地產(chǎn)的“黃金時代”真的要成為歷史了。

以往動輒以“買房”作為聊天開場白的話題也逐漸開始消失，在房住不炒的大背景下，物業(yè)則正在迎來一個黃金期。

1月5日，住建部、發(fā)展改革委、銀保監(jiān)會等十部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。

通知提出，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

換句話說，物業(yè)未來是房地產(chǎn)板塊增長的另一引擎。

早在5年前，我曾參加過萬科物業(yè)的一次會議，在會議中萬科物業(yè)掌舵人朱保全用深圳羅湖區(qū)的兩個十年以上的老小區(qū)做了一個對比，結(jié)果令人震驚。

這兩個小區(qū)一個是萬科的物業(yè)，而另外一個小區(qū)的物業(yè)則是三天兩頭地?fù)Q，作為兩個十年以上老小區(qū)，在出售價格上，萬科物業(yè)管理竟然比另外一個小區(qū)貴了一萬塊錢/平米，雖然這兩個小區(qū)只有一路之隔。

起初，我是不相信的直至后來實地做了一下調(diào)研，才發(fā)現(xiàn)真的如朱保全所說。

實際上，萬科董事長郁亮很早就提出了軌道+物業(yè)的概念，當(dāng)時正值全國三四線樓市上漲，所以他的話很容易就被外界給忽略了。

直到今天，全國樓市上漲基本上已經(jīng)熄火，個別城市樓市的上漲已不具備普遍性時，物業(yè)這塊生意才被重新擺在了臺面上。

當(dāng)然，地產(chǎn)的黃金期要過了，物業(yè)管理的黃金期才剛來。

過去幾年，地產(chǎn)公司分拆物業(yè)公司其實已經(jīng)成為一種常態(tài)，這些物業(yè)公司一經(jīng)上市立馬會成為市場的香餑餑。

據(jù)Wind統(tǒng)計，2020年香港上市的物業(yè)公司累計有25家，其中下半年迎來爆發(fā)，僅僅12月就有恒大物業(yè)、華潤萬象生活、領(lǐng)地控股、大唐集團(tuán)控股、遠(yuǎn)洋服務(wù)控股、建發(fā)物業(yè)六家公司在港交所掛牌。

當(dāng)然在港股這樣估值比較低的市場中，物業(yè)則普遍給予了較高的估值，其中碧桂園服務(wù)的總市值為1706億港幣，動態(tài)市盈率為71倍；融創(chuàng)服務(wù)的市值為676億港幣，動態(tài)市盈率為134.8倍；恒大物業(yè)總市值為951億，動態(tài)市盈率為51.8倍。

從市盈率上來講，A股物業(yè)的市盈率普遍低于港股，要按照A股其他的行業(yè)的邏輯，物業(yè)服務(wù)的動態(tài)市盈率最少要到60倍。

未來，可以預(yù)見的是由于地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)到達(dá)一個瓶頸，所以樓市放慢之后，物業(yè)就成為衡量一個小區(qū)優(yōu)質(zhì)與否的標(biāo)準(zhǔn)之一，這也直接決定了物業(yè)管理未來。

興業(yè)證券的最新研究報告認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)在未來3-5年仍然享受四大規(guī)模紅利：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升帶動物管行業(yè)的集中度提升；

第二，資產(chǎn)證券化加速了行業(yè)的收并購整合；

第三，當(dāng)前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業(yè)業(yè)態(tài)拓；

第四，物管公司在房地產(chǎn)全價值鏈上下游拓展增值服務(wù)，行業(yè)的規(guī)模紅利仍在持續(xù)。

綜合來講，物業(yè)管理行業(yè)明顯是A股比較低估的板塊，我認(rèn)為未來物業(yè)管理一定會成為房地產(chǎn)的接力棒。