國美老板黃光裕出獄了，京東老板劉強(qiáng)東馬上就要有第 4 家上市公司了。國美

的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，早已黯然失色；京東的，正在風(fēng)生水起。

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京東做的是最高級的房地產(chǎn)

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京東也做房地產(chǎn)？馬上就要上市的京東物流，是名副其實(shí)的「大地主」。

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前兩天（2 月 16 日），京東物流正式向港交所遞交招股書。招股書說，他們在全國自建了 800 多個(gè)倉庫（截至 2020 年 9 月 30 日，數(shù)量還在快速增加中）。一個(gè)倉庫，大則五六百畝，小則幾十畝；你大概算一下，怎么也得十幾萬畝土地。土地儲(chǔ)備超過任何一家地產(chǎn)商。

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京東把這些土地全部用在物流上，沒去開發(fā)所謂的房地產(chǎn)；但反過來說，京東做的恰恰是最高級的房地產(chǎn)：靠「場景」賺錢，而不是靠賣房子賺錢。

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那些倉庫的房子不值錢，不過就是四四方方的大盒子，外觀看上去甚至像超級大工棚；值錢的是發(fā)生在這些倉庫里的「場景」：無數(shù)機(jī)器人在里面忙乎，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、區(qū)塊鏈等底層技術(shù)悉數(shù)在這里落地；這些倉庫連接的，是無數(shù)的飛機(jī)輪船快遞員，是無數(shù)的工廠與無數(shù)的消費(fèi)者。

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為什么說京東做的是最高級的房地產(chǎn)？京東能賺兩筆錢：一是物流這門大生意所能產(chǎn)生的利潤，二是土地增值。

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懂行的人或許會(huì)說，京東手上都是工業(yè)性質(zhì)的倉儲(chǔ)用地，不值錢。但實(shí)質(zhì)上，中國經(jīng)濟(jì)制度的底層制度邏輯，是比「金本位」更高級的「土地本位」。因此，只要土地持有在手上，并且處于城市化浪潮的裹挾之中，管它是什么性質(zhì)的土地，管它是多少產(chǎn)權(quán)年限的土地，假以時(shí)日都會(huì)很值錢。

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囤地或土地閑置是不被允許的。京東物流在這些土地上成功植入了持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的「產(chǎn)生場景」，所以只要在運(yùn)轉(zhuǎn)，土地就永遠(yuǎn)是京東的。

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有句玩笑話說，麥當(dāng)勞是美國最大的房地產(chǎn)商，說的是差不多的意思。麥當(dāng)勞在美國持有的那些商鋪，在美國的黃金年代爆發(fā)了驚人的增值力。

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把土地變成房子，相對還是容易的；把房子變成「場景」，才是復(fù)雜的生意。過去和現(xiàn)在，大部分地產(chǎn)商的賺錢方法很容易：買地，蓋房子，賣房子，數(shù)錢。

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未來，大型房地產(chǎn)商不能只靠賣房子賺錢，而是得靠「場景」賺錢。住宅區(qū)、商場、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題樂園、體育場館、會(huì)展場館、養(yǎng)老公寓、醫(yī)院、學(xué)?！际强臻g生意，都是房子里的「場景」。

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京東物流，給地產(chǎn)商指了條明路：蓋房子終究是簡單的事情，房子里的「場景」才是做不完的生意。

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北美社會(huì)學(xué)家 D.A.西爾與 T.N.克拉克在《場景：空間品質(zhì)如何塑造社會(huì)生活》一書中直接把「場景」視為一種生產(chǎn)要素。請注意，在他們的定義里，「場景」不是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果，而是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種生產(chǎn)要素。

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「云倉模式」對于房企意味著什么

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除了 800 多個(gè)自建倉庫，京東物流還運(yùn)營著超過 1400 個(gè)「云倉」，即第三方倉庫。

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2017 年，京東物流推出了「云倉模式」：將自身的管理系統(tǒng)、規(guī)劃能力、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行云端開放，讓中小物流企業(yè)也能充分享受京東物流的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和品牌，以提升自身的服務(wù)能力。

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對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，類似的模式就是「代建業(yè)務(wù)」，同樣是技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和品牌的多重輸出。但目前在大牌房企中，真正重視代建業(yè)務(wù)的，僅有綠城、建業(yè)、華潤、金地等少數(shù)幾家。

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對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，這樣的模式同樣市場空間巨大。國家也看得很清楚，還專門發(fā)文件「鼓勵(lì)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開放自有智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺功能，拓展服務(wù)范圍，為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供平臺支撐和技術(shù)支持」（2020 年 12 月，住建部、工信部等六部門聯(lián)合發(fā)布，《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》）。但是，有能力有意識去玩這種模式的物企，僅萬科物業(yè)等少數(shù)幾家而已。

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已經(jīng)會(huì)師了

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總結(jié)一下，無非兩句話——

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●「場景」才是做不完的生意。

●技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和品牌的多重輸出，市場空間巨大。

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現(xiàn)在，你再去看萬科，你就更能理解，萬科集團(tuán)董事局主席郁亮為什么說萬科要做「美好生活場景師」；你就更能理解，萬科物業(yè)為什么要升級成萬物云，并自定義為「空間科技服務(wù)者」；你就更能理解，萬科為什么會(huì)去做物流倉儲(chǔ)，并且一不小心已經(jīng)成為了全球最大的物流倉儲(chǔ)企業(yè)。

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萬科與京東，在這些地方，已經(jīng)會(huì)師了。

文| 德科地產(chǎn)頻道