（樓盤測評系列）

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網(wǎng)上一堆營銷號千篇一律，我就不跟風了。

直接客觀聊聊，這個盤值不值得買，以及適合哪類朋友買，以做參考。

01 并不完美的科學城新盤

先強調一點，保利錦上項目，不像那些營銷號所講的，都是優(yōu)點，它也是有缺點的：

1、地段不算核心，且不近地鐵。

該項目在永和隧道口，與嶺南雅筑、綠地杉禾田等為鄰，且遠離地鐵，改善預期只能等建設中的有軌電車5號線。

熟悉科學城的都知道，科學城少有真地鐵盤，這是個通病。

2、近開源大道，有噪音干擾

這也是客觀事實，開發(fā)商也有意識到該缺陷。

所以在規(guī)劃設計的時候，通過：項目整體抬高6米，并在近路一側布置綠化帶，以及3層隔音玻璃，還有背靠開源大道的排布等一系列舉措，來弱化噪音的影響。

看得出，面對噪音這個問題，保利還是花了不少心思的。

3、雖然近黃廣附南北校區(qū)，但是否讀的到，仍存在不確定性。

從航拍圖上看，項目離黃廣附南北校區(qū)非常之近，然而根據(jù)當前這兩個校區(qū)的招生范圍，是優(yōu)先錄取嶺南雅筑、綠地杉禾田、龍湖云峰原著等小區(qū)生源的。

比如官方發(fā)出的，北校區(qū)小學部招生服務范圍描述為：綠地杉禾田小區(qū)符合政策的適齡少年兒童，有學位余量的情況下接受附近片區(qū)戶籍地段生備選。

注意“有學位余量的情況下接受附近片區(qū)戶籍地段生備選”，所以，蹭到這個名校還是有可能，不過一切都得等教育局劃定。

以上這些缺點都是客觀存在的，不可回避，開發(fā)商心里也門清，因此在整個產品的定位以及定價策略上，一定會打出差異化。

畢竟從保利水木芳華、領秀海的操盤來看，保利非常懂剛需，且營銷團隊非常強悍，所以這個項目的銷量肯定不會差，即使在當前并不太好的行情下。

因為行情差，不代表需求少，需求其實一直都在，只是部分轉入觀望，延后而已，但仍然會有逆市擇機上車的部分人群。

那保利錦上對于這部分剛需朋友來講，是不是一個“機”，值不值得買？

02 上車科學城的“機”？

目前整個科學城在售新盤，上車門檻最低的，是中央城85、88平和時代天韻88平產品，但總價都要去到300萬上下。

這兩者，也是保利錦上的主要競品。

然而，人家地段更好，且學校也是確定的，所以保利錦上要是直接硬剛，怕是剛不過。

因此保利一定會選擇錯位競爭，一定會打差異化，避其鋒芒。

把在增城、番禺玩的那一套，搬到科學城。

所以我們就看到，該盤主打75、88、105的剛需產品，135有，但貨量不是太多。

尤其75平的極致三房戶型，直接拉低整個科學城的三房上車門檻，在科學城幾無對手。

88平倒是與中央城和時代天韻小戶型產品重疊，但我猜測，保利在價格上也一定會比這兩者低。

而且搭配四開間朝南，2.5容積率+山景的改善配置，如果價格夠驚喜，直接搶掉這兩個競品的部分客群，不是難事。

這就是非常典型的差異化打法，且保利一定會用75平的產品來做文章，打出第一波熱度，因為這個產品在整個科學城來說，是具有排他性的，只此一家。

因此，保利錦上的面世，對于之前預算只能考慮新塘、知識城或者永和的朋友來說，提供了一個相對較好的，上車科學城三房的機會。

雖然如前文所述，這里地段一般，但可以很負責任的說，選擇這里，還是會比新塘、知識城或永和，強出太多太多的。

03 尾聲

保利還是牛逼，對市場把握，對目標群體需求的把握，都是很精準、毒辣的。

這個地段雖有山景因素，但如果打造成一個存粹的改善或豪宅盤，還撐不太起，而現(xiàn)在打出“改善配置，但卻更低的科學城三房上車門檻”這張牌。

對預算不高的朋友們來說，是否就意味著，現(xiàn)在有了比新塘、知識城、永和等更好的選擇呢？

而且這個地段，雖然比不了香雪和區(qū)府，但離核心區(qū)其實也不遠，緊挨藍精靈板塊，也就是萬科金夢，中海譽城那些。

了解科學城樓市的朋友應該都知道，這塊的二手成交是很活躍的，也就是說這里已經(jīng)有了一個相對成熟的二手市場。

所以這里并非是有些朋友認為的那樣，屬于非?；臎?、郊區(qū)的板塊。

萬科金夢、中海譽城都是生活氛圍濃厚的大盤，包括未來省人民醫(yī)院黃埔分院的落地，還有時代天韻附近規(guī)劃的8萬方商業(yè)。

配套只會越來越成熟，所以地段不能說太好，但也不會太差。

有些朋友買房，會有完美主義，眼里只有項目的缺點，而忽略了錢包的厚度，能上香雪、區(qū)府，甚至黃陂，固然會更好，這個在地段上是沒有爭議的。

但如果你的預算目前買不到這些地段的好產品，或者只能買香雪、區(qū)府的小面積，但又不夠住，需要更大面積，現(xiàn)在突然冒出來一個科學城的低容積率，全南向產品，固然它不完美，有諸多缺點，你會怎么選呢？

買房就是這樣的啦，沒有完美的選擇，只有限制條件下的最優(yōu)解。

盤無好壞，只有對比。

我們買的不是最好的產品，而是相對更好的產品。

你說，是不是這個道理呢？

#野先生自有資深團隊，專注廣州樓市，提供一站式買房管家服務，先咨詢規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買對房！