西安周先生申請(qǐng)退房一年多了，雖然申請(qǐng)?jiān)缫淹ㄟ^(guò)，但是房款至今未退，工作人員表示開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)生活中，這種情況并不少見。退房難，但真地難如上青天嗎？如果想退房該如何做呢？

首先，在我們以往做案子的時(shí)候，退房主要分為三大類。

一、符合法定退房條件的退房。比如房屋的主體結(jié)構(gòu)、或者地基出了嚴(yán)重的問(wèn)題或者房子的質(zhì)量問(wèn)題比較嚴(yán)重，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了正常的居住使用。

二、符合約定退房條件的退房。比如合同中約定了逾期交房多長(zhǎng)時(shí)間可以退房、逾期辦證多長(zhǎng)時(shí)間可以退房。這類退房一定要注意行使合同解除權(quán)是有時(shí)間限制的，有的合同有約定，有的是沒(méi)有約定，但是有法定期限。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限的，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

三、協(xié)商退房。比如雖然不符合以上任一條件，但是雙方通過(guò)談判，達(dá)成了一致意見可以退房。比如我們有不少案子，實(shí)際上真地嚴(yán)摳，是很難符合法定或約定退房條件的，但是當(dāng)通過(guò)一系列方式、方法取得和開發(fā)商的談判籌碼后，最終通過(guò)協(xié)調(diào)、談判也實(shí)現(xiàn)了協(xié)議退房。

當(dāng)完全滿足前兩類退房條件的情況的時(shí)候，可以視情況通過(guò)民事訴訟的方式直接起訴開發(fā)商，要求退房。但是，在實(shí)務(wù)操作的時(shí)候，并非只要符合法定或約定退房條件就一定能退房。由于大量“霸王條款”的存在，民事判決的可復(fù)制性，以及維護(hù)市場(chǎng)交易穩(wěn)定性等因素的影響，很多時(shí)候即使達(dá)到了前兩個(gè)條件，恐怕也很難實(shí)現(xiàn)退房。尤其是當(dāng)開發(fā)商負(fù)債累累的時(shí)候，即使法院判了解除合同，實(shí)際上也難以執(zhí)行。那么，面對(duì)如此嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，咱們購(gòu)房人該如何推進(jìn)退房呢？

在這里和大家分享一個(gè)之前的案例，希望對(duì)大家有幫助

客戶路女士買房遇到了虛假宣傳，找到我們律所想讓幫忙退房。當(dāng)時(shí)客戶還找了幾位業(yè)主一起到我們律所這里來(lái)咨詢。我們告訴路女士，我們律所只接受一批退房委托，這是我們一直以來(lái)的原則，這一批一戶也可以，十個(gè)人也可以，只要不超過(guò)十五人上限即可。最終只有路女士一個(gè)人委托了，其他人則是繼續(xù)觀望。沒(méi)過(guò)多久，這個(gè)項(xiàng)目另一位業(yè)主私下找到我們律所，希望也能委托我們，并表示會(huì)替我們保守秘密。筆者表示了感謝，但是我們拒絕了。

如果接受了這一戶的委托，雖然可以多收一筆代理費(fèi)，但打破了我們所的接案原則。之前委托的案子已經(jīng)在辦理過(guò)程中，開發(fā)商已經(jīng)在和客戶和我們進(jìn)行接洽，開啟了談判之路。如果這時(shí)又增加了一戶，換位思考下，假設(shè)咱們是開發(fā)商，還敢給最初的業(yè)主退房嗎？你這個(gè)律所接了一批又一批，什么時(shí)候是個(gè)頭呀！作為開發(fā)商，退房的成本是不是無(wú)法估量？還敢輕易給第一批業(yè)主退嗎？這不僅無(wú)法保障我們客戶的訴求，還會(huì)起反作用！

在辦案的過(guò)程中，我們沒(méi)有只盯著看得見的問(wèn)題，在對(duì)看得見問(wèn)題提起相關(guān)違法查處的同時(shí)，我們還在深挖其它問(wèn)題。比如我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做了全面調(diào)查，相關(guān)七八個(gè)部門，50多項(xiàng)信息公開申請(qǐng)。大概20天左右，相關(guān)手續(xù)陸陸續(xù)續(xù)反饋回來(lái)，我們很快就發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商存在的其它的問(wèn)題，比如違規(guī)建設(shè)。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，一系列新的違法查處申請(qǐng)向相關(guān)部門發(fā)出了。而且我們要求查處開發(fā)商違法違規(guī)的證據(jù)正是這些部門提供的。一套組合拳下來(lái)，很快，開發(fā)商感覺(jué)到壓力，開始和我們聯(lián)系，開始談判。談判環(huán)節(jié)很關(guān)鍵，而籌碼其實(shí)來(lái)自上面的法律手段。

第一次，開發(fā)商直接來(lái)我們的辦公室談，來(lái)了4個(gè)人，有總經(jīng)理和法務(wù)。一看人數(shù)和陣勢(shì)，我們律師相視一笑。從談判人員來(lái)看，開發(fā)商顯然是很重視的。經(jīng)過(guò)幾輪談判，最終達(dá)成了退房協(xié)議。路女士不僅拿回了房款和利息，還得到了一筆賠償。當(dāng)然，對(duì)于結(jié)果，我們是必須給開發(fā)商保密的，這個(gè)結(jié)果也絕對(duì)不能讓這個(gè)項(xiàng)目其他業(yè)主知道。而且，簽署退房協(xié)議后，我們很快就撤回了所有查處申請(qǐng)。

另外，有一個(gè)小秘密和大家分享下，在我們做爛尾樓或開發(fā)商暴雷案件時(shí)，開發(fā)商銀行賬戶上往往是沒(méi)有錢的。但是，一旦和我們業(yè)主達(dá)成退房協(xié)議，往往會(huì)有第三方賬戶來(lái)打錢。很多時(shí)候，開發(fā)商賬上沒(méi)錢不等于開發(fā)商真的沒(méi)錢。

所以，當(dāng)咱們遇到一些商品房問(wèn)題，比如虛假宣傳，延期交房等問(wèn)題時(shí)，若想退房，首先要知己知彼，進(jìn)行全面分析，看看咱們這種情況到底屬于上述三大類退房情形的哪一類，或者是哪幾類的重疊，然后選擇適合的方式來(lái)推動(dòng)退房。至于選擇哪種方式，或哪幾種方式方法，需要根據(jù)案件的具體情況。但是有個(gè)大原則，要盡量把法律賦予咱們老百姓的權(quán)利用到極致，恐怕只有這樣才能更好更快地解決退房問(wèn)題。