作者 l 橙子

受市場(chǎng)等因素影響，近年來(lái)險(xiǎn)資開(kāi)始陸續(xù)減持地產(chǎn)股。

日前，大家人壽再度減持金地集團(tuán)（600383），持股比例從10.43%大幅下降至5.43%。

圖片來(lái)源：金地集團(tuán)官方公告

截至目前，大家人壽持有的金地股份為245,151,325股，占總股本比例為5.43%。

不過(guò)，金地官方表示，此番權(quán)益變動(dòng)屬于減持，不觸及要約收購(gòu)，不涉及公司控制權(quán)變化。

此番減持原因，一方面在于房地產(chǎn)在去年被列入險(xiǎn)資十大“禁止投資”范疇，因此近年來(lái)除了金地，萬(wàn)科、招商蛇口等都有險(xiǎn)資減持。

另一方面，或許在于近年來(lái)隨著房地產(chǎn)整體市場(chǎng)環(huán)境大不如前，即便是布局長(zhǎng)線的保險(xiǎn)資金，也難免存在套現(xiàn)需求。

這次二當(dāng)家大家人壽大幅減持，盡管金地官方表示無(wú)影響，但從市場(chǎng)層面來(lái)看，除了直接影響投資者信心，恐怕在信用評(píng)級(jí)方面，也會(huì)對(duì)金地產(chǎn)生影響，從而面臨融資成本上升壓力。

大家人壽退出

難說(shuō)不與金地盈利質(zhì)量下降有關(guān)

一直以來(lái)，作為國(guó)內(nèi)龍頭房企之一，招保萬(wàn)金的稱號(hào)由來(lái)已久，然而支撐這一稱號(hào)的背后，是無(wú)止盡的資金需求。

早在2017年，金地就喊出3年沖擊2000億的銷售口號(hào)，此后金地便開(kāi)始飛速擴(kuò)張。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年，金地的土地權(quán)益投資金額為113億，2016年為168億。到2017年，這一數(shù)字猛增到473億，2018年為404億，2019年為558億元，2020年為697億。

反應(yīng)到銷售層面，金地也確實(shí)實(shí)現(xiàn)了三年之約：

2017年，金地全年銷售規(guī)模只有1408億元。

到2019年，金地首次邁入2000億銷售陣營(yíng)，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額2106億元。

2020年，盡管銷售增速大幅放緩，但也達(dá)到2426.8億元。

再到今年前11個(gè)月，根據(jù)其最新公告：

金地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合約銷售額2626.5億元，同比增長(zhǎng)27.93%，完成全年2800億銷售目標(biāo)的93.8%。如果12月能夠延續(xù)11月銷售情況，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)問(wèn)題不大。

圖片來(lái)源：金地集團(tuán)官方公告

不過(guò)，規(guī)模逐年增長(zhǎng)的代價(jià)，一方面是盈利質(zhì)量下降，另一方面則是低現(xiàn)金流與高負(fù)債之間的巨大資金需求。

根據(jù)其歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2019年，金地邁入2000億陣營(yíng)，同年?duì)I收增速卻較2018年下降了9.53個(gè)百分點(diǎn)至25.09%。

2020年，盡管營(yíng)收增速重回30%以上，達(dá)到32.42%，但歸母凈利潤(rùn)增速卻從2019年的24.41%降至3.2%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

同期金地銷售毛利率也從2019年的40.5%降至32.86%，凈利率從24.51%降至18.22%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

今年以來(lái)，金地毛利和凈利率水平持續(xù)下降。截止到今年三季度，其毛利率已經(jīng)從年初32.86%進(jìn)一步降至18.13%，凈利率從18.22%降至10.63%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

受盈利質(zhì)量大幅下滑影響，截至今年三季度，金地實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收三成增速，但歸母凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)33.72%，只有33.09億元。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

導(dǎo)致其盈利質(zhì)量下降的根本原因，還在于2017年之后，金地規(guī)模大幅擴(kuò)張下積累的后遺癥，其中不乏高價(jià)拿地。

特別是在2019年，在其他企業(yè)暫緩拿地的情況下，金地頻頻高價(jià)拿地。

且公司大部分土儲(chǔ)還集中在三四線城市。

根據(jù)其官方數(shù)據(jù)，僅今年1-11月，金地在三四線城市的拿地金額占比就達(dá)到39.5%，為其日后銷售結(jié)轉(zhuǎn)不理想埋下不小隱患。

除了高價(jià)拿地及大量布局三四線城市，聯(lián)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中土儲(chǔ)權(quán)益占比不高，也是拖累其盈利質(zhì)量的重要原因。

