作者 l 橙子

作為“華南五虎”之一，富力地產(chǎn)（02777·HK）最近先后披露了2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績報(bào)告和2022年一季度銷售情況。

其中，2021年富力年度利潤轉(zhuǎn)虧，2022年一季度銷售收入也同比下降超5成。

業(yè)績轉(zhuǎn)虧

一季度銷售大減

盡管正式版年報(bào)還未披露，但從3月31日，富力披露的未經(jīng)審核2021年年度業(yè)績報(bào)告來看，受業(yè)績不及預(yù)期，及整個(gè)房地產(chǎn)市場持續(xù)寒冬，2021年富力實(shí)現(xiàn)營收764.01億元，同比下降11%，利潤方面則全年虧損87.4億元。

圖片來源：富力地產(chǎn)官方公告

銷售方面，整個(gè)2021年，富力實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1202億元，同比下降13.39%，僅完成年度銷售目標(biāo)約80.13%。

從財(cái)報(bào)來看，富力收入主要來自物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)租金及酒店?duì)I運(yùn)。

其中以房地產(chǎn)銷售為主的主營業(yè)務(wù)物業(yè)銷售，全年僅實(shí)現(xiàn)營收為691.05億元，降幅12%，占總營收比重超90%。

圖片來源：萬得股票

針對經(jīng)營情況及業(yè)績表現(xiàn)不佳，富力此前也曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境嚴(yán)峻、疫情持續(xù)，以及經(jīng)濟(jì)不確定致使市場情緒負(fù)面，從而影響行業(yè)，導(dǎo)致收入下降。

不過，導(dǎo)致富力巨額虧損的主要原因不僅是外部環(huán)境及自身經(jīng)營質(zhì)量下降，更重要的一點(diǎn)還在于2021年度，富力地產(chǎn)一次性計(jì)提了81億元減值準(zhǔn)備。

對此，富力地產(chǎn)表示：

“按當(dāng)前市價(jià)，物業(yè)變現(xiàn)的能力存在不確定性”。而這波減值計(jì)提，直接推動富力年度利潤虧損87.4億元。

但也不可否認(rèn)，隨著房地產(chǎn)市場逐漸入冬，以及樓市融資趨緊，市場風(fēng)險(xiǎn)偏好提升，房地產(chǎn)市場不僅面臨經(jīng)營壓力，也同步面臨債務(wù)集中到期下的巨大流動性壓力。

此前，富力就曾因流動性壓低宣布債務(wù)展期，而去年下半年以來，也有商票持有人反映，富力未能按時(shí)兌付到期商票。

對此惠譽(yù)認(rèn)為，富力地產(chǎn)大量短期債務(wù)將于2022年到期，而富力地產(chǎn)獲得資金的渠道仍然有限，因此該公司持續(xù)面臨流動性挑戰(zhàn)。

4月8日，富力再度披露了一季度經(jīng)營情況，截止到今年3月，富力實(shí)現(xiàn)合約銷售額134.8 億元，同比下降55.8%。

圖片來源：富力地產(chǎn)官方公告

而且整個(gè)一季度富力銷售均價(jià)也在下降，一季度富力平均售價(jià)為11251.15元，較2021年同期同比下降了14.85%。

圖片來源：萬得股票

富力的償債壓力

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)：

截至2021年，富力賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅62.57億元，同期富力總借款為1327億元，其中短期借款約為580億元。據(jù)此計(jì)算，現(xiàn)金短債比僅為0.11，缺口約517億元。

圖片來源：富力地產(chǎn)官方公告

如果縱觀富力整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，從其資產(chǎn)負(fù)債表來看，截至2021年，富力總負(fù)債額盡管同比有所減少，但仍高達(dá)3153.83億元，且以流動負(fù)債為主，占比近73%。

圖片來源：東方財(cái)富

不難發(fā)現(xiàn)，富力確實(shí)正在遭遇較大債務(wù)壓力下的流動性危機(jī)。而且從富力經(jīng)營層面來看，收入減少的同時(shí)，富力經(jīng)營成本卻在增加。

根據(jù)其最新披露的2021年業(yè)績數(shù)據(jù)，由于降價(jià)促銷，2021年富力物業(yè)毛利率只有14.1%，而上年度則為25.2%。

圖片來源：東方財(cái)富

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2018年至2021年，富力地產(chǎn)的毛利率分別為36.4%、34.9%、25.2%、14.1%。

導(dǎo)致富力2021年毛利大幅下滑的主要原因有二：

一是銷售側(cè)平均售價(jià)下降，且由于融資受阻，項(xiàng)目交付周期延長，拖累銷售節(jié)奏。根據(jù)其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，富力2021年平均售價(jià)從2020年的8600元降至8300元；

另一方則是成本增加，據(jù)公告顯示，2021年富力的土地及建筑成本由5830元每平方米增至6436元每平方米。

銷售降價(jià)，經(jīng)營成本增加，一減一增之間，導(dǎo)致富力經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)下降，進(jìn)而拉低其毛利水平。

盡管富力還未披露2021年現(xiàn)金流情況，但照此番業(yè)績，若僅從經(jīng)營層面來看，2021年富力恐難有亮眼現(xiàn)金流數(shù)據(jù)。

為此，富力也在積極尋找出路。

2021年，碧桂園服務(wù)以不超過100億元收購富力物業(yè)；

2021年1月和12月，富力分兩次將廣州空港物流園股權(quán)賣給黑石，合計(jì)收益約53億元。

僅這兩次出售資產(chǎn)，富力就收回約153億資金。

今年3月，富力還虧本約7.03億港元將其在英國倫敦一個(gè)項(xiàng)目出售給遠(yuǎn)東發(fā)展，收回資金約9.77億港元。

回頭看，2017年富力以6折，作價(jià)200億拿下萬達(dá)77家酒店。如今的富力，似乎也正在成為當(dāng)初的萬達(dá)。

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