作者丨王迪

出品丨焦點財經(jīng)

當(dāng)房地產(chǎn)規(guī)模達到18萬億“天花板”，增速減弱與利潤攤薄成為房企不得不面對的新課題。與此同時，違約潮、暴雷潮、交付難等現(xiàn)實境況讓行業(yè)面臨信任危機。

在行業(yè)深度分化博弈期，面臨外界劇烈波動變，一家房企的信任度不僅體現(xiàn)在業(yè)績的維穩(wěn)，更體現(xiàn)在公信力的長尾效應(yīng)上。

4月24日晚，金地集團（600383.SH）發(fā)布2021年年報。2021年金地集團全年銷售金額2867.1億元，同比增長18%；營業(yè)收入992.3億元，同比增長18.2%；營業(yè)利潤160.6億元，分紅率30.23%，股息率4.6%，貨值去化率58%。

從早先的“招保萬金”到激進時代的“碧萬恒融”，再到如今央國企們的“春天”，房企巨頭們的江湖排序可以反襯時代發(fā)展的縮影，地產(chǎn)人最強烈的感受是告別高杠桿運行，屬于“招保萬金”的時代又回來了。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2021年全口徑銷售額排名中，萬科、保利、招商、金地集團分別位列第2、4、7、11位。在2022年1季度，四者的排名分別上升到第2、3、6、8位。隨著行業(yè)杠桿出清的深入，持久型房企抗風(fēng)險能力逐步得到釋放，這一位次的強化在未來也會更加明顯。

作為曾經(jīng)擁有金字招牌的金地集團，如何成功跨越周期？在“颶風(fēng)”過崗之時，又會如何保有購房者的長久信任度？

法寶一：全口徑結(jié)算實現(xiàn)高增長 嚴控質(zhì)量安全保交付

品牌房企口碑的塑造不僅體現(xiàn)在公司盈利能力，且體現(xiàn)在對業(yè)主產(chǎn)品的按期交付。即一家擁有公信力及高信譽的企業(yè)永遠是：一是對股東負責(zé)，二是對業(yè)主負責(zé)。

從宏觀房地產(chǎn)市場來看，2021年全國房屋新開工面積為19.89億平方米，同比下降11.4%，增速較2020年下降10.2個百分點。此種背景之下，金地集團成為2021年為數(shù)不多超額完成年初銷售目標的房企之一，實屬不易，這為購房者在選擇置業(yè)企業(yè)時提供了良好的參考標準。

此外，國內(nèi)疫情散發(fā)和行業(yè)持續(xù)調(diào)整等考驗讓房企年報“難產(chǎn)”成為常態(tài)，在此情況下，金地集團銷售增幅處于TOP20房企前列，說明了企業(yè)盈利能力的可持續(xù)性。

值得一提的是，金地集團全口徑結(jié)算實現(xiàn)高增長，據(jù)廣發(fā)證券研究報告顯示，金地2021年并表結(jié)算金額884億元，同比增長17.5%，當(dāng)期合聯(lián)營企業(yè)貢獻的投資收益43.64億元，同比增長63%，占歸母凈利潤的比重提升至46%。

就其他盈利指標來看，2021年金地集團整體毛利率21.2%，同比去年有所回落，但是相比某些同行們毛利率陡降至20%以下的現(xiàn)狀，金地集團的毛利率還維持在20%以上的水平。值得一提的是，房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。ROE方面，2021年金地的凈資產(chǎn)收益率（ROE）仍達到了15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

一切正向反饋共同構(gòu)成了企業(yè)利潤分紅的良性循環(huán)。據(jù)了解，金地集團擬向全體股東合計擬派發(fā)現(xiàn)金紅利28.4億元（含稅），連續(xù)多年現(xiàn)金分紅占凈利潤的30%以上。