這一點(diǎn)在之前聊金地三季報(bào)時(shí)也有提到。

截至今年三季度，金地新增土地儲(chǔ)備1492萬(wàn)平方米，而金地的權(quán)益土儲(chǔ)僅為599萬(wàn)平方米，權(quán)益占比40.15%，低于行業(yè)平均水平。

圖片來(lái)源：金地集團(tuán)三季報(bào)

而根據(jù)其半年報(bào)數(shù)據(jù)：

截至2021上半年末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6729萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3515萬(wàn)平方米，占比為52.24%，在TOP20陣營(yíng)里也處于較低水平。

如此一來(lái)，土儲(chǔ)權(quán)益占比不高，高價(jià)拿地及城市布局不合理等多重因素綜合作用下，導(dǎo)致金地盈利質(zhì)量持續(xù)下降。

由此也拖累其現(xiàn)金流表現(xiàn)，今年以來(lái)，金地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出。截至三季度，該指標(biāo)為-7.59億元，而在今年上半年，該指標(biāo)為-100.3億元。

反映到現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額方面，截至今年三季度，該指標(biāo)為5.48億元，同比減少89.96%?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為547.1億。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

也就是說(shuō)，在銷售規(guī)模不斷增長(zhǎng)的背景下，金地盈利質(zhì)量卻持續(xù)下滑，整體現(xiàn)金流情況不僅沒(méi)有得到改善，反而越發(fā)緊張，這也為其帶來(lái)一定的償債壓力。

險(xiǎn)資退出

金地低成本融資局面或反轉(zhuǎn)？

根據(jù)其三季報(bào)數(shù)據(jù)，截至三季度，金地負(fù)債總額為3619億元，其中流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)到2659億元，占比高達(dá)73.47%。

盡管所有流動(dòng)負(fù)債中包含1252億元的合同負(fù)債，但仍難掩其債務(wù)膨脹問(wèn)題。

對(duì)房企而言，合同負(fù)債屬于預(yù)收賬款，并不是傳統(tǒng)意義上需要償還的負(fù)債，而是那些已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售，但按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還不能確認(rèn)為收入的合同回款。

后續(xù)隨著樓盤交付，合同負(fù)債也會(huì)相應(yīng)減少并兌現(xiàn)為營(yíng)收。

不過(guò)，即便剔除該部分負(fù)債，金地流動(dòng)負(fù)債仍高達(dá)1400多億元，而其賬面可支配貨幣資金只有547.6億元，償債壓力不小。

可即便如此，金地在三道融資紅線方面的表現(xiàn)，截止到今年上半年實(shí)現(xiàn)全部綠檔。

截至2021年上半年，公司扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.5，三道紅線全部達(dá)標(biāo)。

而達(dá)標(biāo)背后是少數(shù)股東權(quán)益的大幅攀升：

2018年到2020年，金地的少數(shù)股東權(quán)益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，占全部股東權(quán)益比例則分別為30%、34%和39%。

到今年三季度，金地少數(shù)股東權(quán)益增至429.8億元，占所有股東權(quán)益比例突破40%至42.86%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

如此一來(lái)，通過(guò)將部分債務(wù)用少數(shù)股東權(quán)益變?yōu)楣举Y產(chǎn)，金地成功實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，只是該部分少數(shù)股東權(quán)益需要犧牲利潤(rùn)來(lái)償還。

但就現(xiàn)階段而言，金地最起碼通過(guò)融資紅線綠檔在融資層面獲得一定優(yōu)勢(shì)，為其爭(zhēng)得較高融資額度，而且背靠富德生命人壽和大家人壽兩大險(xiǎn)資股東，也讓其在融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)中保有優(yōu)勢(shì)。

這也是為何在當(dāng)前大多數(shù)房企融資成本高企的背景下，金地截至今年上半年，融資成本才4.65%的根本原因。

在其11月10日和12月16日發(fā)行的兩筆規(guī)模各15億元的中期票據(jù)中，發(fā)行利率分別只有4.17%和4.04%，大幅低于行業(yè)平均水平。

不過(guò)，隨著大家人壽的逐漸撤退，盈利質(zhì)量低迷，現(xiàn)金流不理想，且債務(wù)壓力與日俱增的金地集團(tuán)，良好的融資局面難說(shuō)不會(huì)發(fā)生反轉(zhuǎn)。

至于金地未來(lái)如何，時(shí)間會(huì)給予答案。

聲明：本文僅作為知識(shí)分享，只為傳遞更多信息！本文不構(gòu)成任何投資建議，任何人據(jù)此做出投資決策，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。