國有土地使用權(quán)出讓的概念

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規(guī)定：本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府自然資源主管部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)出讓金的合同。

該條法律規(guī)定可以看出，國有土地使用權(quán)是一項用益物權(quán)，所有權(quán)和使用權(quán)分離，所有權(quán)歸國家所有，使用權(quán)歸受讓方享有。受讓方具有占有、使用、收益的權(quán)利，但沒有處分的相應(yīng)權(quán)利。

基本案情

華某公司與某管委會訂立《征用土地協(xié)議書》，該合同實為某管委會向華某公司出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，華某公司繳納土地出讓金，獲得土地使用權(quán)。根據(jù)雙方協(xié)議，華某公司向某管理委員會等部門支付費用共計10935824.2元。后華某公司與某業(yè)公司、高某訂立《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，華某公司將對某管委會享有的到期債權(quán)及產(chǎn)生的利息、違約金和其他損失收益，轉(zhuǎn)讓給某業(yè)公司、高某，并通知某管委會。某業(yè)公司、高某向某中院起訴，請求某管委會向其支付征地款等。

某中院認(rèn)為，某管委會無權(quán)就建設(shè)用地使用權(quán)的出讓訂立合同，《征用土地協(xié)議書》無效。判決某管委會向某業(yè)公司、高某返還價款、賠償損失。某管委會不服，上訴至某省高院，主張《征用土地協(xié)議書》為有效合同，某省高院維持認(rèn)定《征用土地協(xié)議書》無效，判決駁回上訴，維持原判。某管委會仍不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定駁回某管委會的再審申請。

法院裁判

最高院認(rèn)為：某管委會作為國有土地使用權(quán)出讓主體訂立案涉《征用土地協(xié)議書》，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十五條關(guān)于“土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規(guī)定和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十一條、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條的規(guī)定，原審法院據(jù)此認(rèn)定案涉《征用土地協(xié)議書》無效并不違反《合同法》第五十二條關(guān)于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同應(yīng)認(rèn)定無效的規(guī)定，某管委會關(guān)于原審法院適用法律錯誤的第三項再審申請理由不能成立，本院不予支持。

律師觀點

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！薄吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”

因此，土地出讓應(yīng)由土地管理部門與土地使用者簽訂合同，上述規(guī)定是效力性強制性規(guī)定。本案中，某管委會非土地管理部門，其作為與他人簽訂土地出讓合同，違反了上述規(guī)定，該合同應(yīng)屬無效。

實務(wù)中，土地使用者應(yīng)與土地管理部門簽訂土地出讓合同，應(yīng)避免與管委會性質(zhì)的的部門簽訂土地出讓合同。另外，即使合同無效，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條“ 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。

有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蓖恋厥茏屓巳匀豢梢韵蚬芪瘯炔块T主張返還土地出讓價款，賠償損失。

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