【課程大綱】
第一節(jié) 綜合性難點(diǎn)問題
　　一、納稅人能否放棄普通住宅優(yōu)惠合并清算？
　　二、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)如何掌握？
　　三、地下室、車位、車庫、儲藏間歸類方法
　　四、公寓歸類方法
　　五、清算單位判定方法
　　六、清算截止日如何確定？
　　七、總可售面積如何判定？
　　八、預(yù)售許可證滿三年如何理解？
　　九、土地增值稅清算退稅可否抵頂本項(xiàng)目或者其他項(xiàng)目預(yù)繳稅款？清算單位內(nèi)普通住宅退稅能否抵頂非普通住宅或者其他商品房補(bǔ)稅？

　　十、各類合作建房土地增值稅計(jì)算方法
　　十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅為定率征收，土地增值稅清算是否順理成章也應(yīng)核定征收？
　　十二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)，前期項(xiàng)目土地增值稅清算已核定征收，后期項(xiàng)目如何進(jìn)行清算？
　　十三、納稅人在清算過程中以各種理由拒絕提供資料如何處理？

第二節(jié) 收入難點(diǎn)問題
　　一、收入確認(rèn)基本原則的理解
　　?? ?1.未全額開具發(fā)票，清算結(jié)轉(zhuǎn)成本面積？
　　?? ?2.清算時(shí)尚未進(jìn)行補(bǔ)退房款(區(qū)分營改增前后)如何處理？
　　?? ?3.未簽訂銷售合同，僅收取訂金、VIP卡，是否需要全額確認(rèn)收入？
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅？
　　三、營改增后土增清算收入確認(rèn)口徑
　　四、房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓土地約定由對方負(fù)擔(dān)稅款，如何確認(rèn)土地增值稅收入？約定由對方負(fù)擔(dān)稅款條
　　五、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入情形有哪些？相應(yīng)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和收入核定方法是什么？
　　六、房地產(chǎn)企業(yè)銷售違章加蓋樓層如何征收土地增值稅？
　　七、房地產(chǎn)企業(yè)銷售、租賃、出借車位(含機(jī)械車位)、車庫如何征收土地增值稅？
　　八、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)、部分股權(quán)是否需要征收土地增值稅？
　　九、房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何征收土地增值稅？
　　十、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何認(rèn)定房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低？被拆遷戶購房價(jià)格比市場一般都較低，是否具有合理性！如何計(jì)算平均價(jià)格？如何選取合理樣本？

第三節(jié)? 開發(fā)成本難點(diǎn)問題
　　一、購置土地環(huán)節(jié)支付的"招標(biāo)、拍賣、掛牌"傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司(個(gè)人)介紹費(fèi)是否可以作為開發(fā)成本扣除？
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)逾期繳納土地出讓金滯納金是否可作為開發(fā)成本?
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)附條件購置土地，如何計(jì)算土地成本？房地產(chǎn)企業(yè)無償移交配建的公租房給政府的涉稅處理？
　　四、購置土地環(huán)節(jié)印花稅是否可以作為土地成本？
　　五、宗地持有土地期間的土地使用稅可否作為扣除項(xiàng)目？
　　六、房地產(chǎn)企業(yè)得到的各類財(cái)政返還如何處理？
　　七、營改增前后拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何取得合法憑據(jù)？營改增后，土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以從銷售額中扣除計(jì)算繳納增值稅對土地增值稅清算的影響？
　　八、營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)就地回遷和異地回遷，如何計(jì)算土地成本？
　　九、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)宗地中公共綠化、道路等公共配套設(shè)施占地成本如何計(jì)算扣除？
　　十、地下建筑物是否分配土地成本？
　　十一、營改增后開發(fā)成本處理
?? ?1.營改增后開發(fā)成本增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除待遇
?? ?2.營改增后建筑成本發(fā)票備注欄注意事項(xiàng)，是否所有開發(fā)成本票據(jù)備注欄需要注明工程項(xiàng)目名稱及所在縣區(qū)
?? ?3.電梯及維護(hù)成本票據(jù)取得注意事項(xiàng)
?? ?4.鋼結(jié)構(gòu)及斷橋鋁門窗票據(jù)取得注意事項(xiàng)
?? ?5.園林綠化及后續(xù)養(yǎng)護(hù)成本取得注意事項(xiàng)
?? ?6.各類開發(fā)成本的同期指標(biāo)可比性方法
?? ?7.施工環(huán)節(jié)水電費(fèi)的處理方法
?? ?8.營改增前后甲供材稅收處理方法
?? ?9.房地產(chǎn)企業(yè)直接從事開發(fā)項(xiàng)目組織管理人員的五險(xiǎn)一金是否可以開發(fā)間接費(fèi)形式作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
?? ?10.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
?? ?11.房地產(chǎn)企業(yè)附贈式贈送方式下的電器和家具是否可以作為開發(fā)成本-建筑安裝成本？
?? ?12.房地產(chǎn)企業(yè)繳納的散裝水泥基金、新型墻體材料基金、農(nóng)民工工資保證金和建筑安裝工程勞動保險(xiǎn)費(fèi)如何扣除？
　　十二、房地產(chǎn)企業(yè)公共配套設(shè)施的判定標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)務(wù)解析
?? ?1.人防車位問題（20年以內(nèi)出租、建筑設(shè)計(jì)年限內(nèi)出租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)協(xié)議、無償移交人防辦后由人防辦發(fā)放人?? ??? ?防工程平時(shí)利用許可證并向地產(chǎn)公司收取租金）
?? ?2.會所問題
?? ?3.物業(yè)管理用房變動問題
?? ?4.業(yè)主所共有認(rèn)定方法
?? ?商品房銷售合同約定、報(bào)紙公告、無償移交業(yè)主委員會協(xié)議
?? ?(五)公共配套各期之間分配問題
?? ?一期往后轉(zhuǎn)，后期往前轉(zhuǎn)

