恒大出售超200處商業(yè)物業(yè)意味著啥？
7月7日，恒大集團(tuán)多名員工于社交媒體發(fā)布消息稱，恒大計(jì)劃出售全國范圍內(nèi)1000平方米以上的多類商業(yè)物業(yè)。網(wǎng)傳出售標(biāo)的覆蓋上海、北京多個地方，包括寫字樓、酒店、購物中心等類型。有接近恒大的人士確認(rèn)了出售消息，并稱此次資產(chǎn)出讓，公司將對促進(jìn)交易的員工給出“高傭金”激勵。
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自媒體“聞旅”指出，恒大此次引人注目的兜售計(jì)劃，傳遞出了多個商業(yè)地產(chǎn)在后疫情時(shí)代掙扎的信號。
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*疫情對商業(yè)地產(chǎn)是重創(chuàng)
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，本來自過去十年以來，商業(yè)用房的建成開業(yè)率只有43%左右。自2019年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，中小城市新建商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工和銷售面積均出現(xiàn)同比下降。原因在于，有統(tǒng)計(jì)顯示，在百強(qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目中，有超過6成的項(xiàng)目是虧損。
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而2020年新冠疫情防控引發(fā)的消費(fèi)信心和行為變化，更是給商業(yè)地產(chǎn)帶來了致命一擊。有數(shù)據(jù)顯示2020年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌。租金下滑的背后，是實(shí)體商業(yè)客流受沖擊嚴(yán)重導(dǎo)致空鋪率進(jìn)一步惡化，贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)表示上半年的店鋪空置率已經(jīng)超出行業(yè)公認(rèn)警戒線。
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*恒大巨大的債務(wù)壓力
集團(tuán)層面的債務(wù)高企，才是此次恒大資產(chǎn)出售計(jì)劃的核心。2019的財(cái)報(bào)顯示恒大的資產(chǎn)負(fù)債再度增加。為緩解持續(xù)走高的負(fù)債率，許家印彼時(shí)表示，恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略。

作為典型的重資產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和持有導(dǎo)致大量資金沉淀，必然大幅拖累房企的債務(wù)水平和資金周轉(zhuǎn)效率。此次恒大公開出售批量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，顯然是集團(tuán)頂層意志回款戰(zhàn)略的有效貫徹。
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*恒大放出了很多重點(diǎn)項(xiàng)目
此次恒大物業(yè)兜售的總規(guī)模，似乎可比擬當(dāng)年的萬達(dá)文旅資產(chǎn)世紀(jì)大交易。在這份被曝光的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓清單里，不少項(xiàng)目是恒大耗資重金輾轉(zhuǎn)得來，甚至包括恒大此前頗為重視、大面積營銷投放轟炸的項(xiàng)目。

一些標(biāo)志恒大轉(zhuǎn)型，比如代表服務(wù)業(yè)的兩大醫(yī)院，代表文旅業(yè)的多家酒店、會議中心都被列在清單里。顯然，此次出售絕不像相關(guān)人士回應(yīng)的“正常出售”“非核心資產(chǎn)”。
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*商業(yè)地產(chǎn)已是“一地雞毛”
進(jìn)入房地產(chǎn)下半場，伴隨消費(fèi)市場認(rèn)知升級、企業(yè)資金持續(xù)沉淀、運(yùn)營能力遲遲難以提升等因素，這種通過酒店、商場等配套拉低土地價(jià)格太高溢價(jià)的傳統(tǒng)模式操作已經(jīng)越來越困難。
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在地方政府層面，其一直缺乏專業(yè)性規(guī)劃和控制引導(dǎo)；站在開發(fā)商角度，這個群體只側(cè)重于短期利益，輕視和忽略了商業(yè)本質(zhì)；而談到運(yùn)營商，由于完全著眼于自身利益，片面遷就開發(fā)商對眼前利益的訴求，追求高租金，導(dǎo)致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營。
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某種程度上，這些被“放棄”的項(xiàng)目可能“生來就是錯誤”，無法自我造血。這到底該誰買單？