與此同時，2021年，金地集團的預(yù)收賬款達到1226.6億元，同比增長19%，并表回款率38%，回款情況維持18年以來的高位，應(yīng)收賬款達到7.61億元，物業(yè)管理應(yīng)收款項實現(xiàn)穩(wěn)定增加。按照預(yù)收賬款是為明年業(yè)績平滑的慣性邏輯，未來金地的業(yè)績?nèi)杂欣麧櫩臻g，另外，超4500億元的可售資源亦說明金地集團“后備糧”的充足，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展擁有強有力的支撐。

良好的盈利空間、結(jié)轉(zhuǎn)效率能夠保持企業(yè)運作的良性循環(huán)，這對于維護業(yè)內(nèi)項目順利交付有重要作用。

據(jù)了解，報告期內(nèi)，金地集團在工程管理方面，克服了各地疫情、限電等多重不利因素影響，努力確保全年的供貨和交付任務(wù)的完成。在保障進度節(jié)點的同時，工程系統(tǒng)嚴控質(zhì)量與安全，推行精細化過2021 年年度報告摘要程管控，使得產(chǎn)品質(zhì)量維度的客戶滿意度保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

年內(nèi)，金地集團獲省市級以上工程質(zhì)量安全獎共 53 項，其中，沈陽峯匯項目獲得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最高榮譽獎項第十屆“廣廈獎”。

在產(chǎn)品交付方面，2021年金地集團新開工面積達到1843萬㎡，同比增長16%；竣工面積達到1534萬㎡，同比增長39%。在諸多房企出現(xiàn)暴雷，且面臨項目停工及爛尾的背景之下，金地集團在精準投資的基礎(chǔ)上，促進公司核心能力及經(jīng)營效率的穩(wěn)步提升，較好的對沖了行業(yè)利潤下行的影響。

此外，為了提升交付效率，2021年，金地集團積極推進創(chuàng)新應(yīng)用，上海嘉定新城金地菊園社區(qū)通過“智能建造”協(xié)同平臺，實現(xiàn)了項目全流程智能化管理，成功入選住建部全國首批“智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展”試點項目，并落地實施了多項創(chuàng)新技術(shù)。

法寶二：筑高安全邊際 多舉措維持企業(yè)健康度

步入地產(chǎn)深度博弈期，做大不再是房企的唯一追求，財務(wù)健康取代規(guī)模論成為衡量房企健康程度的重要標準。無數(shù)暴雷及維權(quán)事件告訴我們，一家擁有健康度的企業(yè)才能為購房者提供安全的心理防線。

這便要求企業(yè)在運營過程中嚴控財務(wù)安全防線，筑高安全邊際，守住資金鏈的順暢。這不僅對購房者可以良好的健康形象，對于金融機構(gòu)亦能擁有長足的信任度。

如果將房企進行排列、結(jié)構(gòu)，能夠連續(xù)6年實現(xiàn)“三道紅線”綠檔的房企可以說鳳毛麟角，而金地便是其中典型的一例。

事實上，這與金地一直奉行的是審慎且安全的財務(wù)政策有關(guān)，凌克曾明確表示對于金地集團“不能把負債率抬的太高，太高的話總有一天會出問題”。

2021年，金地集團通過開發(fā)貸、中期票據(jù)、超短期融資券及ABS等多種創(chuàng)新、多元的融資方式補充資金，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流水平。其中，發(fā)行公司債券共計49.95億元，發(fā)行中期票據(jù)共計110億元。

年報顯示，金地集團2021年綜合融資成本4.56%，較20年下降18bp。2021年有息負債1256.5億元，同比增長11%，銀行、債券凈增106、53億元，非標下降33億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。公司資本化的利息支出合計人民幣27.58億元，沒有資本化的利息支出約為人民幣37.55億元。

在中長期債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，金地集團加足了馬力。報告期內(nèi)，金地集團一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%，短期債務(wù)占比僅為31.7%；其中，境內(nèi)負債占比92.3%，境外負債占比7.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長開發(fā)周期。

