今日定投丨聊聊韓國房地產(chǎn)

2023-06-15 17:19 作者:金融系船長 0人讀過 | 我要投稿

正文：

追求收益目標：顯著超越通脹

目前我的持倉比例：

我的觀點：

今日周四，照例定投。

?

我在盈米基金中建立了一個【增量資金】的賬戶，用來處理【每月結(jié)余該如何投資】的問題，之后我每次定投也會發(fā)在公眾號中和朋友們分享實操。

美國5月cpi同比升4%，通脹降溫超預期，美聯(lián)儲6月暫停加息。給國內(nèi)政策窗口留了一定時間和空間。

國內(nèi)基本面，5月金融數(shù)據(jù)整體沒那么糟糕，信貸、社融數(shù)據(jù)不錯?？偟膩碚f，目前A股還是比較體貼的，一直給你留上車的機會。趁著還在底部，積累籌碼，同時堅定信心和耐心

關于開設定投賬戶答疑：關于超越哥倫布開設定投賬戶的答疑

韓國房價崩了，2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。

要知道韓國樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房價連漲數(shù)年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

為了這期內(nèi)容，我搜集了很多歷史數(shù)據(jù)和報告，今天我們來聊一聊韓國地產(chǎn)究竟有哪些特點。

自上世紀70年代開始，韓國房價就開始了長達了40余年的上漲，最瘋狂的時候，曾經(jīng)在五年內(nèi)上漲了80%。你要放到中國，也就片仔癀和波司登敢這么漲價，房子可是真不敢這么漲。

在韓國房價不斷上漲的時候，韓國國內(nèi)出現(xiàn)了一種全球僅此一家的租房模式——全租房。

全租房的模式原理很簡單。就是租房就是給房東交一筆押金，按月交房租就完了。韓國的全租房主打就是一個省事兒，租戶一租兩年，直接給房東交一筆押金，這筆押金大概是房子總價的50%~80%，完了租戶就一直住著，也不用按月交錢了。兩年到期，房東再把這筆押金原路退回，一分不差。

于是，韓國的房價開始第一輪高漲的時期。

韓國是一個典型的后發(fā)型國家，簡單來說就是由第一產(chǎn)業(yè)帶動第二產(chǎn)業(yè)，也就是由農(nóng)業(yè)帶動工業(yè)的發(fā)展。而為了發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，就勢必要求大量鄉(xiāng)下務農(nóng)人員進城轉(zhuǎn)為務工。韓國政府也隨之提出了一系列所謂振興鄉(xiāng)村，發(fā)展現(xiàn)代鄉(xiāng)村經(jīng)濟，改善城鄉(xiāng)關系的政策。

在一段時間里，我們看到以韓國漢城、釜山為代表的大城市，成為了進城務工人員的大型據(jù)點。

這些原本務農(nóng)的人員，沖著更高的工資、更好的明天，紛紛賣掉了自己鄉(xiāng)下的田和地，拿著一筆啟動資金進了城。不過這進城的人一多，大家沒多久就發(fā)現(xiàn)，城里的房租它是真貴！這筆啟動資金交不了幾個月房租，就得全折進去。

與此同時，城里的房東也發(fā)現(xiàn)了，房租太貴，是真租不出去，但是降價租，感覺自己太吃虧。租不出去就沒法兒變現(xiàn)，買房投資就是空談。

于是就有了，打工人把賣地的錢都付給房東，房先住著，住幾年這錢還能退回來。而且鑒于當時進城務工人員流動性非常大，自己租房住也更靈活，買房反倒限制了自己。

而房東這邊，用到手的錢去搞別的投資，賺來的收益相當于變相收了房租。這就是韓國的全租房模式最初的雛形。

不過很快，全租房模式迎來了第二次進化。

以1988年漢城奧運會為契機，韓國再次大興土木，大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，漢城等大城市再次迎來了一波人口流動，隨之而來的就是又一輪租房需求高峰。到了1990年，月租房價格居然比4年前上漲了接近100%，于是民眾又租不起房了，干脆又撿回來了全租房模式。而且這一撿還撿了個大的，韓國全國的租房市場，這一時期居然有90%以上的人，用的都是全租房模式。

可惜好景不長，很快韓國房產(chǎn)市場遭受了亞洲金融危機，韓國房價急劇下跌。

進入21世紀，為了重新提振經(jīng)濟，韓國政府又繼續(xù)放松房地產(chǎn)管控政策，02~03年，房價出現(xiàn)了20%的報復性反彈，政府甚至出臺了全租房貸款政策。這是韓國全租房模式的第三次進化。

盡管韓國政府當局者較為清醒，可依然抵擋不住房價繼續(xù)上漲。于是次貸危機就產(chǎn)生了。伴隨而來的還有那些受不了貸款壓力的韓國人的自殺率。

?

雖然次貸危機的結(jié)果是全球跟著一塊兒買單，但對于韓國房產(chǎn)市場來說，全租房的市場熱度不降反升。于是韓國再次執(zhí)行寬松的貨幣政策和房地產(chǎn)推動政策，導致大量熱錢進入韓國國內(nèi)房地產(chǎn)市場，在經(jīng)歷了幾年的低谷期之后，韓國房價再次提振，從2012年至今，平均漲幅達到40%。尤其是韓國首都首爾，近五年房價更是連漲80%。

作為世界上人口密度最為稠密的地區(qū)之一，一直以來韓國是世界經(jīng)濟的金絲雀，有什么風吹草動，韓國經(jīng)濟都是最先感知到，也是最先受到影響的。

本輪美國玩了命的加息，韓國就也得跟著玩了命的加息。這一加息便直接給全租房的貸款利率干上去了。貸款利率一上去，老百姓就發(fā)現(xiàn)貸款全租房，還不如月租劃算。于是全租房的需求就下來了，連帶著房價也一起下跌了。

據(jù)韓國國內(nèi)民眾稱，首爾房價已經(jīng)從8個月前就開始下跌了，但是很奇怪，媒體一直沒報，直到今年二月實在壓不住了才報道出來。

不知道大家看完韓國房地產(chǎn)歷史，有什么感受歡迎在評論區(qū)和我們交流。

好了，今天的內(nèi)容到這里。我是江不賣，持有1000萬基金實盤。歡迎大家點擊訂閱，可以獲得最新的市場觀點和理財方法。希望我的欄目可以為你傳遞一份平靜的力量，如果有理財相關的問題也可以在評論區(qū)留言，我們會回答。

持倉證明：