中藥材等農副產(chǎn)品種植企業(yè)在遇到征收拆遷時，應該如何評估補償呢？會遇到哪些問題呢？為什么在征收期間建議該類型的企業(yè)要盡早做評估呢？

今天我們分享一個鐵皮石斛種植戶的征收拆遷評估案例，其中涉及的評估補償爭議點較多，包括鐵皮石斛藥材的評估補償、停產(chǎn)停業(yè)損失的評估補償?shù)?，此外還涉及到青苗補償?shù)恼J定問題、違建的問題等。

而評估報告則在相關爭議中，為該企業(yè)獲得補償提供了相應的依據(jù)，幫助企業(yè)爭取到了更多的合理補償。

案例

2013年一家培育鐵皮石斛的公司遇到政府征收，因補償事宜與當?shù)卣l(fā)生了矛盾。

為什么呢？

原來最初的補償方案中只補償廠房，并不補償鐵皮石斛和停產(chǎn)停業(yè)損失。后來，征收方竟然直接準備將廠房定性為違法建筑。如此下去，可能連廠房補償都拿不到了。為此雙方鬧上了法院，那么這家公司的廠房是否是違法建筑呢？鐵皮石斛和停產(chǎn)停業(yè)損失是否應該補償呢？

此外，根據(jù)相關資料顯示，該公司曾在征收期間做了一次評估，評估值950余萬元，那么這次評估的評估范圍是什么呢？這份評估報告是否可以成為其獲得相應補償?shù)囊罁?jù)呢？這家公司究竟可以獲得多少補償呢？

帶著這些問題，我們一起來分析了解這個案例。

一切還要從一場征收開始。

▼30畝租用土地被征收? 補償方案引發(fā)矛盾

2013年初，某縣政府因實施縣城新區(qū)建設項目需要，需征用土地，這家小旺公司（由家庭農場發(fā)展而來）所租用的30畝土地，正好位于征收范圍內。

不久后（同年4月），小旺公司就收到了一份由當?shù)卣魇罩笓]部下達的《通知》，主要內容為：工作組已進村全面開展青苗等地面附著物清點工作，要求各企業(yè)予以配合，完成企業(yè)搬遷及土地清表工作。

為了配合征收工作，小旺公司遣散了除去必要的留守人員之外的其余工人，進入停產(chǎn)狀態(tài)。

隨后，當?shù)匾补媪苏鞯胤桨讣罢鞯匮a償安置方案，但是該補償方案卻引起了小旺公司的不滿。

小旺公司為什么會對補償方案不滿呢？小旺公司究竟可以獲得哪些補償，以及應該獲得多少補償呢？

▼評估值950余萬? 卻不在補償范圍? 原有補償也險泡湯

據(jù)了解征收期間，征地工作組對小旺公司廠房內的鐵皮石斛種苗進行了清點，經(jīng)小旺公司簽字確認，鐵皮石斛種苗數(shù)量為65.4萬瓶。

期間，小旺公司申請了一次評估，評估公司作出了一份評估報告：鐵皮石斛種苗價值9547677萬元，每瓶鐵皮石斛的利潤為6.03元。

僅鐵皮石斛種苗的評估值就達到了950余萬，而此次征收涉及的補償可能還遠遠不止這些。

因此，小旺公司就鐵皮石斛種苗及地上附著物的補償、停產(chǎn)停業(yè)損失等問題與縣政府多次協(xié)商，但是均未達成協(xié)議，小旺公司認為安置不合理，不愿簽署協(xié)議也不肯搬離，雙方進入了僵持狀態(tài)。

令人意外的是，這時小旺公司補償方案中涉及的農業(yè)生產(chǎn)及附屬設施卻被某行政機關認定為違建，并要求自行拆除。眼見這些補償款也要泡湯了，小旺公司向法院提起了訴訟，要求撤銷違建拆除的決定，最終獲得了法院的支持。

