內(nèi)容摘要：青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)37-01地塊項(xiàng)目方案設(shè)計公示，共規(guī)劃了7棟住宅樓，樓層為13-16樓，為高層住宅產(chǎn)品，住宅套數(shù)下限為510套，全裝修交付。有個不利因素。

毛家角路南側(cè)37-01地塊區(qū)位圖

近日，青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)37-01地塊項(xiàng)目方案設(shè)計公示。

毛家角路南側(cè)37-01地塊位于重固鎮(zhèn)南部重點(diǎn)打造的195轉(zhuǎn)型區(qū)。其地塊四至為：青浦區(qū)重固鎮(zhèn)東至崧卓路，南至新涇浜，西至曹家宅路，北至毛家角路。

2023年7月11日，保利發(fā)展旗下上海保利建錦城市發(fā)展有限公司作為該地塊唯一競買人，最終以零溢價、總價8.67億元順利摘得上述住宅地塊，成交樓板價17000元/平方米。

該項(xiàng)目地塊房地聯(lián)動價為37000萬元/平方米。

下面我們一起來詳細(xì)了解一下該項(xiàng)目地塊：

毛家角路南側(cè)37-01地塊總平面圖

地塊控制性指標(biāo)，

毛家角路南側(cè)37-01地塊：

用地性質(zhì)：三類住宅組團(tuán)用地（普通商品房）
用地面積：25513.70平方米

總建筑面積：74004.37平方米

其中地上建筑面積：53098.21平方米

地下建筑面積：20906.16平方米

計容面積：51027.40平方米

建筑層數(shù)：地上最多16層，地下一層

建筑高度：最高建筑高度為49.8米

容積率：2.0

建筑密度：24.32%

綠地率：35%

功能分布上，37-01地塊為普通商品房項(xiàng)目，整個項(xiàng)目建筑沿地塊邊緣布局，地塊中央留出活動空間和集中綠化。

占地及建筑體量，規(guī)劃用地面積25513.70平方米，總建筑面積74004.37平方米（此前項(xiàng)目招標(biāo)信息顯示其建筑體量為75800平方米），其中地上建筑面積53098.21平方米，地下建筑面積：20906.16平方米。

出入口，37-01地塊住宅項(xiàng)目一共設(shè)置了4個出入口，其中在毛家角路上規(guī)劃了3處，車行、人行和消防應(yīng)急出入口各一處；另外，在崧卓路上設(shè)置了1處，為車行和人行混合出入口。

住宅棟數(shù)，該項(xiàng)目共規(guī)劃了7棟住宅樓。其中，1-3號、5號、6-2號、7號、8號住宅樓為普通商品房。開發(fā)商非常“有心”的是，根據(jù)習(xí)俗，編號“4”樓棟號并沒有出現(xiàn)在整個樓棟編號體系內(nèi)。

另外，6號樓由6-1號和6-2號組成，其中6-1號為保障性住房。

保障性住房占比，根據(jù)出讓文件顯示，該項(xiàng)目范圍內(nèi)須配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的?5 %以上，計?2551.37 平方米以上。

住宅樓層/建筑高度，該項(xiàng)目建筑地上最高為16層，地下一層。其中，5號住宅樓為13層，1-3，6、7號樓均為14層，8號樓是最高的16層，這里也是地塊制高點(diǎn)49.8米。

另外，1-3號樓，6-1號、7號、8號住宅樓部分單元樓設(shè)置了首層架空。

中小套型，根據(jù)地塊出讓文件規(guī)定，本項(xiàng)目地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60 %，計?30616.44 平方米以上。根據(jù)《上海市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》定義，十層及十層以上或高度大于27米的住宅為高層住宅，故本項(xiàng)目為高層住宅產(chǎn)品，即中小套型面積為不大于100平方米。

交付標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目為100%全裝修交付，包括保障性住宅。

停車位，該項(xiàng)目總體上為人車分流型社區(qū)，其地面規(guī)劃了少量地面停車位（詳見附圖）。

根據(jù)《建筑工程交通設(shè)計及停車庫(場)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(DG/TJ08-7-2021)，該項(xiàng)目按照三類區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)配建機(jī)動車停車泊位。即90平方米戶型以下停車位配比1.0，90-140平方米戶型停車位配比1.3，大于140平方米戶型停車位配比1.6。

節(jié)能設(shè)計，出讓文件還要求，該項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施可再生能源太陽能光伏設(shè)計，建筑屋頂安裝光伏，“十四五”期間，建成項(xiàng)目光伏安裝面積不低于屋頂總面積30%。

綠化率，項(xiàng)目綠地率為?35%?，綠化面積不小于?8929.80 平方米，集中綠地率 10%。

項(xiàng)目內(nèi)配套，項(xiàng)目在北側(cè)人行出口西側(cè)，即9-1、9-2號配套用房中規(guī)劃了商業(yè)設(shè)施。根據(jù)出讓文件規(guī)定，其規(guī)模不少于地塊總計容面積的1%（510平方米）。

