與同行有所不同，寶龍地產(chǎn)（股票代碼：01238）是一家專注于長江三角洲地區(qū)和綜合地產(chǎn)項目。近期，寶龍地產(chǎn)由于向大灣區(qū)擴張、增加商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)常性收入的計劃備受關(guān)注。
我們預(yù)計寶龍地產(chǎn)2021年預(yù)期市盈率為4.7倍，預(yù)期市盈率為0.66倍，預(yù)期股息收益率為10.1%。盡管寶龍地產(chǎn)的估值并不高，但重新估值仍取決于該公司未來在大灣區(qū)擴張和新商業(yè)地產(chǎn)項目推出方面的成功?？紤]到上述因素，我們認為對寶龍地產(chǎn)是值得考慮的。
值得一提的是，持有寶龍地產(chǎn)的機構(gòu)投資者包括Vanguard Group、Dimensional Fund Advisors、挪威銀行投資管理公司(Norges Bank Investment Management)和嘉信理財投資管理公司(Charles Schwab Investment Management)等。
公司業(yè)務(wù)
寶龍地產(chǎn)成立于1990年，2009年在香港交易所上市，是一家在我國長三角地區(qū)擁有重要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商。該公司的獨特之處在于其專注于綜合地產(chǎn)項目(商業(yè)+住宅)，約占其在2020年上半年收購的新土地的54%。
寶龍地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資和商業(yè)運營及住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)分別占公司2020年上半年營業(yè)收入的75%、23%和2%(不包括其他房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的虧損)。
截至2020年6月30日，寶龍地產(chǎn)公司在長三角地區(qū)(如浙江、江蘇、上海等)擁有73.2%的土地儲備。長江三角洲地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個關(guān)鍵領(lǐng)域，寶龍地產(chǎn)在長三角地區(qū)的重點城市包括上海、杭州、寧波和南京。值得注意的是，該公司在二、三線城市的影響力更大，截至2020年底，寶龍在二、三線城市的總建筑面積和總建筑面積分別占其土地儲備的57.7%和38.5%。
向大灣區(qū)擴張
寶龍地產(chǎn)的經(jīng)營策略是“1+1+N”，其中“1”指長三角和大灣區(qū)，“N”指中國的“機會黃金區(qū)域”。
值得注意的是，2020年下半年將標志著寶龍地產(chǎn)正式進入大灣區(qū)，2020年第三季度寶龍地產(chǎn)將在大灣區(qū)推出一個新的房地產(chǎn)項目，預(yù)計價值59億元。寶龍地產(chǎn)于2019年首次收購珠海大灣區(qū)地產(chǎn)項目地塊。
然而，截至2020年6月30日，大灣區(qū)僅占寶龍地產(chǎn)土地儲備總額的3.4%，寶龍地產(chǎn)僅在大灣區(qū)的一個城市——珠海設(shè)有業(yè)務(wù)。這表明，如果投資者在尋找投資對象，寶龍地產(chǎn)可能不是首選。
寶龍地產(chǎn)于2020年8月19日在公司的2020上半年業(yè)績發(fā)布會上透露，公司目前正在討論大灣區(qū)的珠海、中山、佛山和廣州的新房地產(chǎn)項目。
寶龍地產(chǎn)在其最近的財報電話會議上表示，大灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場目前由領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司在廣州開拓市場，獲得新的房地產(chǎn)項目在該地區(qū)具有挑戰(zhàn)性。另一方面，寶龍地產(chǎn)在綜合房地產(chǎn)項目方面的優(yōu)勢和專長，可能為該公司在快速增長的大灣區(qū)房地產(chǎn)市場拓展業(yè)務(wù)提供機會。
更重視經(jīng)常性收入的增長
除了在大灣區(qū)的進一步擴張外，寶龍地產(chǎn)的另一個重點領(lǐng)域是房地產(chǎn)投資或商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
2020年6月1日，寶龍地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)子公司寶龍商業(yè)管理控股有限公司宣布任命陳德立先生為首席執(zhí)行官。陳德利還成為寶龍地產(chǎn)的副總裁。在加入寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)管理公司之前，陳德立先生在2016年8月至2020年3月期間擔任中國房地產(chǎn)公司Seazen Holdings Co.， Ltd的董事和聯(lián)席總裁。值得注意的是，陳德利先生在中國商業(yè)地產(chǎn)市場有著豐富的經(jīng)驗，他曾擔任新加坡凱德資本商業(yè)中國公司總經(jīng)理，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司商業(yè)管理運營中心執(zhí)行副總經(jīng)理。
截至2020年6月30日，寶房地產(chǎn)商業(yè)廣場總規(guī)模為544萬平方米。公司在2020年上半年財報電話會議上指出，其已經(jīng)設(shè)定了一個目標——未來五年啟動100個商業(yè)地產(chǎn)項目，2021年預(yù)期將有不少于13個新的商業(yè)地產(chǎn)項目會啟動。
由于寶龍地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)僅占公司2020年上半年營業(yè)收入的23%，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)常性收入要占公司收入的大部分，還有很長的路要走。如果寶龍地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)常性收入貢獻達到一定水平，該股將從估值的積極重新評估中受益。這是因為，與住宅地產(chǎn)開發(fā)項目的波動性和周期性收入相比，來自商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)常性收入被視為更穩(wěn)定和防御性。
估值和股息
根據(jù)2020年9月11日寶龍地產(chǎn)5.81港元的股價計算，寶龍地產(chǎn)2020財年和2021財年的預(yù)期市盈率分別為6.0倍和4.7倍。相比之下，該股未來12個月的5年和10年平均預(yù)期市盈率分別為4.3倍和4.0倍。
該股的市場市盈率為0.66倍，而其5年和10年的平均市盈率分別為0.45倍和0.42倍。
寶龍地產(chǎn)預(yù)計2020年和2021年的股息收益率將分別為8.0%和10.1%。市場普遍預(yù)期寶龍地產(chǎn)的每股股息將從2019財年的0.36港元(不包括特別股息)增加到2020財年的0.47港元和2021財年的0.59港元。
截至2020年6月30日，寶龍地產(chǎn)的凈負債權(quán)益比率（簡稱凈負債比率）為79.9%，相對較理想，略低于在香港上市的中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商平均90%-100%的凈負債比率，這將有助于為寶龍地產(chǎn)未來的派息提供支持。
總結(jié)
寶龍地產(chǎn)面臨的風(fēng)險因素是，該公司在大灣區(qū)擴張、增加商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)常性收入所花的時間比預(yù)期要長，以及未來股息低于預(yù)期。如果寶龍地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)常性收入貢獻達到一定水平，該股將從估值的積極重新評估中受益。總體看，這是一家值得考慮的公司。

?以上僅作為投資交流，不代表投資建議

猛獸財經(jīng)致力于讓每一個不甘心的青年人學(xué)會美股投資，體驗在世界上最成熟最合規(guī)的市場里做世界頭號公司股東的樂趣和刺激。讓每一個青年人有尊嚴、平等通過美股投資獲得自由。

另外在美股投資這件事上，猛獸總是獨行，牛羊才成群。我們像猛獸一樣關(guān)注著全球美股、A 股、港股等股票市場并且為投資人提供專業(yè)的財經(jīng)資訊、金融圈社交、知識問答、線上線下活動等服務(wù)。