隨后當?shù)啬痴魇罩笓]部與小旺公司私下簽訂了一份拆遷補償協(xié)議。約定補償小旺公司青苗和地上建筑物（包括自拆費用）共計300余萬。

但是針對鐵皮石斛的補償和企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失，征收方認為沒有法律依據(jù)，不屬于政府補償?shù)姆秶笮⊥玖硇型ㄟ^訴訟程序解決。

那么小旺公司可以獲得這部分補償嗎？

評估報告成為補償依據(jù)?補償獲法院支持

針對這批鐵皮石斛種苗的補償，和企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失，小旺公司向法院提起訴訟，因一審二審判決雙方都不服，案子來到了最高人民法院。

最終法院認為小旺公司屬于經(jīng)農業(yè)部門批準依法在集體土地上從事設施農業(yè)的企業(yè)，政府征收時，鐵皮石斛作為設施農產(chǎn)品，應當予以補償。?

隨后依據(jù)評估報告，結合小旺公司亦負有一定減損義務以及市場變動情況，酌情扣減評估價格的40%，判決縣政府給付小旺公司鐵皮石斛種苗損失9547677-9547677×40%=5728606元。

那么停產(chǎn)停業(yè)損失怎么算呢？

最高院認為：由于小旺公司是首次大規(guī)模生產(chǎn)鐵皮石斛，鐵皮石斛生長周期較長，不能提供被征收前三年的利潤情況，故本案中停產(chǎn)停業(yè)損失將參考前述評估報告的預期利潤來計算。

故小旺公司六個月的停產(chǎn)停業(yè)損失=停產(chǎn)前第一年可銷售種苗數(shù)量×每瓶利潤÷12月×6月，合計1499284萬元。

最終，最高院判決當?shù)乜h政府支付小旺公司鐵皮石斛種苗補償款5728606元、停產(chǎn)停業(yè)損失1499284元，共計7227890元。

至此，小旺公司共獲得了1000余萬補償。

總結和分析

▼企業(yè)經(jīng)營的農作物種苗，屬于應當補償?shù)那嗝鐔幔?/strong>

《物權法》第四十二條規(guī)定，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

《土地管理法》也有規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

那企業(yè)經(jīng)營的農作物種苗，屬于應當補償?shù)那嗝鐔幔?/p>

《國土資源部、農業(yè)部關于進一步支持設施農業(yè)健康發(fā)展的通知》〔國土資發(fā)（2014）127號〕第一部分第一點規(guī)定，工廠化作物栽培中有鋼架結構的玻璃或PC板連棟溫室用地、育種育苗場所屬于農業(yè)生產(chǎn)設施用地。

小旺公司作為承租集體土地進行農業(yè)開發(fā)的企業(yè)，有經(jīng)過審批的用地批復和相關生產(chǎn)許可證、經(jīng)營證，具備鐵皮石斛種苗生產(chǎn)經(jīng)營資格。

參照上述文件的規(guī)定，最高院認為，小旺公司屬于經(jīng)農業(yè)部門批準依法在集體土地上從事設施農業(yè)的企業(yè)，政府征收時，鐵皮石斛作為設施農產(chǎn)品，應當予以補償。

▼停產(chǎn)停業(yè)損失應當補償嗎？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

國有土地上房屋征收時明確規(guī)定了停產(chǎn)停業(yè)損失，而集體土地上房屋征收時是否需要補償停產(chǎn)停業(yè)損失則沒有明確規(guī)定。

但是，《中華人民共和國物權法》第四十二條明確規(guī)定了,征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。

故在征收集體土地上設施農業(yè)企業(yè)時，為充分合理保護被征收人的合法權益，應參照國有土地上房屋征收規(guī)定，將停產(chǎn)停業(yè)損失作為直接損失予以補償。

停產(chǎn)停業(yè)損失的補償數(shù)額一般應以企業(yè)前三年的平均利潤為參考數(shù)據(jù)來認定，補償六個月。

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標簽：鐵皮石斛拆遷補償評估報告