diǎn)，就算是非?？斓捻?xiàng)目了，比如企業(yè)自己買一個(gè)老舊廠房走舊改的方式，前期報(bào)批工作就花了4-5年，建設(shè)還要2年，那就相當(dāng)于要6-7年后才能入駐新廠房。

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? ? ? ? 再者，還需要貢獻(xiàn)土地。按照深圳的政策要求，最少不低于15%貢獻(xiàn)土地，實(shí)際上基本所有項(xiàng)目的貢獻(xiàn)率都超過了30%，比如企業(yè)拿了2萬平方米的土地，實(shí)際可以建設(shè)的用地最多就只有14000平方米，均攤下來，綜合土地成本是非常高的。

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02COSMOTECHNOPARK

政府拿地

看似美好，實(shí)際上枷鎖重重

可實(shí)現(xiàn)性及預(yù)期空間小
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? ? ? ??要求高，有門檻準(zhǔn)入和監(jiān)管機(jī)制。一般各級(jí)政府對(duì)于拿地的產(chǎn)業(yè)類型均有明確的產(chǎn)業(yè)要求，尤其在深圳，一般要重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目才能獲得拿地遴選資格，同時(shí)在產(chǎn)值和稅收等方面也有嚴(yán)格的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、嚴(yán)考核。從實(shí)際案例上分析，基本年產(chǎn)值要求20億元、30億元甚至更高，才有機(jī)會(huì)跟政府談拿地。對(duì)企業(yè)遴選拿地的項(xiàng)目，深圳政策現(xiàn)在是全流程、全周期監(jiān)管，考核不達(dá)標(biāo)的，還有相應(yīng)的罰則，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營來說，相當(dāng)于是戴著腳鐐在跳舞。

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? ? ? ??時(shí)間長，流程多。尤其是深圳，政府能夠提供的小面積土地指標(biāo)幾乎沒有。即使有，從啟動(dòng)到正式供地，最快也要2年多的時(shí)間，還不包括排隊(duì)輪候的時(shí)間。如果去內(nèi)地，很有可能面臨的是水土不服和營商環(huán)境等系列問題。

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? ? ? ??年限短，沒有金融屬性。一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地年限為20年，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為30年。在使用要求上，只有一本大證，不能分證；不能隨意轉(zhuǎn)讓；抵押受限；僅限自用，對(duì)外出租不得超過20%面積，租金標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格要求?？偨Y(jié)來說，就是沒有金融和投資屬性的長租廠房！對(duì)企業(yè)來說，就是提前交了30年的租金！

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? ? ? ??手續(xù)復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，需要單獨(dú)組建團(tuán)隊(duì)。建廠房，不僅僅是買一塊地，找個(gè)建筑隊(duì)、包工頭建幾間廠房那么簡單。從前期的規(guī)劃和辦各種行政審批手續(xù)、到規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、現(xiàn)場管理、成本控制、后期的經(jīng)營管理，都會(huì)存在著各種各樣的問題。你要組建專門團(tuán)隊(duì)管控第三方；你要嚴(yán)格專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行成本控制，防止成本高昂失控；你要進(jìn)行現(xiàn)場的工程管理，銜接各方人員，保障工程質(zhì)量及進(jìn)度；你要進(jìn)行專業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃，避免產(chǎn)品不好用，用不了；你要和市政府、發(fā)改委、規(guī)自、工信、住建、環(huán)保、消防、街道等各級(jí)部門打交道，辦手續(xù)，流程復(fù)雜，專業(yè)要求極高。

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制造企業(yè)的重心還是應(yīng)該放在生產(chǎn)經(jīng)營上，那么有沒有省錢、省心、省事，還能享受升值紅利的最優(yōu)解？

03COSMOTECHNOPARK

共聯(lián)·都市智谷

助力智造企業(yè)贏在深圳

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? ? ? ??致優(yōu)產(chǎn)品，極致性價(jià)比，有面子有里子

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共聯(lián)·都市智谷項(xiàng)目涵蓋高標(biāo)廠房、繽紛商業(yè)、人才商品房等一站式生產(chǎn)生活配置，是深圳為數(shù)不多的可分割型50年獨(dú)立紅本的智造空間。

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而且，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上做了升級(jí)迭代，完美解決了傳統(tǒng)工業(yè)園環(huán)境差、管理混亂、配套不齊全等多種弊端。硬件配置及外觀環(huán)境規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)更高，讓企業(yè)享有“總部形象、花園生產(chǎn)”，有里子更有面子。生產(chǎn)生活配套一應(yīng)俱全，招人留人更輕松，商務(wù)洽談?dòng)械讱狻?/span>

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共聯(lián)·都市智谷項(xiàng)目的高標(biāo)廠房，比傳統(tǒng)廠房好用，比研發(fā)辦公實(shí)用，傳統(tǒng)廠房價(jià)買高標(biāo)智造空間。企業(yè)可用來做總部辦公、生產(chǎn)研發(fā)、產(chǎn)品展示等多種功能，是新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展最具性價(jià)比的新一代產(chǎn)業(yè)空間。

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? ? ? ??產(chǎn)業(yè)鏈集聚優(yōu)勢，搶占下一個(gè)粵海街道

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? ? ? ??共聯(lián)·都市智谷項(xiàng)目所處的“九龍數(shù)字城”是深圳重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)片區(qū)，是世界高端制造核心基地。其中，“華為深圳第二總部”距離項(xiàng)目僅3公里，規(guī)劃打造76.3萬㎡產(chǎn)業(yè)空間，重點(diǎn)發(fā)展新一代信息技術(shù)、新能源兩大產(chǎn)業(yè)；一路之隔的兩大百億產(chǎn)業(yè)基地——中光電（新型顯示器智能制造中心）、沃特沃德（新一代移動(dòng)終端智能制造基地）與項(xiàng)目同期建設(shè)；周邊還有富士康產(chǎn)業(yè)園、硅谷動(dòng)力產(chǎn)業(yè)園、華潤蘋果科技小鎮(zhèn)、美團(tuán)大灣區(qū)基地等……產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢明顯、發(fā)展勢能強(qiáng)勁。

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? ? ? ??紅本可貸款，首付3成起，享受市場升值紅利

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項(xiàng)目是深圳為數(shù)不多的50年紅本M1廠房，戶戶有證，可分可合。首付最低3成，減輕企業(yè)資金壓力，企業(yè)無稅收要求負(fù)擔(dān)，避免企業(yè)發(fā)展戴腳鐐跳舞。物業(yè)轉(zhuǎn)讓流通自由靈活，享受深圳紅本廠房物業(yè)升值保值、資產(chǎn)變現(xiàn)紅利。

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? ? ? ??專項(xiàng)購房補(bǔ)貼，專精特新企業(yè)補(bǔ)貼225萬起

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共聯(lián)·都市智谷項(xiàng)目將通過專業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃、全生態(tài)的運(yùn)營體系，以及完善的配套硬件融合優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)，為“專精特新”企業(yè)提供一流的發(fā)展環(huán)境和產(chǎn)業(yè)生態(tài)，加速專精特新企業(yè)聚集，助力企業(yè)進(jìn)階發(fā)展。同時(shí)，除了深圳市給予“專精特新”企業(yè)的普惠性扶持政策，特制定本園區(qū)“專精特新專項(xiàng)優(yōu)惠”，真金白銀惠企：

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PS：對(duì)于潛力型企業(yè)、準(zhǔn)專精特新企業(yè)，可以“一事一議”享受優(yōu)惠。

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