另外，9-2號配套建筑內(nèi)，還設(shè)置了物業(yè)、居委會、200平方米的老年活動室、快遞存放點(diǎn)等。

9號樓配套建筑，其中9-1號為一層的純商業(yè)配套建筑；9-2號為2層的商業(yè)加社區(qū)配套建筑。

同板塊同期在建樓盤

住宅供應(yīng)量，毛家角路南側(cè)37-01地塊規(guī)劃住宅套數(shù)下限為510套。該片區(qū)同期共有4個樓盤正在開發(fā)（包括本案），住宅供應(yīng)總量為2435套（詳見附圖，該數(shù)據(jù)摘自相應(yīng)地塊出讓文件）。

房地聯(lián)動價，毛家角路南側(cè)37-01地塊房地聯(lián)動價為37000元/平方米，是目前該板塊聯(lián)動價最高的。

巧合的是，同期在建的另外三個樓盤房地聯(lián)動價均為34800元/平方米（詳見附圖）。從聯(lián)動價絕對值來說，本案比周邊樓盤漲了2200元/平方米，相當(dāng)于單價高了6.3%。

項(xiàng)目與毛家角變電站區(qū)位圖關(guān)系圖

不利因素，不知道大家有沒有留意過，現(xiàn)在的新樓盤銷售時都會在銷售中心設(shè)置項(xiàng)目“不利因素”公示牌。

公示圖則顯示，在項(xiàng)目西北角，即曹家宅路、毛家角路東北的30-04地塊為正在建設(shè)中的“毛家角110千伏變電站”項(xiàng)目（詳見附圖）。公示顯示，變電站與8號住宅樓之間的距離為39米，其符合國家相關(guān)規(guī)范要求的15米安全距離。

但，毫無疑問，對于大多數(shù)購房者來說這或許很難接受。很顯然，“心理”層面影響最大的是8號住宅樓。

我們覺得這個“BUG”本來在當(dāng)時規(guī)劃階段應(yīng)該可以化解的，這么多地方可以選擇，完全可以避免“貼著”住宅用地設(shè)置，使土地價值最大化。

另外，即使這樣，項(xiàng)目規(guī)劃上的適當(dāng)優(yōu)化也可以一定程度弱化變電站對項(xiàng)目的“心理”影響，如將9號配套用房與8號住宅樓位置對換，對應(yīng)人行出口與車行出口位置互換。

周邊配套:

項(xiàng)目周邊教育資源示意圖

教育資源，目前，重固鎮(zhèn)已建成的公辦教育資源有：重固幼兒園、重固小學(xué)、重固中學(xué)和上海師范大學(xué)附屬青浦實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

在建教育資源有一處，即位于盧文路、福泉山東路東北的一所重固新建(15+3) 班幼兒園，年度計劃顯示，今年12月竣工。

另外，在項(xiàng)目南側(cè)還規(guī)劃了一所幼兒園（37-05地塊）和一所初中（37-06地塊）。根據(jù)地塊出讓時的“答疑紀(jì)要”顯示，兩所學(xué)校尚無建設(shè)計劃（包括邊上的體育設(shè)施（38-04地塊））。

項(xiàng)目周邊生活配套

商業(yè)配套，目前，商業(yè)設(shè)施主要集中于重固鎮(zhèn)傳統(tǒng)集鎮(zhèn)上，有吉麥隆、萬科紅生活廣場、兩座菜場等。

其中，重固新菜場位于福茂路、聯(lián)茂路東北，是一幢三層樓建筑，經(jīng)營面積達(dá)5800平方，還配套有餐飲和影院等設(shè)施。

項(xiàng)目周邊交通設(shè)施

交通設(shè)施，項(xiàng)目西北有正在建設(shè)中的示范區(qū)線趙重公路站，從項(xiàng)目地塊西側(cè)至站點(diǎn)直線距離僅700米左右。預(yù)計2028年建成運(yùn)營，建成后，坐三站路就可以直達(dá)虹橋樞紐，這無疑將觸發(fā)重固鎮(zhèn)的區(qū)位價值重估！

另外，根據(jù)地塊出讓時的“答疑紀(jì)要”顯示，北側(cè)毛家角路計劃2023年9月底竣工投入使用；東側(cè)崧卓路北段計劃2024年5月開工；西側(cè)曹家宅路正在進(jìn)行前期手續(xù)辦理，力爭2024年底前開工。

項(xiàng)目周邊醫(yī)療設(shè)施

醫(yī)療設(shè)施，重固鎮(zhèn)上醫(yī)療設(shè)施有鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。

我們的判斷，隨著示范區(qū)線的建設(shè)，乃至后續(xù)的開通運(yùn)營，重固鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢正在被慢慢發(fā)現(xiàn)中，以趙巷為參考，未來兩鎮(zhèn)之間的房價價差會慢慢的縮小。

上月底，該項(xiàng)目已啟動工程總承包招標(biāo)。工程總投資為17億元，建設(shè)周期1050日歷天，開標(biāo)時間為2023年09月12日。

公示原文：

公示圖則

大家對毛家角路南側(cè)37-01地塊住宅項(xiàng)目有什么看法，歡迎分享你的觀點(diǎn)。

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談