經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的傳言，樓市終于迎來(lái)了期待已久的“史詩(shī)級(jí)救市”。近日，央行、金融監(jiān)管總局及住建部三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確提出將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，供各地根據(jù)實(shí)際情況選擇使用。為樓市松綁拉開(kāi)了序幕。

這意味著，除了限購(gòu)政策外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他限制也將逐步解除，樓市將迎來(lái)自2008年和2014年以來(lái)的又一次大松綁。

1、無(wú)論限購(gòu)城市還是非限購(gòu)城市，首套商業(yè)房貸首付比例一律調(diào)整為首套不低于20%，二套不低于30%。

2、二套住房利率下限為lpr+20個(gè)基點(diǎn)，而首套房貸利率最低可達(dá)到LPR-20個(gè)基點(diǎn)。

3、存量首套房貸，可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)新發(fā)放貸款置換，利率自行協(xié)商，最低不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套利率下限。

推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，廣州深圳兩大一線城市已經(jīng)率先響應(yīng)。廣州市發(fā)布的《通知》明確表示，申請(qǐng)貸款的居民家庭包括戶籍家庭、非戶籍家庭、單身人士、境外人士、持人才綠卡人士等不屬于法人單位的購(gòu)房人。其中，戶籍家庭和非戶籍家庭包括借款人、配偶及未成年子女。深圳住建局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，深圳將從8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)施有助于促進(jìn)有效需求聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會(huì)高級(jí)研究員駱仁童博士表示，新政策降低了購(gòu)房者的置換成本，進(jìn)一步釋放了改善性住房需求，可能促使“賣一買一”交易增加。這將帶動(dòng)剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場(chǎng)形成更多聯(lián)動(dòng)。

作為個(gè)人住房貸款政策的重要組成部分，“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”是銀行判斷首套房和二套房的標(biāo)準(zhǔn)。在2016年四季度，為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的需求，部分一線城市開(kāi)始實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。這意味著，只要居民曾經(jīng)貸款購(gòu)房，即使后來(lái)出售房屋、還清貸款并在本地名下無(wú)房，再次購(gòu)房時(shí)銀行仍將按照二套房標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。

這次的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有效地降低了購(gòu)房者的換房成本。隨著置換成本的降低，改善性住房需求將進(jìn)一步得到釋放，可能會(huì)促使“賣一買一”交易回升。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策在一定程度上降低了二手房市場(chǎng)的活躍度。如果“賣一買一”交易回升，剛性需求和改善性住房需求以及一手房和二手房市場(chǎng)將形成更多聯(lián)動(dòng)，這將進(jìn)一步推動(dòng)一手房和二手房市場(chǎng)的需求回升。

業(yè)內(nèi)專家分析，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的實(shí)施將降低家庭購(gòu)房門檻，刺激購(gòu)房需求。其中，以下三類人最為友善：

一是需要改善住房置換的置換家庭。尤其是在一些首套房和二套房首付比例差距較大的城市，將大大降低購(gòu)房成本。

? 二是新公民。對(duì)于在外地貸款買房，因工作地點(diǎn)搬遷等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房的新公民來(lái)說(shuō)，可以減少購(gòu)房壓力。

三是有些家庭雖然貸款買了房子，但因看病、上學(xué)等原因需要出售房屋。對(duì)于這群人來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策顯然更符合他們的住房需求和實(shí)際情況。

當(dāng)然，新政策的落地時(shí)間較短，市場(chǎng)反應(yīng)有待觀察。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正面臨較大的壓力。7月份，一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月持平，其中北京、上海分別上漲0.4%和0.2%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.6%；二手房方面，一線城市銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州、深圳分別下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。

目前，北京、上海等一線城市及廈門、成都、合肥等約20個(gè)熱點(diǎn)城市仍在實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。然而，自2022年10月1日起，廣東惠州、東莞、中山、珠海、佛山等12個(gè)城市已開(kāi)始實(shí)行首套和二套商品住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即家庭購(gòu)買第二套普通住房時(shí)，利率和首付均按首套執(zhí)行。

廣州，作為一線城市中首個(gè)實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市，與市場(chǎng)下行和政策觀望氣氛的雙重影響有關(guān)。廣州率先出臺(tái)相關(guān)政策，為其他一線二線城市樹立了榜樣。認(rèn)為，預(yù)計(jì)其他幾個(gè)一線城市也會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，但是否會(huì)有條款修正，還需要觀察。是否需要對(duì)市區(qū)和郊區(qū)進(jìn)行分類調(diào)控，也需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)判斷。

總體上，這些政策措施已經(jīng)表明房地產(chǎn)政策的底部已經(jīng)形成，即自2017年以來(lái)一線城市嚴(yán)格的購(gòu)房政策已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的全面放松。近期關(guān)于房地產(chǎn)的政策密集出臺(tái)，涉及到開(kāi)發(fā)、融資、銷售、購(gòu)房等各個(gè)環(huán)節(jié)和維度。

這種情景有點(diǎn)類似2008年和2014年的樓市波動(dòng)。前一次是由于金融危機(jī)的影響，政府投入了“四萬(wàn)億大投資”來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，從2009年到2011年，全國(guó)樓市出現(xiàn)了普遍的上漲趨勢(shì)。而后一次則是由于高庫(kù)存的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的挑戰(zhàn)比2008年更大，因此政策力度也達(dá)到了前所未有的程度。

但這次不同的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。不久前的重要會(huì)議已經(jīng)指出，供求關(guān)系的改變意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不再是供不應(yīng)求的狀態(tài)，除了一些特大城市外，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和甚至過(guò)剩。

經(jīng)過(guò)三年疫情以及持續(xù)幾年的嚴(yán)格調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)完全扭轉(zhuǎn)。作為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿?jīng)濟(jì)、人口和城鎮(zhèn)化，也在面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”再到“黑鐵時(shí)代”，這已經(jīng)成為了公眾的共識(shí)。

因此，即使這次的救市行動(dòng)堪稱史詩(shī)級(jí)，全民炒房的熱潮大概率難以再現(xiàn)，但一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是不可或缺的。

商道童言（Innovationcases）歡迎點(diǎn)贊和分享哦！~~

免費(fèi)電子書：結(jié)構(gòu)化思維?|?荊棘商途?|?年度十詞?|?創(chuàng)新企業(yè)案例?|?區(qū)塊鏈金融

數(shù)字經(jīng)濟(jì)應(yīng)用實(shí)踐專家 駱仁童主講課程

智慧應(yīng)用 |《能源互聯(lián)網(wǎng)》.《新型電力系統(tǒng)》.《智慧建筑》.《智慧機(jī)場(chǎng)》.《智慧交通》.《煙草數(shù)字化》.《智慧城市》.《數(shù)字政府》

數(shù)字應(yīng)用?|?《大數(shù)據(jù)及中臺(tái)》.《區(qū)塊鏈》.《元宇宙》

人工智能 |??《人工智能趨勢(shì)》.?《ChatGPT新紀(jì)元》

數(shù)字化轉(zhuǎn)型?|《制造業(yè)數(shù)字化》.《零售業(yè)數(shù)字化》?

金融類課程 | 《金融科技創(chuàng)新》.?《商業(yè)銀行變革》?.《數(shù)字人民幣》

思維與技能 |《數(shù)字化管理思維》.《數(shù)字化組織變革》.《用戶思維》

宏觀與趨勢(shì) |《2023宏觀趨勢(shì)》.《數(shù)字經(jīng)濟(jì)》.《雙碳戰(zhàn)略》.《新能源汽車》

創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)?|《創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師能力提升培訓(xùn)》.《中小企業(yè)賦能》