第四節(jié)?? 開發(fā)費(fèi)用難點(diǎn)問題
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款利息，銀行委托貸款利息，信托公司貸款，典當(dāng)行貸款利息，集團(tuán)公司向銀行統(tǒng)借統(tǒng)還利息，個(gè)人借款利息，非金融關(guān)聯(lián)企業(yè)利息，假按揭貸款利息，老板個(gè)人資產(chǎn)向銀行抵押借款轉(zhuǎn)交企業(yè)使用并負(fù)擔(dān)相應(yīng)利息，如何計(jì)算作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？
　　1.房地產(chǎn)企業(yè)支付的銀行咨詢顧問費(fèi)、典當(dāng)行綜合服務(wù)費(fèi)、POS機(jī)刷卡費(fèi)、銀行賬戶維護(hù)費(fèi)如何作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的范圍包括哪些內(nèi)容？
　　2.能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)側(cè)绾卫斫猓?br>　　3.金融機(jī)構(gòu)證明如何理解？
　　4.銀行同類同期貸款利率如何理解？
　　5.企業(yè)只有1個(gè)項(xiàng)目，只有銀行貸款，但是實(shí)際利息支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于比例扣除金額，企業(yè)能否選擇比例扣除？
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)支付的銀行借款利息如果未用于項(xiàng)目開發(fā)是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？銀行借款利息如果在項(xiàng)目辦理完畢竣工決算之后繼續(xù)發(fā)生是否仍可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)逾期交房支付業(yè)主的違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?
　　四、房地產(chǎn)企業(yè)委托代銷費(fèi)用是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
　　五、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額低于扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%情形下如何計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？
　　六、房地產(chǎn)企業(yè)售樓處、樣板房裝修費(fèi)用是否可以開發(fā)間接費(fèi)形式作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
　　1.項(xiàng)目宗地范圍內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品裝修后作為營銷設(shè)施。
　　2.租賃的房屋裝修后作為營銷設(shè)施。
　　3.項(xiàng)目宗地范圍內(nèi)臨建作為營銷設(shè)施。
　　4.項(xiàng)目宗地范圍內(nèi)的物業(yè)管理用房作為營銷設(shè)施，銷售完畢移交前期物業(yè)管理。

第五節(jié)? 稅金及附加難點(diǎn)問題
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)支付的水利建設(shè)基金(防洪保安基金)、地方教育附加是否可以稅金形式作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
　　二、8個(gè)稅金及附加清算實(shí)務(wù)難點(diǎn)

第六節(jié)? 加計(jì)扣除難點(diǎn)問題
　　一、非普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可否加計(jì)扣除20%？
　　二、購置在建工程后繼續(xù)開發(fā)，所付對價(jià)可否加計(jì)算扣除20%?

