本文作者【城市分層】楊一，授權(quán)王黃璜獨家原創(chuàng)發(fā)布，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者并注明來源，侵權(quán)必究！文中的“我”均為楊一，以下為文章正文：

這是楊一第?247篇?原創(chuàng)文章

你知道重慶2021年有多少個全新的項目開盤了么，地價在8000元以上的項目？

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答案是35個。

其中，地價在10000元以上的有21個項目。

//楊一自制圖

01??

這些項目開盤的時間還是很有意思。

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第1季度有5個新項目：保億御江臨風(fēng)、合景天鑾、海成云境、北辰香麓、萬科璞園

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第2季度有5個新項目：玖悅蘭庭、月印萬川、半山悅景、保利拾光年、建發(fā)和璽

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第3季度有6個新項目：華潤潤府、融創(chuàng)尋光江徠、佳兆業(yè)瓏樾壹號、融創(chuàng)云翠、越秀悅映湖山、中海寰宇時代

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第4季度有19個新項目：保利時區(qū)、中交城·聆湖雅集、旭輝鉑宸中央、龍湖美林美院、中國鐵建山語桃源、龍湖北島、佳兆業(yè)江山和鳴、印江濱、海成軌道0309、新希望D10天際、招商渝天府、愛情天宸萬象、桃李序、電建清韻階庭、金輝云縵長灘、招商時光序、香港置地啟元、尋光沙磁、華宇金科錦繡原麓

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第四季度的新項目數(shù)量，基本占到了全年的一半。

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這個很正常，畢竟這里面有很多都是在4月份拿的高價地，一般開發(fā)商在拿地之后差不多是6-8個月的開盤準(zhǔn)備期，所以這些項目就集中在第四季度開盤了，集體撞車。

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從分布規(guī)律來看，這35個項目，主要分布在中央公園、核心區(qū)和科學(xué)城。

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//楊一自制圖

這些基本也就是重慶價值最高的區(qū)域了。

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中央公園就不用多說了，宇宙中心。

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核心區(qū)是重慶的魂，不管重慶以后怎么發(fā)展，始終離不開核心區(qū)，重慶人也都要來解放碑跨年，去觀音橋耍醉。

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科學(xué)城是重慶的未來，這毋庸置疑。

02??

最讓我比較擔(dān)心的事情是同質(zhì)化。

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這些項目的土地規(guī)模差不多，都在10萬方左右；

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容積率也差不多，都是1.5左右；

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限高條件也都差不多，30-40米；

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這些就決定了它們基本上都是洋房和小高層形態(tài)。

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這35個項目里面，只有4個項目是高層，其余全是洋房小高層。

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而在外立面上，這些項目基本都長的差不多，清一色的網(wǎng)紅臉，差異度非常小。

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就像給到你這一串名字：張予曦、張馨予、張歆藝、張涵予、張雨綺、張韶涵、張含韻……你能快速想起來她們長什么樣嗎？

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這幾年的重慶樓市，就一個特點：那就是毫無特色。

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你看到一個樓盤圖片，你基本不知道它是誰家的，猜半天都猜不出來。

我們總在說這幾年的重慶樓市真沒勁，越來越?jīng)]創(chuàng)新了，一點想象力都沒有了。

但我覺得是這個行業(yè)已經(jīng)過了野蠻期了，開始越來越規(guī)范了，從土地條件上包含規(guī)模、容積率、限高、裝配率等開始逐漸規(guī)范，這些才導(dǎo)致了樓市越來越?jīng)]有創(chuàng)新。

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房地產(chǎn)雖然被稱為商品房，但它是一件民生商品，它不需要有那么多的創(chuàng)意，能保證基本的社會民生即可。

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而越是創(chuàng)新、越是小眾的產(chǎn)品，它的溢價空間越大，它的平均的維護成本和運營成本就越高。

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只有大眾化的商品，才能最大程度地降低成本。

03????

更關(guān)鍵的是，它們都是在4月份拿的地，然后都在2021年第四季度開盤，又撞臉又撞車，我就想問這種怎么玩？

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這個時候，才是真的考驗操盤手的水平。

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我算了下這35個項目的房地價差情況，所謂房地價差，也就是利潤空間，用均價減去地價。

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//楊一自制圖

房地價差在20000元以上的只有1個項目，地價10104元，房價33000元，它是合景天鑾，在渝中母城，可坐享一線江景。

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房地價差在15000-20000元的有2個項目，分別是保億御江臨風(fēng)、香港置地啟元。

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保億御江臨風(fēng)在南濱路的盡頭，地價10008元，房價28312元，其實地段稱不上多好，對外宣傳的江景其實也遠不如兩濱一嘴，比較它對面是暫時還沒有搬遷的寸灘。

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香港置地啟元是在觀音橋，地價14142元，房價在30000多，最便宜的都是380多萬的。頂級的開發(fā)商+頂級的地段，還是讓很多人買了單。

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房地價差在12000-15000元的有4個項目，分別是萬科璞園、龍湖美林美院、中海寰宇時代、龍湖北島。

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萬科璞園和龍湖北島都在中央公園，璞園不管是在建筑外立面還是在營銷上，都有點像當(dāng)年的萬科17英里，更讓人印象深刻的應(yīng)該是它那一地葡萄園了。

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北島是龍湖2021年的戰(zhàn)略級產(chǎn)品，有點像前兩年的龍湖攬境，挑高院館的創(chuàng)新設(shè)計，400-600萬的精裝修產(chǎn)品，還是有一些忠實信徒。

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中海寰宇時代是在紅旗河溝，比較符合中海的拿地戰(zhàn)略，基本都是在核心區(qū)拿地，而它在紅旗河溝那一片已經(jīng)有不少土地布局了。

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小面積控總價，拔單價提溢價，是中海這兩年常見的操盤手法。

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龍湖美林美院是龍湖首次來到九龍坡區(qū)，聽這名字就知道它的營銷方向是藝術(shù)類，跟九龍半島的大區(qū)域規(guī)劃是符合的。

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小面積高單價的產(chǎn)品，在九龍坡核心區(qū)非常普遍，估計它遇到的壓力可能不小。

在房地產(chǎn)日益規(guī)范化的今天，留給操盤手的難度是越來越大了。

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