此外，金地集團與銀行等金融機構(gòu)均建立了良好的長期合作關(guān)系，銀行授信額度較為充裕，為其融資做了長足的準備，充分保證企業(yè)安全問題。

年報顯示，截至2021年12月31日，公司獲得各銀行金融機構(gòu)授信總額人民幣2,467億元，已使用銀行授信總額為人民幣878億元，尚剩余授信額度1,589億元。報告期內(nèi)，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。

“我們會繼續(xù)重點防范財務(wù)風(fēng)險，做好精細化運營。一方面做好業(yè)務(wù)與財務(wù)一體化信息系統(tǒng)建設(shè)，強化現(xiàn)金流管理力度，另一方面發(fā)揮公司一直以來所具備的多渠道融資優(yōu)勢，結(jié)合政策和市場，保障公司規(guī)模發(fā)展的資金需求?！睂τ?022年現(xiàn)金流管控，金地集團在年報中如此表示。

良好的風(fēng)控能力，讓金地集團保持了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也保證了公司在資本市場中較高的信用度。

法寶三： 夯實產(chǎn)品力 提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)圍欄

告別“三高”模式，在房企轉(zhuǎn)型中，規(guī)模讓渡于質(zhì)量、長期主義取代短期主義，注重產(chǎn)品力、轉(zhuǎn)變發(fā)展思路成為房企共識。企業(yè)公信力的重塑不僅要求企業(yè)在資本市場及股東中擁有良好的口碑，更需要企業(yè)通過產(chǎn)品打磨真正贏得客戶的青睞。

在房企頻繁爆雷2021年，服務(wù)體系差、沒做好售后導(dǎo)致最后一道防線崩塌，讓諸多房企進入惡性循環(huán)，而能夠在業(yè)內(nèi)脫穎而出的路徑便是打造獨立無二的產(chǎn)品。尤其是，隨著行業(yè)開始進入能力驅(qū)動的管理紅利期，擁有良好管理能力的企業(yè)才能在市場中站住腳跟。

凌克在年報中表示，產(chǎn)品始終是客戶信任和認可金地就按的唯一標準，除了要創(chuàng)造出新的引領(lǐng)行業(yè)的產(chǎn)品系列及立面之外，還要回歸到關(guān)注企業(yè)競爭力的產(chǎn)品規(guī)劃方案及建筑單體打造能力的提升，通過BIM 正向設(shè)計及裝配式技術(shù)應(yīng)用， 逐步實現(xiàn)數(shù)字化設(shè)計與建造。

事實上，2021年金地在產(chǎn)品方面已提前規(guī)劃布局，建立了產(chǎn)品系列標準化體系及常態(tài)化產(chǎn)品創(chuàng)新機制，全年交付項目通過落實過程管控要求，品質(zhì)普遍提升。公司充分挖掘并解決新生代客戶生活“癢點”及“痛點”，不斷在戶型設(shè)計、立面及室內(nèi)風(fēng)格、景觀活動場地等方面創(chuàng)新突破，同時，我們也建立了金地 G-wise 住宅綠色健康體系，不斷豐富金地產(chǎn)品武器庫。

年報顯示，報告期內(nèi)獲得業(yè)內(nèi) 116 項設(shè)計專項獎，連續(xù)四年進入克而瑞產(chǎn)品力 TOP10。其中，峯范系列入選全國十大輕奢產(chǎn)品系，青島華章、上海金地峯范分別入選克而瑞十大輕奢作品、十大品質(zhì)作品。在第七屆 CREDAWARD 地產(chǎn)設(shè)計大獎評選中，公司獲得 3 金 2 銀的優(yōu)異成績。

此外，針對購房者對于健康生活的關(guān)注度，金地集團持續(xù)推進業(yè)務(wù)與綠色健康融合，打造綠色健康建筑體系。2021年金地集團建立健全金地集團住宅健康設(shè)計導(dǎo)則，推動超低能耗、可再生能源等低碳技術(shù)的研發(fā)和落地，為綠色建筑提供強大的技術(shù)支持。報告期內(nèi)，金地集團獲得香港品質(zhì)保證局（ HKQAA）的綠色金融認證，體現(xiàn)了國際權(quán)威機構(gòu)對于金地在實踐綠色理念、搭建綠色融資框架等方面的認可。