第七節(jié)? 清算后再銷售問題
　　一、總局基本規(guī)定的瑕疵
　　二、清算后再銷售申報(bào)表填報(bào)邏輯
　　三、清算后再銷售實(shí)戰(zhàn)舉例

第八節(jié)? 轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅
　　一、新房和舊房的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么？房地產(chǎn)企業(yè)先租后售開發(fā)產(chǎn)品銷售收入是否參與該小區(qū)整體土地增值稅清算？
　　二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，計(jì)算征收土地增值稅的方法都有哪些？
　　三、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房核實(shí)征收方法下，評估方法采用的是市場價(jià)值法、收益法還是重置成本法？評估的對象是房地一同評估，還是僅就房屋建造成本評估？購房時(shí)繳納的契稅是否可以作為扣除項(xiàng)目？銷售時(shí)支付的評估費(fèi)用是否可以作為扣除項(xiàng)目？

四、納稅人每年發(fā)票加計(jì)扣除方法下，營改增前后加計(jì)扣除的依據(jù)區(qū)別，具體加計(jì)計(jì)算方法是什么？
第九節(jié)? 楊文國老師土地增值稅清算實(shí)務(wù)案例解析
結(jié)束前：互動交流與問題解答

? 【課程優(yōu)勢】
??? 1、通過講解企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析與財(cái)務(wù)診斷的各種方法，深度分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，把握企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，對公司的財(cái)務(wù)危機(jī)防范于未然；
??? 2、運(yùn)用真實(shí)案例證明傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法存在的缺陷，以及對企業(yè)經(jīng)營決策的誤判，并從全新的視角提出財(cái)務(wù)報(bào)表分析的新思維與新方法，給人耳目一新的感覺。

?【課程背景】
??? 土地增值稅的清算勢在必行！今年將是重頭戲！??！
??? 近期國家稅務(wù)總局將對土地增值稅清算再出公告，土地增值稅清算風(fēng)暴來襲！作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2018年您做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備了嗎？

??? 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對照和計(jì)算等等，所以說它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。

??? 稅總發(fā)[2013]67號文要求稅務(wù)機(jī)關(guān)抓好清算這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理。

??? 按照廣東省地方稅務(wù)局稅收征管工作安排，從去年下半年開始對全省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的完工項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模的清算工作。本次清算規(guī)模之大、力度之強(qiáng)、戰(zhàn)線之長、手段之先進(jìn)、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人員數(shù)量是歷年來最多的以外，很多地區(qū)都引用了“清算軟件”。從前期已經(jīng)完成的清算項(xiàng)目來看，存在問題的項(xiàng)目眾多，補(bǔ)交稅款的數(shù)額巨大，絕大部分企業(yè)和項(xiàng)目，都因納稅人對國家政策把握不清和操作失誤不同程度的存在問題。

??? 為了幫助大家盡快熟悉稅收政策，把握清算方法，降低清算風(fēng)險(xiǎn)，我們再一次組織土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)。本次培訓(xùn)為“廣東省土地增值稅清算專場”，將緊密結(jié)合：國發(fā)〔1993〕138號、財(cái)法字〔1995〕6號、財(cái)會字〔1995〕15號、國稅函發(fā)〔1995〕110號、財(cái)稅字〔1995〕48號、國稅函〔1999〕112號、國稅函〔2000〕687號、財(cái)稅〔2006〕21號、財(cái)稅〔2006〕21號、國稅發(fā)〔2007〕132號、國稅發(fā)〔2009〕91號、國稅函〔2010〕220號、國稅發(fā)〔2010〕53號、財(cái)會〔2016〕22號、國家稅務(wù)總局2016第70號公告，以及“廣東省地方稅務(wù)局在營改增前后出臺的土地增值稅最新政策”進(jìn)行詳細(xì)講解與剖析。

??? 本次課程全部采用真實(shí)的案例——真實(shí)的情景再現(xiàn)、真實(shí)的處理結(jié)果，全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實(shí)踐。希望通過本次培訓(xùn)，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實(shí)操能力，讓大家的清算水平再上一個(gè)新臺階。

??? 本講座依據(jù)現(xiàn)行的國家與廣東省的土地增值稅法規(guī)，全方位解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的。