此外，從簡單粗暴的“買地—蓋房—賣房”，到精耕細作的“整合-運營-服務(wù)”，“去地產(chǎn)化”、聚焦“美好生活整合服務(wù)商”成為眾多房企的最新定位。一個優(yōu)秀房企的公信力不僅體現(xiàn)在建房，也體現(xiàn)在交房之后能提供的增值服務(wù)。

除了常規(guī)的建房能力，金地還通過提升內(nèi)生發(fā)展能力，通過提升產(chǎn)品力全面滿足客戶的需求，把室內(nèi)功能空間的研究做細做深，進而滿足不同類型客戶居住升級的需求。結(jié)合定制化精裝修，形成金地集團獨特精裝修的經(jīng)營能力。

更為重要的是，在房企發(fā)力上下游產(chǎn)業(yè)，挖掘物業(yè)公司服務(wù)增值能力空間的背景下，2021 年， “金地物業(yè)”正式更名為“金地智慧服務(wù)”，繼續(xù)精心打造“三橫九縱”服務(wù)矩陣，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)以及城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)版塊從社區(qū)走向城區(qū)，增值業(yè)務(wù)全面發(fā)力，向更廣闊服務(wù)范圍延伸。

據(jù)了解，年內(nèi)金地智慧服務(wù)通過單項目拓展和收并購雙輪驅(qū)動，新增外拓合約面積超 7,000萬平方米。截止 2021 年末合約管理面積突破 3.3 億平方米，其中外拓占比高達 71%，非住業(yè)態(tài)占比達 15%。年內(nèi)“三橫” 主業(yè)穩(wěn)定發(fā)展， “九縱” 業(yè)務(wù)持續(xù)升維?？萍假x能服務(wù)，金地集團持續(xù)對外輸出互聯(lián)網(wǎng) SaaS 線上服務(wù)等智能科技服務(wù)，自主研發(fā)及合作建設(shè)了數(shù)字化系統(tǒng)及平臺。

截至報告期末，金地智慧服務(wù)獲得軟件著作權(quán)證書 40 個，實用新型專利 15 個，服務(wù)社區(qū)約 3,800 個，覆蓋 100 余座大中城市。年內(nèi)，蓋洛普客戶滿意度調(diào)查得分高達 93%，綜合品質(zhì)達標率 81.2%，較上年提升了 1.2個百分點。連續(xù)多年獲得客戶和同行的廣泛認可，報告期內(nèi)，第十次榮登中國物業(yè)服務(wù)百強服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)榜首。

對于未來發(fā)展，金地集團將數(shù)字提效、經(jīng)營精進融入了金地集團的血液。在年報中，凌克特別提到，“我們還將不斷應(yīng)用新科技，在智能化社區(qū)、智能化家庭、建筑節(jié)能、環(huán)保健康家等方面建立先發(fā)優(yōu)勢。

除了提升主營業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量、衡好銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)的投資比重，金地集團特別強調(diào)大力發(fā)展生命科學(xué)園區(qū)、定制化園區(qū)，增強產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的領(lǐng)先優(yōu)勢，并積極探索推進建筑光伏、儲能等符合國家政策導(dǎo)向的創(chuàng)新服務(wù)。

“在智慧服務(wù)方面，我們將重點致力于基礎(chǔ)服務(wù)的數(shù)字化改造，強化增值服務(wù)能力。同時在家裝、代建、房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域持續(xù)創(chuàng)新，形成獨特經(jīng)營優(yōu)勢，與地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展?！?/p>

事實上，一家企業(yè)的發(fā)展永遠離不開高層對宏觀形勢的審視與戰(zhàn)略性洞察。

對于未來的布局是金地集團應(yīng)對變局之下的戰(zhàn)略考量，亦是金地集團給予購房者全新的產(chǎn)品服務(wù)承諾。